O planejamento de expansão do grupo Arco para Minas Gerais

Rodrigo MangerottiRodrigo Magerotti, superintendente do grupo, comanda o desenvolvimento
das marcas e a instalação de novas unidades da rede
(fotos: Filip Calixto)

Há cerca de 18 anos a Arco, à época funcionando apenas como construtora, lançou seu primeiro projeto hoteleiro. Uma unidade de classificação média, numa região nobre de Belo Horizonte, administrada pelo grupo francês Accor. Operando sob a bandeira Parthenon, o empreendimento foi o sinal que a companhia esperava para desbravar outras áreas de atuação, e assim foi. A partir daí, o processo de migração foi iniciado e a empresa que construía os meios de hospedagem passou a administrá-los.

Quase duas décadas depois, o grupo opera sete unidades - todas em território mineiro - e tem projetos encaminhados para mais dez imóveis, seis dos quais devem estar funcionando até 2015. Somados, os hotéis ainda em desenvolvimento acumulam cerca de R$ 700 milhões em capital investido.

Querendo ser referência no mercado de Minas Gerais, a Arco respira expansão, começando por um ambicioso plano que mira, principalmente, cidades em desenvolvimento no interior da região que chama de casa.

Os planos são bem definidos.  A corporação quer hotéis de nível econômico e médio, para atender público corporativo em destinos com crescimento econômico acima do PIB (Produto Interno Bruto).

Assim não há confusões. Como garante Rodrigo Magerotti, superintendente da rede, os objetivos são precisos: "Não temos a intenção de desenvolver hotéis de nível superior ou para público de lazer. Nossa meta é bem clara e assim queremos ser referência na hotelaria do Estado", assegura.

Sobre seu planejamento de expansão, o grupo Arco falou ao Hôtelier News, numa entrevista em que mostrou as raízes e intenções da companhia essencialmente mineira, com orgulho.

*Por Filip Calixto

San Diego Suites LourdesO lobby de uma das unidades Arco na capital mineira
(foto: divulgação)

 

Hôtelier News: Como foi a entrada do grupo Arco no ramo hoteleiro?
Rodrigo Mangerotti: 
A rede de hotéis Arco surgiu há 18 anos e é oriunda de uma construtora de mesmo nome - Arco Construtora. Foi com esta empresa que, a partir do desenvolvimento comerciário, residencial, industrial, entendemos que podíamos também entrar neste mercado imobiliário no segmento hoteleiro. Foi quando construímos nosso primeiro empreendimento. Contudo, nesta época não éramos administradora de hotelaria e houve um convite para outra empresa administrar o hotel, a Accor. Foi o primeiro Parthenon [marca da rede francesa] de Belo Horizonte. A propriedade era nossa. A administração, não.

HNComo foi que a empresa iniciou a administração de hotéis?
Mangerotti: A partir daí começamos a pensar da seguinte forma: 'olha, se a gente tem a expertise da construção - sabemos construir -, se temos a estrutura operacional, podemos criar um segmento da empresa voltado ao mercado hoteleiro'. Contratamos uma empresa de pesquisa de mercado e elaboramos um plano no qual a intenção era ser referência no Estado de Minas Gerais em cidades de médio porte, foi aí que começamos a desenvolver produtos no interior do Estado.

A gente comprou os terrenos, construímos, incorporamos e vendemos as unidades autônomas nas cidades de Ipatinga, Uberlândia, na própria Belo Horizonte, que por ser capital nos seria uma referência e serviu como cartão de entrada. Neste momento a empresa começa sua história como administradora. Aí começamos a desenvolver outros empreendimentos com parcerias com outras construtoras e com outros mercados, mas com o mesmo foco sempre, ser referência no mercado de Minas Gerais.

HN: Como se configura a rede atualmente, quantos hotéis ela administra e quantos estão em planejamento?
Mangerotti: Hoje temos sete produtos administrados. Todos eles com desenvolvimento no nosso padrão de operação. Temos atualmente [além do hotel Niagara Belo Horizonte] duas bandeiras. A marca San Diego Express, que é a bandeira de segmento econômico com maior funcionalidade, com serviços limitados e flexíveis de acordo com nosso cliente. E o San Diego Suítes, que tem padrão midscale e é sempre referência, em todas as cidades onde está, como um dos principais produtos inseridos naquele set competitivo.

HN: Além das unidades já em operação, quantos outros se encontram em fase de elaboração?
Mangerotti: Temos hoje um pipe line de mais dez unidades. Destes, seis estão em obra, em desenvolvimento com abertura agendada até 2015. Os outros quatro estão em projeto ou em aprovação.

