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Qui 13 Jun 2013

Antonio Setin: “Hotelaria é este produto neste momento”

Antonio Setin, presidente da Setin Empreendimentos Imobiliários (foto: divulgação) Antonio Setin, presidente da Setin Empreendimentos Imobiliários (foto: divulgação)

Ele conta que começou com uma marcenaria e abriu sua própria empresa, ainda na faculdade de arquitetura, porque queria “construir”. Diz com convicção que tem os melhores terrenos dos locais onde desenvolve hotéis. Diverte-se com a obrigação de ir à França como parte de seu trabalho da hotelaria - “transformamos o Grand Mercure em Pullman e claro que, para tomar essa decisão, eu fui passar uma semana em Paris. Estou louco para fazer mais alguma mudança”. De um lado, defende o pouco conhecimento com o qual aventurou-se por este mercado; mas prega grande seriedade ao recomendar atenção aos estudos de viabilidade e conselhos dos especialistas.

Antonio Setin é presidente da Setin Empreendimentos Imobiliários, uma das principais parceiras da rede francesa Accor. O primogênito deste casamento é o Pullman São Paulo Ibirapuera, instalado na capital paulista e duas vezes pioneiro – à época da inauguração, como primeiro Grand Mercure e, agora, marcando a estreia da marca Pullman. Seguiram os primeiros ibis e Formule 1 – hoje ibis budget – e, mais recentemente, os Adagios.

O inicio o trabalho de Setin, no entanto, foi mais básico. “Fundei [a empresa] há 34 anos, saindo da faculdade. Naquela época, de uma maneira muito simplista, eu queria construir”, explica o executivo, que começou o trabalho no ramo imobiliário como atividade paralela à marcenaria que mantinha com os irmãos. “A atividade da Setin é incorporação - nosso negócio é imobiliário, seja um edifício residencial, um edifício comercial ou um hotel - coisa que começou a acontecer posteriormente”, diz. “Até então, hotel era assim: bom, vou botar um pouco de dinheiro nesse negócio porque parece um bom negócio”, relembra, em entrevista exclusiva ao Hôtelier News.

* Por Juliana Bellegard

Pullman São Paulo Ibirapuera, a primeira unidade da marca no Brasil (foto: arquivo HN)Pullman São Paulo Ibirapuera, a primeira unidade da marca no Brasil, um projeto conjunto da Accor e da Setin (foto: arquivo HN)

Hôtelier News: Como a Setin começou na área de hotelaria?

Antonio Setin: Em 1995 eu tive uma primeira experiência e empreendi um long stay, aqui ao lado [do edifício-sede da Setin, no bairro paulistano da Vila Olímpia]. Coincidências – ou não –, eu comecei a comprar terrenos com vocação para hotelaria. Tinha um interessante na Avenida 23 de Maio, ao lado do Viaduto Tutóia, e não tinha vocação exata para mercado imobiliário. Pedi um estudo de viabilidade para um especialista e veio, então, a indicação de se fazer um hotel grande, com muitos quartos, para um padrão midscale. Eu não entendia nada e, por não entender nada, aconteceram alguns eventos interessantes. Tenho cabeça de incorporador, então toda vez que lanço um empreendimento imobiliário, faço fogos, anúncio em jornal, revista, ponho placa na rua, levo os corretores, dou prêmio, faço um coquetel. Esse é o formato. Quando fui inaugurar o Grand Mercure, fiz tudo isso. Chamou a atenção, o hotel teve uma boa ocupação rapidamente e começou a pagar o investimento bastante rápido. Com isso, coloquei a Setin como incorporadora em evidência também.

HN: Como começou a parceria com a Accor?

Setin: A vida é construída de tantos encontros e desencontros. Quando comecei esse projeto [do Grand Mercure], pedi o estudo de viabilidade, me entusiasmei com o resultado e iniciei as obras. Contratei um escritório aqui de São Paulo com experiência em projetar hotéis, um escritório americano especializado em interiores de hotéis, e comecei a obra. Alguém me falou que o ideal seria conversar com uma operadora naquele momento porque, se tivesse que fazer alguma adaptação para determinada bandeira, seria melhor fazer agora.

Accor e Setin EmpreendimentosSetin ao lado de Roland de Bonadona, COO da Accor (foto: divulgação)

Mas foi a Accor que entrou em contato comigo. Eu havia lançado um empreendimento na Pompéia e o [Jean] Larcher, um dos fundadores da Accor no Brasil, disse para o sucessor dele, o Firmin Antonio: 'tem uma empresa, da qual eu comprei um apartamento para o meu filho, que está fazendo um hotel em um lugar muito interessante. Acho que vocês deviam conversar com eles'. Conversei com o [Roland de] Bonadona, que na época já era o COO da companhia. A proposta era um produto quatro estrelas que a Accor tinha na Europa, especialmente na França, e eu poderia ir para lá conhecer a marca. Falei pra minha mulher e ela disse: 'hoje'. Fui visitar algumas operações, achei que tinha tudo a ver com o produto que eu estava desenhando. E o fato de trazer uma bandeira nova tinha sua relevância.

