Três perguntas para: Pedro Freire

Pedro FreireFreire atua como diretor associado da JLL Hotels & Hospitality

Pedro Freire respira hotelaria há pelo menos 15 anos. Desde que ingressou na JLL Hotels & Hospitality, há oito anos, passou a ter uma relação um pouco diferente com o setor. Hoje, aproveita sua experiência operacional e em diferentes áreas das redes hoteleiras que atuou para analisar, intermediar e prestar consultoria em negócios dentro do segmento. E, veja bem, não foi pouca coisa ou mesmo pouco dinheiro movimentado: na JLL, já esteve diretamente envolvido em transações que totalizaram R$ 700 milhões no país.

Como diretor associado da multinacional norte-americana, lidera a equipe de Asset Management, que atualmente acompanha a operação de 34 hotéis (7 mil quartos) no Brasil, relacionando-se com 6 mil proprietários. Além disso, ao lado de Ricardo Mader, acompanha toda a movimentação do mercado hoteleiro nacional. Não é pouco trabalho, certamente. Para compensar tudo isso, e relaxar um pouco, gosta de praticar esportes, principalmente correr e jogar futebol, além de ir ao cinema, viajar e fazer um churrasco com família e amigos. Casado há 13 anos, arruma tempo também para curtir a vida ao lado de Rafael, filho de 10 anos do casal.

Neste bate-papo com o Hotelier News para o Três perguntas para, Freire analisa a perspectiva de retomada do mercado, comenta sobre o apetite dos investidores e fala sobre eventuais oportunidades de negócios que podem surgir em meio a tudo isso dentro da hotelaria. “Enquanto continuar o cenário de incerteza, dificilmente um investidor institucional fará algum movimento. Contudo, acredito que, com a recuperação da atividade econômica, esse movimento de interesse pelo ativo hoteleiro será retomado”, diz.

Três perguntas para: Pedro Freire

Hotelier News: Pensando na retomada do mercado, como estará a apetite dos investidores pela hotelaria a partir de 2021? Na sua visão, o segmento estará menos ou mais atrativo, na comparação com outros produtos imobiliários, do que antes da pandemia? Por quê?

Pedro Freire: O apetite dos investidores em 2021 dependerá de como as coisas evoluirão nesses proximos meses. Tudo ainda é muito incerto, e isso paraliza o mercado. Porém, essa pressão na economia pode gerar algumas oportunidades de negócios, uma vez que nas crises a tendência é de que haja mais vendedores, sejam de terrenos ou de ativos, dispostos a negociar por estarem pressionados por uma necessidade de capital. Quem sobreviver a esse momento e tiver condições de investir quando o horizonte começar a clarear, pode encontrar boas oportunidades, principalmente em um cenário com a taxa Selic no nível mais baixo da história, o que estimula os investidores a procurarem uma maior diversificação da sua carteira para obter maior rentabilidade. Por ser um dos segmentos mais afetados, a hotelaria pode ser um dos mais atrativos na retomada.

HN: De que forma a pandemia atrasa o processo de amadurecimento do perfil dos investidores no setor hoteleiro? Quando investidores institucionais serão maioria, por exemplo?

PF: Enquanto continuar o cenário de incerteza, dificilmente um investidor institucional fará algum movimento. Contudo, acredito que, com a recuperação da atividade econômica, esse movimento de interesse pelo ativo hoteleiro será retomado. A queda das taxas de juros, juntamente com a Reforma Tributária, deverá estimular os negócios, motivando ainda mais os investidores a buscarem alternativas, aceitando maior risco para atingir maior retorno. Isso traz uma perspectiva positiva no que tange ao número de transações hoteleiras. Exemplos atuais desse processo foram a aquisição de três hoteis em São Paulo pelo Fundo Imobiliário XP Hotéis (2019) e, mais recentemente, a venda do Hilton São Paulo Morumbi para a HSI.

Porém, no Brasil, não temos um numero relevante de ativos hoteleiros que hoje possam ser adquiridos por investidores institucionais, pois a grande maioria dos hotéis é de propriedade fragmentada (flats e condo-hotéis) ou, então, de hotéis independentes, que, na maioria das vezes, não estão em conformide com os requisitos internacionais de segurança, o que limita muito a possibilidade de uma aquisição. Diante desse cenário, ainda temos um longo caminho até chegarmos a um expressivo número de investidores institucionais, comparativamente com mercados mais maduros, como os Estados Unidos ou a Europa. Mas estamos progredindo, ainda que timidamente.

HN: É provável que muitos hotéis não reabram ao fim da crise, gerando oportunidades no mercado. Ao mesmo tempo, você acredita que existirá clima (e, claro, liquidez) para fazer negócios? Com esse câmbio, investidores internacionais vão olhar com atenção para a hotelaria do país?

PF: Assim como em um investimento na bolsa, em que o momento de entrada é fundamental, a aquisição do ativo hoteleiro segue a mesma lógica. Investidores profissionais monitoram constantemente os mercados em busca de sinais que possam validar a sua tese de investimento e proporcionar o retorno esperado. Assim, os distressed assets, ou seja, ativos ou negócios em dificuldades financeiras, podem oferecer boas oportunidades de negócios para quem tem condições de assumir o risco, buscando maiores retornos. Nesse aspecto, certamente o câmbio torna os ativos no Brasil mais baratos para investidores internacionais. Porém, da mesma forma, impacta o retorno em moeda estrangeira.

Na verdade, o que mais incomoda e afasta o investidor internacional, que não está acostumado com as peculiaridades do nosso país, são a insegurança jurídica, a volatilidade do câmbio, a instabilidade política e as incertezas quanto ao futuro da economia. Essa dificuldade de ser assertivo nas projeções aumenta muito o risco do negócio para um investidor estrangeiro, o que muitas vezes faz com que ele coloque o seu capital em outros países mais previsíveis, e, portanto, mais seguros.

(*) Crédito da foto: Divulgação/JLL Hotels & Hospitality

Comentários