Rodrigo Mangerotti"Sendo referência nesta praça, estamos fortalecidos
para tentar negócios em outros Estados"

HN: Entre os empreendimentos que não começaram a ser construídos, qual a previsão de inauguração?
Mangerotti: Depende muito da obra. A construção, normalmente dura cerca de 24 meses, então se eu iniciar as obras agora, eles também podem ficar pontos até 2015, desta forma seriam dez produtos neste intervalo de tempo.

HN: Apesar de especializada no mercado mineiro, a empresa também tem um projeto no Espírito Santo, como é esta planejamento?
Mangerotti: Também temos uma obra em Colatina, Espírito Santo, mas esta tem uma ligação muito forte com o Estado de Minas Gerais pois trata-se de uma cidade limítrofe à Minas.

HN: Mas existem planos da rede de partir pra outras praças no Brasil, além de Minas?
Mangerotti: A gente brinca muito da seguinte forma: que eu sendo referência nesta praça, que é a terceira maior região emissora pra outros mercados, me fortalece para a entrada em mercados de outros Estados. A nossa estratégia é um crescimento em espiral, então ser referência no Estado de Minas é o alvo e a partir daí pensar em uma expansão além disto. Então podemos começar a ir para outros Estados, mas em regiões em que haja uma ligação com o território onde somos especialistas.

HN: Como a companhia estabelece suas metas e as estratégias de atuação?
Mangerotti: A gente, a cada ano promove encontros para reflexões estratégicas. O que definiu o planejamento que estamos seguindo foi realizado há cerca de cinco anos e nele surgiu o planejamento que estamos seguindo. Contratamos um instituto de pesquisa para elencar e tirar algumas dúvidas sobre o cenário de algumas cidades. Nós já éramos, naquela época, referência nesses municípios, o que facilita, no que diz respeito a continuação dessa estrutura, e essa pesquisa casou com algumas intenções nossas.

Rodrigo Mangerotti"Minas Gerais tem oportunidades para empreendimentos econômicos e com valor agregado"

HN: Os recursos para a construção desses imóveis, são de investidores, são da própria rede? De onde parte esse aporte?
Mangerotti: Nessa mesma reflexão estratégica entendemos que não faríamos investimentos da própria rede em construção mais. Nós fizemos isto nos três primeiros produtos, a partir daí não temos mais investimentos próprios. Isso normalmente parte ou de terceiros. Entendemos que não teríamos capital próprio para este projeto. O que não quer dizer que se o projeto for diferente, icônico, a gente não investiria. Mas tem que ser um projeto realmente emblemático.

HN: Habitualmente como são viabilizados os investimentos para construções de hotéis do grupo?
Mangerotti: A três esferas, em termos de captação de recurso, que utilizamos são o banco de fomento, o investidor individual de fato e o pulverizado; sendo que a maioria é para o mercado pulverizado.

HN: Quem é o investidor do hotel Arco?
Mangerotti: Muda muito, depende muito da região. A maioria é pessoas física.

HN: Como captar este aplicador financeiro?
Mangerotti: É como toda incorporação. Uma boa pesquisa de viabilidade, um bom projeto, uma boa localização e aí a gente faz a venda naturalmente como qualquer outro produto imobiliário. Aí já contando com publicidade de fato, demonstrando a carência habitacional da região e a partir daí ela é colocada em cheque. Normalmente as cidades em desenvolvimento no Estado de Minas são destinos com crescimento acima do PIB (Produto Interno Bruto) nacional, esse é um ponto importante. São municípios em que o crescimento industrial está acima dos padrões. Então este executivo, normalmente recém-chegado a cidade, percebe esta carência também e aí a venda se torna mais fácil do que em outras capitais, onde a comercialização disso se torna mais complicada em decorrência da concorrência, tanto no mercado imobiliário quanto no hoteleiro.

San Diego Suítes Lourdes, um dos hotéis da Arco já em operação em Belo Horizonte (foto: hoteisarco.com.br)A marca San Diego é a base de atuação da rede
(foto: divulgação)

HN: Você enxerga tendência nisso, no investimento concentrado em cidades de menor porte que as grandes capitais, mas em expansão econômica?
Mangerotti: Sem dúvida. Considero uma tendência. As cidades secundárias, ou com potencial, passam a ter um papel fundamental nesta linha de crescimento do País. Se a gente está falando que precisa manter uma estabilidade econômica, com crescimento pequeno nos próximos dois anos, é graças a essa descentralização dos recursos financeiros, ao crescimento do mercado do agrobusiness - que foi quem, junto com os serviços, segurou este crescimento no desenvolvimento econômico do País. Então faz todo o sentido sair dos grandes centros, que estão muito mais ligados a economia criativa, que seria a prestação de serviços mas que sofrem com a super oferta, ter uma caminhada para outros bolsões de desenvolvimento.

