Proximidade entre gestores e investidores é o modelo ideal?

Investimento em hotelaria deixou de ser terreno de especialistas. O advento dos condo-hotéis popularizou o segmento e deu vez a investidores individuais, que adquirindo um quarto garantem uma fração do lucro operacional do meio de hospedagem. O modelo conferiu variedade na viabilização e gestão do negócio, mas não extinguiu os imóveis de dono único, que seguem sendo boa parte da oferta no país. Os exemplos citados são considerados os mais populares entre as estruturações de capital existentes para um hotel. Para os gestores desses empreendimentos, como se dá a relação com quem é proprietária do imóvel?

O tema desperta interesse, mas não é difícil de entender. Em suma, nos dois casos citados, a administração do hotel precisa prestar contas dos resultados, método de operação e conservação do imóvel. Entretanto, em um dos exemplos mencionados, há mais gente envolvida para ser ouvida. No caso de prédios com muitos investidores é comum que se crie um colegiado com representantes eleitos para cuidar dos interesses dos donos e interagir com a gerência da operação. Esse grupo, entre outras coisas, participa de decisões, analisa números e dá aval para intervenções.

Num dos empreendimentos da AccorHotels da capital mineira é assim que as cartas são dadas. No Mercure Belo Horizonte Lourdes um conjunto de proprietários dialoga com a administração para entender como o hotel está performando para ficar a par das necessidades dos gestores. 

"Possuímos um relacionamento muito próximo com nossos investidores. Temos um informativo mensal com resultados, principais ações e acontecimentos do empreendimento.  Dessa forma, acreditamos que o proprietário consegue perceber as variações mercadológicas e evoluções do ativo dele", detalha Rodrigo Mangerotti, gerente geral da unidade. 

Mangerotti acredita na proximidade com investidores

A rotina de contato estreito com quem investiu no projeto é o método que a maioria dos hotéis utiliza nessa relação. Grande parte deles também estabelece uma agenda de encontros para definir necessidades pontuais ou prestar conta dos resultados e atividades. 

No Mercure Belo Horizonte Lourdes, o calendário tem uma assembleia anual e alguns encontros mensais. No primeiro deles, a gerência prepara comparações de mercado na intenção de mostrar desempenho e tendências e apresenta as contas, auditadas por uma empresa independente. Mês a mês quem comparece é membro do conselho do pool de investidores e do condomínio. No contato do dia a dia, no entanto, Magerotti dialoga com um grupo de cinco proprietários. Eles são encarregados de representar a coletividade e fazer o acompanhamento da gestão.

Investidores, hotel e Asset Manager

Uma variação desse mesmo modelo está em outro empreendimento da rede francesa. Recém-inaugurado, o Novotel São Paulo Berrini tem o grupo de investidores representado por um serviço de Asset Manager, prestado pela HotelInvest. Nesse contorno de gestão, aparece um intermediário entre hotel e proprietários. Essa figura centraliza as informações e media a relação considerando necessidades e interesses de lado a lado.

Paula tem a relação com proprietários facilitada pelo Asset Manager

Paula Peinssner, gerente geral da unidade, pondera que a empresa mediadora facilita todo o contato e dá mais tranquilidade ao gestor. "É uma tendência da AccorHotels contar com este serviço. Facilita a comunicação e não tira o contato dos proprietários com o hotel", pontua.

Para ela, a presença de alguém que faz a intermediação é benéfica, inclusive na relação entre os próprios investidores. "É comum que cada um tenha um interesse e enxergue as situações do seu jeito, apesar de todos visarem o melhor rendimento. Alinhar essas expectativas é o papel do asset manager. Aí está a importância", avalia Paula.

Segundo a executiva, o Novotel São Paulo Berrini já tem um conselho de seis proprietários que participa de reuniões trimestrais para acompanhar o andamento da operação.

Questionados sobre suas experiências anteriores, os gerentes da AccorHotels em Belo Horizonte e São Paulo relatam já terem vivido variadas rotinas. Paula demonstra satisfação com o tipo de interlocução que vivencia hoje. Já Mangerotti não vê melhor ou pior, apenas conjunturas diferentes. "Não acredito em dificuldades ou facilidades, apenas é um formato que auxilia a manter uma operação de forma transparente e bem objetiva", acredita.

Proprietário único

Utilizando suas experiências anteriores, o mineiro ajuda também a entender como um gerente vê a operação com um único proprietário. "É uma gestão bem diferente, pois relação é mais próxima e direta", define.

Calvo fala em relação de confiança com proprietários únicos

O diálogo rápido e direto, aliás, é a maior característica de hotéis com apenas um dono. Mas não é o único detalhe, revela Francisco Calvo, diretor de Operações e Implantação da Bourbon Hotels & Resorts. De acordo com o executivo, administrar um meio de hospedagem de único dono também pode ser definido como um ato de responsabilidade.

"Às vezes estamos cuidando do maior patrimônio de uma família. É uma relação que também envolve confiança e zelo", aponta. De acordo com Calvo, dentro do portfólio de 20 empreendimentos da empresa, alguns são de proprietários únicos. A bagagem com hotéis neste modelo influencia na cultura de gestores da rede, segundo o dirigente.

(*) Crédito da capa:Rawpixel/Pixabay

(**) Crédito das fotos: Filip Calixto/Hotelier News

(***) Crédito da foto: Vinicius Medeiros/Hotelier News

(****) Crédito da foto: Filip Calixto/Hotelier News