Com mercado aquecido, CVM volta atenção para o segmento dos condo-hotéis


Projeção aponta crescimento de 56% no setor de condo-hotéis no País
(foto: arquivo HN/Priscilla Haikal)

Qual a média de recursos necessários para iniciar um negócio no ramo hoteleiro? De acordo com a empresa de consultoria HVS Hospitality Services, o investimento para abrir um empreendimento de hospedagem no Brasil pode variar de R$ 14 milhões, caso seja uma unidade econômica com cem quartos, até R$ 140 milhões, se for um hotel de luxo com 180 apartamentos.

Com o avanço do setor de turismo no País, os empresários passaram a contar com novas linhas de crédito, como do ProCopa Turismo e do Fungetur (Fundo Geral do Turismo). Somente no ano passado, houve alta de 17% nos valores aplicados por bancos nacionais no segmento turístico, chegando a R$ 9,2 bilhões. 

Mas mesmo com o crescente interesse em realizar investimentos no mercado de hospedagem, a captação de recursos mantém-se entre os principais desafios para os administradores. Com isso, uma das saídas encontradas pelo empresariado foi o chamado condo-hotel, empreendimento com a estrutura operacional hoteleira e com unidades autônomas que podem ser compradas por investidores. 

Esse modelo de negócio teve abrangente aceitação no Brasil e hoje corresponde a mais da metade da quantia de apartamentos disponíveis em território nacional. Segundo informações do Fohb (Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil), em 1999 havia 6.609 UHs no mercado de condo-hotéis. Até 2016 esse número deve chegar a 72.142 quartos, ou seja, 53% da oferta total do País. 

Conforme estudo da entidade, somente de 1999 a 2009 houve aumento de 506% na quantidade de condo-hotéis existentes. Ainda um mercado em expansão, a previsão do Fohb aponta que esses empreendimentos devem registrar crescimento de 56% entre 2013 e 2016. 

Não por acaso, tamanho desenvolvimento começou a chamar atenção da CVM (Comissão de Valores Mobiliários). Desde o início do ano, a autarquia responsável por regular o mercado mobiliário já notificou mais de 50 meios de hospedagem e divulgou um alerta com situações que podem configurar captação irregular de poupança popular, promovidas por incorporadores e corretores de imóveis.

Para entender qual o papel da CVM junto à hotelaria e quais as normas que regem o setor atualmente, a reportagem do Hôtelier News ouviu especialistas na área de mercado de capitais para saber como funciona a regulamentação do órgão e as possíveis consequências de novas normativas para as unidades brasileiras de hospedagem.

Por Priscilla Haikal


Desde o início do ano, mais de 50 meios de hospedagem foram notificados pela CVM
(foto: arquivo HN/Juliana Bellegard)

Em abril passado, a CVM divulgou a primeira decisão acerca dos condo-hotéis no País, referente ao caso do Best Western Plus Arpoador Fashion Hotel, unidade fluminense da empresa Incortel Vitória Consultoria e Hotelaria. Pelo documento, a autarquia dispensou o registro de oferta pública, mas determinou que os investidores deveriam ter ao menos R$ 1,5 milhão de patrimônio. 

Cecília Zon Rogério, diretora da Incortel, acredita que o ajustamento foi positivo e afirma que ainda não há definição se a companhia entrará com recurso acerca do valor estipulado. 

"A regulamentação proporcionou maior segurança aos investidores, melhorando a qualidade da informação e mostrando de forma explícita o estudo de viabilidade hoteleira. A Incortel recebeu a dispensa de registro na CVM e deve ingressar em breve com nova dispensa de registro para outros empreendimentos do grupo”, destaca Cecília. 

Porém, se o negócio fosse enquadrado como oferta pública, os desdobramentos do caso seriam bastante diferentes. Quem explica detalhes desse trâmite é o professor André Antunes de Camargo, doutor em Direito Comercial pela Universidade de São Paulo e coordenador do curso de pós-graduação em Direito dos Mercados Financeiro e de Capitais do Insper. 


O professor André Antunes de Camargo, coordenador do curso de pós-graduação
em Direito dos Mercados Financeiro e de Capitais do Insper 

(foto: Priscilla Haikal)

"A CVM é uma autarquia, ou seja, um braço do Estado que serve para fiscalizar e regular as companhias abertas - aquelas que podem se financiar através do mercado de capitais. Assim, elas têm a chance de realizar uma oferta pública, a partir da venda de um pedaço da empresa ou de um título de dívida para um público indeterminado, nos chamados valores mobiliários", detalha Camargo. 

A indefinição dos respondáveis pelo aporte é uma das principais características nesse tipo de negócio. Quando há captação do dinheiro do povo, classificada como poupança popular, a CVM passa a regular essa transação devido à  vulnerabilidade dos compradores. 
 
"Existe muita assimetria e muita diferença de informação nessas negociações. Quem compra esses valores mobiliários não tem a menor ingerência sobre a atividade, ao passo que as companhias detém toda a informação sobre as tomadas de decisões. Ciente dessa diferença de poder, a CVM atua para regular o mercado, já que existe um número de pessoas que podem ser lesadas com essa relação", explica o professor. 

