De Porto de Galinhas (PE)*

Senger: mercado financeiro avalia risco e retorno

Funding é uma questão vital para a viabilidade de projetos, sejam hoteleiros ou de multipropriedade. Um pouco dessa realidade foi tema do painel Visão, apetite e barreiras do mercado financeiro para o setor. A palestra abriu os debates do segundo e último dia do Adit Share, aberto ontem (18), no Enotel Convention & Spa Porto de Galinhas.

Participaram das discussões André Barbieri, diretor de Gestão da Riviera Investimentos; Juliana Mello, diretora e sócia da Fortesec; Marcus Castro, fundador e CEO da Hectare Capital; e Vinícius Senger, líder da área de Structured Finance da da XP Investimentos. Irapuã Dantas, diretor da CCI (da Certificadora de Créditos Imobiliários), moderou as conversas.

Para começar, Juliana apresentou algumas barreiras para o financiamentos de empreendimentos de fracionados por meio do mercado financeiro. Segundo ela, a exposição de caixa dos projetos, principalmente no começo, é algo que assusta os investidores. “No começo, vê-se uma exposição muito grande, como desembolsos de obra e gastos com marketing e vendas, por exemplo. Em paralelo, há pouca entrada de caixa”, explica a executiva, destacando que não há no mercado bancário opção de linhas de crédito para esses negócios. 

“O banco tem produto de prateleira, sem nada específico para o segmento. Dessa forma, o empreendedor não tem muita opção de funding, assim como o cliente dele, o que é uma barreira”, afirma Juliana. Ainda assim, ela destaca que o setor vem crescendo, destacando que a Fortesec tem R$ 1 bilhão para colocar em projetos multipropriedades. “E, hoje, já temos perto de R$ 600 milhões investidos no setor”, completou. 

Em sua apresentação, Juliana mostrou também uma comparação entre o CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e CRA (Certificados de Recebíveis do Agronegócio) para mostrar a viabilidade dos papéis do segmento. “O CRA está no mercado há pelo menos 10 anos, diferentemente do CRI, que é um papel novo. No caso do CRI são títulos de 10 ou 12 anos. Já os CRA são papéis de dois três anos. Isso reforça a o potencial interessante para o investidor”, destacou.   

Adit Share: cenário para investimento

Castro, da Hectare Capital, apresentou números ligados aos mercado imobiliário e de multipropriedade e a relação com indicadores macroeconômicos do Brasil. “Há uma diferença grande entre a taxa Selic e o crédito imobiliário que o consumidor pessoa física conhece, por exemplo”, exemplificou, ressaltando que essa é outra barreira para o segmento. 

Para o executivo, com o pouco histórico de financiamento via mercado financeiro no segmento de multipropriedade, a única maneira de atrair investidores é fazer uma boa gestão. “E, claro, entregar o projeto é fundamental. Tem que mostrar que o projeto tem início, meio e fim. Isso é fundamental para dar segurança para o mercado financeiro. Outra questão importante é diversificação de projetos, o que demonstra que o segmento esta crescendo”, avalia.

Dantas e Castro também participaram do debate 

Já Senger deu uma visão mais pragmática sobre a questão. Para ele, o mercado financeiro como um todo em uma dinâmica de risco e retorno. “E isso vale para investimentos em qualquer área”, lembrou o executivo da XP Investimentos, citando o exemplo da própria empresa. “Investidores como Itaú acreditaram em nós. Havia um risco trabalhista em nosso modelo de negócio em função dos nossos agentes autônomos. Eles acreditaram que valia o risco. Isso vale para qualquer área”, afirmou.

E no segmento fracionado seria a mesma coisa? Para Senger, tudo é uma questão de educação do investidor. “Para isso, é preciso mostrar para ele que o fracionado não é uma incorporação comum. O X da questão é esse e, quando ele entende a qualidade da carteira, estamos tendo sucesso em colocar no mercado papéis do setor. Inclusive, colocamos capital próprio nesse tipo de negócio” ressaltou. “Nosso sonho é colocar no mercado um produtos para pessoa física, pois hoje só temos clientes institucionais. Dependemos de bons resultados e das entregas prometidas para conseguir isso”, acrescentou.

Já Barbieri destacou o nível de informação que, hoje, o mercado financeiro dispõe. “O desafio do setor, que é novo, é mostrar que o grau de excelência nesse segmento é o mesmo visto em outros”, pontuou. Ele ressaltou também a importância da estruturação dos papéis no segmento para garantir mais recursos. “A palavra chave é padronização. Com isso, poderíamos evoluir ainda mais no fracionado. É isso que torna o projeto seguro e atraente para o investidor, com carteiras de longo prazo”, finalizou. 

(*) Crédito da foto: Vinicius Medeiros/Hotelier News

(**) O jornalista do Hotelier News viaja a convite da Adit Brasil