Agora, falando especificamente da Arco, qual é o nosso diferencial? Diferente das outras empresas, que procuram cidades secundárias em todo o Brasil, nós somos especialistas no mercado mineiro. Isto faz total diferença quando estamos falando sobre isso, num projeto a médio prazo, queremos ser lembrados como referência no mercado de Minas. Isso faz com que nosso cliente, nosso parceiro, as construtoras nos tratem como especializados na região.

HN: Como são estas cidades, consideradas secundárias, que atraem mais investimentos?
Mangerotti: Há uma diversidade muito grande. Como qualquer país que tem diferentes regiões, nós temos aqui, dentro do próprio Estado, muitas regiões voltadas ao agro negócio, mas temos outros núcleos de desenvolvimento industrial interessantes também. A gente pega cidades como Montes Claros, onde temos um projeto, que tem se transformado nos últimos três anos em consequência do parque industrial que tem se formado com a ida de empresas multinacionais que conseguem performar de forma excelente no lugar.

Há uma descentralização, mas sempre ligada ou a um parque industrial em transformação, ou núcleos de desenvolvimento da sociedade, assim como podemos apontar. Sempre buscamos uma localização com parque industrial em desenvolvimento mas que não seja refém daquele segmento em específico para progredir.

HN: O que Minas Gerais precisa na hotelaria?
Mangerotti: Como em todo o Brasil a uma necessidade de produtos econômicos em diversas regiões. Acho que temos uma oportunidade muito grande para o segmento econômico. Temos um mercado para hotéis padronizados e econômicos muito grande.

Entendo também que como é uma região na qual a hotelaria independente ainda é muito forte, em todas as micro-regiões temos sempre alguns coronéis, algumas famílias ainda como principais empreendimentos, há uma grande janela de oportunidades quando a gente nota, que um empreendimento de rede, que tem melhor distribuição, que tem precificação mais adequada, que tem maior poder de barganha, por ser parte de uma rede, notamos que há possibilidades muito grandes para qualquer empresa.

E em algumas cidades, em algum destino especial, acredito que ainda caibam alguns hotéis com valor agregado, algumas cidades que podem abrigar hotéis midscale com apelo um pouco mais estruturado, para atender uma demanda ainda reprimida pois a maioria dos meios de hospedagem são familiares ou de classificação econômica.

San Diego PampulhaA fachada do mais novo hotel da rede mineira

HN: Onde mais existem estes hotéis de valor agregado no Estado e existe espaço para instalar hotéis de padrão mais elevado nos principais destinos do Estado?
Mangerotti: Se agente analisar diária média não tem lugar. Se analisarmo o mercado de Belo Horizonte, que tem suas ofertas mais completas com tarifas de aproximadamente R$ 400, percebemos que ainda não há espaço para produtos do nível de upscales.

Agora eu pergunto: não tem upscale por que não tem diária média ou não tem diária média por que não tem upscale? É uma discussão muito profunda e talvez apenas uma pesquisa nos dê essa resposta. Acredito que pelo perfil econômico dos nossos destinos seria importante que tivéssemos uma marca upscale, mas não luxo. Não acredito que cidades com menos de 500 mil habitantes sintam necessidade de um produto superior pela própria estruturação econômica. Agora para a captação de eventos de negócios, para a melhor promoção do destino seria fundamental que Belo Horizonte tivesse mais uma ou duas opções de empreendimentos com categoria superior.

HN: Estes empreendimentos de categoria mais elevada, fazem parte dos planos de desenvolvimento da rede para as próximas temporadas?
Mangerotti: Não faz parte do projeto que a gente quer. Nós não queremos hotéis de lazer, nem hotéis upscale. O que queremos são hotéis de nível econômico e médio para atender o público corporativo, de eventos e ponto final. A ideia é não perder o nosso foco, para justamente continuarmos a ser referência no que a gente faz.

HN: Hotelaria familiar está presente no negócio da Arco?
MangerottiA hotelaria no Brasil está fundamentada na questão familiar. Contra números não há argumentos.  E a nossa própria rede é familiar, surgiu como uma junção de famílias para o desenvolvimento imobiliário, e obviamente hoteleiro, o que não é problema algum.

O que mudou da administração familiar foi o trabalho de padronização que empregamos, desta forma passamos a ser uma rede familiar altamente profissional. Quando a gente fala da competição com a hotelaria familiar, o que está sendo analisado é muito mais o negócio. A ideia de fazer parte de um grupo é que você tenha poder de padronização e comercialização melhor, sem demérito nenhum a hotelaria familiar que historicamente tem suas qualidades.