Maus negócios
Ao tratar sobre o mercado de capitais no Brasil, há um episódio emblemático sobre como a falta de regulação pode afetar o setor: o caso Boi Gordo, que provocou prejuízos de R$ 3,9 bilhões. Nos anos 90, as Fazendas Reunidas Boi Gordo começaram a vender contratos de investimento coletivo prometendo rentabilidade mínima de 42% em 18 meses pela engorda do boi.

Mas os valores que deveriam ser aplicados em gado, eram desviados pela empresa. O esquema funcionava no modelo pirâmide, no qual o dinheiro dos novos investidores pagava os antigos. Com a interferência da CVM, que passou a fiscalizar o negócio, a companhia não conseguiu emitir novos certificados, impossibililitando assim a continuidade da fraude. 


Os prejuízos somados com o caso Boi Gordo ultrapassam os R$ 3,9 bilhões
(foto: arquivo HN/Priscilla Haikal)

Foram mais de 30 mil investidores leados, entre atores, atletas e políticos, como o atual técnico da seleção brasileira, Felipão, e o ex-deputado estadual, Afanásio Jazadji. A companhia pediu concordata 13 anos após sua abertura. 

Outro acontecimento semelhante envolveu o grupo Avestruz Master, que utilizava aves como oferta de investimento. "A criatividade empresarial começou a fazer produtos que não se encaixavam naquelas definições de valor mobiliário presentes no art. 2º da Lei 6.385/76. Com isso a CVM ficava só assistindo sem poder regular", conta Camargo.

A partir dessas ocorrências, houve muita pressão no Congresso Nacional para a criação de uma redação que tratasse do contrato de investimento coletivo. Assim, pela Lei nº 10.303, de 31 de outubro de 2001, foi incluído o inciso que especifica como valor mobiliário, quando ofertados publicamente, quaisquer outros títulos ou contratos de investimento coletivo, que gerem direito de participação, de parceria ou de remuneração, inclusive resultante de prestação de serviços, cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros. 

"Essa é uma regra aberta, que se você analisar friamente, engloba o pool hoteleiro como oferta pública. Até por precisar de muitos investimentos, historicamente esse é um setor que vem criando diversas novidades no mercado", afirma o especialista. Conforme explicação do advogado, muitos modelos de condo-hotéis possuem características que se enquadram no conceito de valor mobiliário, por terem investidores que não têm qualquer ingerência sobre o negócio, que podem perder todo capital aplicado e que contribuem com uma única atividade e um único fim.

Hotelaria em xeque
Devido à possibilidade de nova interpretação com a adoção do inciso, e após o grande crescimento do número de condo-hotéis no País, a CVM iniciou uma série de análises do modelo de negócio desses empreendimentos. "A autarquia dispõe de vários níveis regulatórios e o entendimento do assunto ainda está sendo construído pelo órgão", detalha Camargo. "Primeiro ela decide um caso isolado, depois ela emite orientações dizendo como o mercado deve se comportar, para então emitir resoluções ou instruções com as regras mais genéricas acerca do tema", sintetiza.

O professor acredita que este é o momento para o setor assumir uma posição de protagonismo na regulação, detalhando para a CVM como funciona esse tipo de negócio, permitindo uma decisão que seja favorável ao setor. 

Uma das iniciativas já realizadas nesse sentido foi promovida pelo advogado José Ernesto Marino Neto, presidente da consultoria BSH International, que organizou duas mesas redondas na FGV (Fundação Getúlio Vargas), instituição onde ministra aulas de Investimentos Hoteleiros. "Percebemos que a CVM não entendia de mercado imobiliário e o mercado imobiliário não reconhecia a CVM como órgão regulador. Nossa primeira atitude foi contatar várias entidades de classe e promover um conhecimento comum sobre esses dois universos", afirma Marino Neto.   


O advogado José Ernesto Marino Neto, presidente da consultoria BSH International
(foto: divulgação)

Durante o último encontro, a autarquia declarou ter chegado a um entendimento inicial do tema, após reunião com as incorporadoras imobiliárias responsáveis pelos mais de 50 meios de hospedagem notificados. Pela decisão, é permitida a dispensa do registro de oferta pública caso o comprador do condo-hotel tenha patrimônio de R$ 1,5 milhão; o intermediário financeiro pode ser dispensado, mediante solicitação bem fundamentada; e é necessário transparência no negócio, com a exigência de serem públicos os estudos de mercado e de viabilidade.

Segundo o advogado, quando a CVM tiver apreciado ao menos outros dois casos, será marcada uma terceira mesa redonda, para tratar da legislação de mercado de capitais e de possíveis regras de dispensa do registro da oferta pública dos condo-hotéis.

Na opinião de André Antunes de Camargo, o debate em relação aos condo-hotéis teve origem pela falta de especificação do próprio setor. "Toda essa discussão gira em torno da instabilidade que há no segmento. Se os hotéis quiserem continuar evoluindo, com a presença cada vez maior de investidores, é preciso garantir a segurança deles. Quando você tem regras claras o ramo cresce, o que atrai mais compradores, num cenário que todos acabam ganhando", conclui. 

Serviço
www.bshinternational.com
www.cvm.gov.br
www.insper.edu.br

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