HN: Depois deste primeiro hotel, como a parceria se desenvolveu?

Setin: Na França, conheci também a bandeira ibis, e achei bastante conveniente. Eu digo que, às vezes, você ser ignorante é a melhor coisa que tem. Eu havia comprado um terreno lá na Marginal Tietê – a zona Norte era desconhecida até então, não existia nenhum quarto de hotel ali. Novamente, pedi um estudo e veio uma viabilidade para 260 quartos. Achei que poderia ter, no máximo, uns cem apartamentos. Convenci a pessoa a reestudar, e ela me trouxe o estudo de volta com uma nova viabilidade: 280 quartos. E eu me arrependo de não ter feito muito mais, tendo potencial para isso. [O ibis SP Expo Barra Funda, inaugurado pela Setin em 1999, atualmente tem 286 UHs e ganhou recentemente uma nova área de eventos].

ibisCom Franck Pruvost, Solange Morais e Bonadona, no ibis SP Expo Barra Funda (foto: arquivo HN)

Ainda no meio desse processo, acabei conhecendo o Formule 1. Um hotel desses, com um quarto enxutinho para até três pessoas em uma cidade como São Paulo, achei que tinha tudo a ver. Trouxe essa bandeira para o Brasil também e, quando nós inauguramos o primeiro Formule 1, em agosto de 2001, teve overbooking. A gente ainda roda com taxa de ocupação de 90% ao ano nesse hotel – instalado ao lado da estação Paraíso. Esse é disparadamente o melhor investimento que eu já fiz em hotelaria.

HN: Quais os próximos projetos hoteleiros?

Setin: Lançamos o Adagio Salvador, junto com uma torre de escritórios; em Alphaville (SP); Jundiaí, com um ibis e uma torre de escritório; um Adagio com uma torre de escritórios e residencial no bairro do Pacaembu, em São Paulo; e, no começo do segundo semestre um Adagio, um ibis, um ibis budget, uma torre residencial e uma de escritórios em São Bernardo do Campo. Todos esses terrenos dos lançamentos são sempre o melhor terreno da região. Nós temos um projeto em andamento em Sorocaba, na frente do Shopping Iguatemi, que está em construção; nós temos um terreno em fase final de aquisição dentro do shopping de Santa Bárbara D'Oeste para um Adagio Acess e um ibis; acabamos de fechar um terreno no Cambuí, em Campinas, para um Adagio Acess.

AntonioSetin2_130613"Todo mundo fala que comprar hotel é bom negócio. Mas tem que saber onde, o que e com quem" (foto: divulgação)

HN: Em relação aos terrenos, como é feita esta escolha?

Setin: A principal atividade de uma empresa de incorporação é ter uma área de prospecção de terrenos. Se você não tem a matéria prima, você está literalmente morto. A barreira, hoje, não é dinheiro ou disponibilidade de terrenos. Você precisa de um vendedor razoável, um terreno razoável, num endereço razoável, com um preço que faça sentido – e é difícil. A gente tem comprado de 0,5% a 1% das ofertas que a gente recebe dos corretores. Além do trâmite de compra, estudos envolvidos. Terreno é o maior dos problemas. Quando compro um de mil m², eu faço 4 mil de residencial, mas somente 2 mil de hotel. Isso porque precisa de áreas como escada, corredor, lobby, restaurante – e sobram poucos quartos. Essa UH vai custar tão caro que eu tenho que cobrar uma tarifa de hotel seis estrelas. Então não viabiliza. Eu tenho batido muito na tecla de que, quando a gente fala em hotel para pequenos investidores, é preciso verificar se houve um estudo de viabilidade. Porque o hotel hoje é uma coisa que está na moda - todo mundo fala que comprar hotel é bom negócio. Mas tem que saber onde, o que e com quem. Por conta desse cenário, hoje está se fazendo meios de hospedagem onde o mercado hoteleiro até então não tinha ido: Jundiaí, Sorocaba, São Bernardo, Osasco. E, interessante: esse hóspede está lá. Ele vinha para cá e pagava mais caro porque ele não podia ficar lá. Como meu hotel da Marginal. Esse cara existia, mas ele pagava caro para chegar no centro. Ou ficava na casa dos parentes. Eu sempre digo que sou o melhor amigo das sogras e dos cunhados, porque o Formule 1 tirou muito mala de dentro da casa da sogra. Na verdade, estou fazendo um trabalho social.

HN: Que diferenças você aponta entre a incorporação na área da hotelaria e em outros segmentos?

Setin: Como incorporador, a área residencial é quase infinita. Há uma demanda por residências - todos os tipos, pequenos, médios e grandes apartamentos – principalmente num Estado como São Paulo. A diferença é que a hotelaria tem uma medida. Não dá para você comprar um terreno vocacionado para hotel e falar 'ah, eu vou pensar, depois eu vejo'. A decisão de se investir em um hotel tem que ser rápida. Hotelaria é este produto neste momento.  

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