HN: E qual a diferença no produto?
Mangerotti: Esta diferença é a adoção de alguns padrões específicos. Temos hoje um padrão construtivo que exigimos que o hotel siga alguns padrões de segurança, estéticos, de estruturação que estão alinhados com nossas convicções e com costumes internacionais.

HN: No último mês, a rede iniciou a operação de mais um hotel na capital. Como tem sido a performance desta unidade?
Mangerotti: Um dos principais resultados que a prefeitura teve com a legislação que aumentou o potencial construtivo da hotelaria foi a descentralização dos hotéis. Apesar de sermos contra a intervenção do Estado em qualquer segmento econômico, nos permitiu construir empreendimentos em regiões que não tinham grande estrutura hoteleira. A região da Pampulha, que completa, agora 70 anos, não tinha estrutura de hospitalidade adequada para atender os novos equipamentos que estavam ali sendo estruturados como o Mineirão, o Mineirinho,e todo o complexo arquitetônico e turístico daquelas imediações, então nosso foco foi a abertura de um empreendimento que atendesse tanto o segmento corporativo quanto o de turistas que estão ligados aso atrativos daquela área.

O hotel foi inaugurado no dia 1º de junho, com metade de sua capacidade. É uma unidade, que por conta da característica da região, teve que ser pensado em formato horizontal, são três andares somente e busca seguir os traços arquitetônicos do próprio Oscar Niemeyer, que foi quem elaborou boa parte dos prédios de lá. Está em soft open e sabemos que a abertura oficial deve ocorrer em meados de outubro, mas abrimos agora para comemorar o aniversário do bairro e atender a Copa das Confederações.

É um produto midscale, buscando o tecnológico. Atualmente estão funcionando a área da piscina, restaurante e suítes. Em breve irão inaugurar sala de fitness, eventos e a finalização da área de lazer.

Niagara FlatEmpreendimentos de nível econômico e médio são o
foco de desenvolvimento da empresa

(foto: divulgação)

HN: Existem outros projetos em BH?
Mangerotti: Temos mais três empreendimentos em Belo Horizonte, que ainda não estão prontos. Temos um no bairro Palmares, um no bairro Itapuã e o terceiro, que está em fase final de negociação, seria superior a estes, quase um midscale plus, se formos criar nomenclaturas. Estamos apostando bastante nesses três produtos.

HN: Acredita que hoje a Arco é uma marca já estruturada e conhecida no mercado mineiro e se não qual é o planejamento para fazer com que isso ocorra?
Mangerotti: Acho que os últimos estudos de companhias que analisam a hotelaria nacional, a gente já se destaca entre as 26 principais redes do Brasil, então sim, a gente é reconhecido. Nosso foco no entanto, é reforçar o marketing do produto, que são o San Diego Suítes e o San Diego Express, não é reforçar a marca da administradora e sim o do produto; porque entendemos que se as pontas estão fortes a gente conseguirá ter uma empresa solidificada. Nosso investimento todo, é sempre na promoção do produto e não no institucional.

Entendemos que a força desta empresa, como está no alicerce, quanto mais capilaridade eu tiver, mais facilmente eu estarei consolidado. Então nossa ideia é continuar se desenvolvendo em cidades secundárias com bom potencial econômico. Com isso, a gente sabe que a rede cresce junto com estas estruturas.

HN: Há alguma planejamento ou intenção de criar marcas ou bandeiras novas para a companhia?
MangerottiNós temos, de maneira embrionária, o estudo para criação de uma nova bandeira. Seria um hotel de eventos, intimamente ligado a eventos. Seria um hotel de campo de eventos, com estrutura grande de eventos, é um modelo que prioriza a realização de eventos em relação à hospedagem.

HN: Pra quem busca a Arco como investidor pulverizado, o retorno financeiro começa a ser verificado após quanto tempo?
Mangerotti: Nós temos viabilidades diferentes de acordo com o hotel. O pay back médio seria de sete a oito anos para o retorno do investimento. Agora, depende muito da localização do hotel, do destino e da formatação deste produto. Mas a média seria isso. Em termos de valor do investimento versus rentabilidade, numa taxa média de retorno, a gente está falando de 10%, 11% ao ano, numa taxa média de retorno do empreendimento. Tudo depende do formato, se estamos falando de um empreendimento pulverizado, talvez não seja tão alto quanto outros, depende muito.

HN: Em valores investidos, nos dez projetos em andamento, quanto a rede tem?
Mangerotti: Alguma coisa próxima de R$ 700 milhões, se pegarmos os dez produtos em desenvolvimento. Agora, é aquilo que a gente mencionou, é um valor investido de terceiros, mas é o total de capital aportando os empreendimentos.

Serviço
www.hoteisarco.com.br

 * O repórter do Hôtelier News viajou a Belo Horizonte a convite da Arco Hotéis

 

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