Despontando como um dos carros-chefe na retomada do turismo, o segmento de resorts surfou no bom momento do lazer. Impulsionados pela demanda reprimida e a busca por espaços abertos após o período de isolamento, os empreendimentos olham para o futuro para entender o que vem a seguir. Dando continuidade ao cronograma de conteúdos do IMOBTUR, especialistas debatem as tendências para o setor.
Alessandro Cunha (Aviva); Maria Carolinha Pinheiro (Wyndham) e Lizete Ribeiro (Tauá) trocaram experiências e compartilharam visões a respeito do novo momento dos resorts. O debate do IMOBTUR contou com a moderação de Fabiana Leite, diretora de Desenvolvimento de Negócios para a América do Sul da RCI.
“Observamos uma demanda reprimida pelo turismo de lazer no pós-pandemia. Até setembro, o turismo estava 36% mais forte em relação ao mesmo período em 2021, o que nos mostra um ponto muito positivo para o lazer”, inicia Fabiana, que questionou qual o atual momento dos empreendimentos e redes presentes no IMOBTUR.
LEIA TAMBÉM
Performances acima do esperado são unanimidade entre os players convidados. De acordo com os profissionais, a expectativa de queda na demanda não foi cumprida, o que mostra uma força ainda maior do segmento de lazer. “Todos acreditavam que a ocupação ia cair, mas não foi o que aconteceu. Estamos atingindo os números de 2019, diferente do corporativo, que até o fim do ano deve chegar lá, mas os resorts estão com os melhores indicadores”, revela Maria Carolina.
A diretora da Wyndham ressalta que a tendência foi observada não apenas no Brasil, mas também em destinos caribenhos onde a rede está presente com empreendimentos all inclusive. “Houve um aprendizado nesse processo, colaborando para melhorar os resultados. Esperamos crescer não apenas no all inclusive, mas também queremos chegar a novos destinos.”
Com oferta 100% nacional, o Grupo Tauá de Hotéis teve seu melhor exemplo em relação à demanda agora Black Friday. “Tivemos um 2021 espetacular, com resultados que não esperávamos. O brasileiro descobriu o Brasil e achamos que haveria uma desaceleração em 2022, o que não aconteceu. Um reflexo disso foi a Black Friday, que ficou 50% acima do ano passado”, conta Lizete.
Na Aviva, o cenário não é diferente. Segundo Cunha, o grupo caminha para mais um recorde de ocupação em 2022. “Muitos clientes que não consideravam viajar pelo Brasil passaram a olhar para dentro. Os produtos que entregam tiveram acesso a esse share de hóspedes que não olhavam para o turismo nacional.”
Outro ponto considerado é a mudança do perfil de viagens. A busca pela experiência e a proposta de reencontro vêm configurando a maneira de vender hospedagens, obrigando os hotéis a procurarem inovação. “As pessoas estão viajando mais e em mais pessoas. No Tauá, cerca de 65% dos nossos hóspedes são recorrentes, o que é bom por um lado, mas ruim por outro. Logo, estamos investindo em experiências”, destaca Lizete.
Diante de um mercado transformado e de um consumidor mais exigente, os resorts entenderam que entregar apenas uma estrutura bonita não faz mais sentido. “Com a possibilidade do trabalho remoto, os hóspedes estão permanecendo mais dias, o que ajuda muito na questão de temporada. Falamos muito de experiência, mas acredito na segmentação. É preciso oferecer novas opções de gastronomia e atividades”, avalia Maria Carolina.
“Se fosse apenas entregar uma piscina bonita, seria fácil. Não se trata apenas de infraestrutura, mas de pensar em mais entretenimento. Logo, tem que segmentar. Na Costa do Sauípe, entendemos a importância da segmentação e estamos em busca de elevar os hotéis a outros níveis, visando novas categorias e conseguir diárias maiores”, complementa o CEO da Aviva.
Até o fim de 2022, o Tauá abrirá seis novos restaurantes: dois em Atibaia, dois em Caeté e dois em Alexânia. “Por nossos clientes serem habitués, nosso desafio é sempre criar novas formas de encantar. Isso é uma constante para nós. Nosso foco é desenvolver atividades que fazem a diferença na experiência. No Grande Hotel, reaberto em outubro, o desafio é começar uma nova história em um empreendimento de quase 80 anos. É mais difícil do que construir um hotel novo, pois precisamos começar do zero”, finaliza Lizete.
Bleisure ganha espaço no desenvolvimento da hotelaria de negócios
Após destacar o lazer, o IMOBTUR traz à mesa de debates direções para a hotelaria de negócios. O painel O presente e as tendências da Hotelaria de Negócios contou com a presença de Abel Castro (Accor); Ricardo Manarini, (BWH Hotel Group); Ricardo Bluvol (Atlantica) e Roland Bonadona (Bonadona Hospitality Consulting).
Majoritariamente definidos como hotéis urbanos, os empreendimentos business voltaram ao pipeline das grandes redes e operadoras. Após passar por algumas mudanças, o BWH hoje conta com 25 projetos em desenvolvimento na América Latina, em sua maioria localizados em mercados urbanos. “No Brasil, a previsão é abrir uma unidade em 2023, em modelo multipropriedade, em Campos do Jordão (SP). Também estamos com cinco conversas avançadas em grandes centros”, diz Manarini.
Já a Atlantica possui 38 projetos (5 mil UHs) para os próximos anos. Segundo Bluvol, 60% dos hotéis em pipeline são midscale, 20% de luxo e 20% econômicos. “Estamos com 10 empreendimentos de multipropriedade em desenvolvimento, além do short-term rental, que é um mercado que está aquecido e vamos explorar mais, com 80% dos produtos em São Paulo e outros 20% em outras capitais”, revela o executivo.
No caso da Accor, são 100 hotéis em pipeline na América do Sul, sendo 60 deles previstos para chegar ao mercado brasileiro. Do montante, 70% são franquias e 30% são contratos de administração. “As franquias fazem parte da estratégia da rede na última década graças ao nível dos nossos parceiros. Do total, 70% são empreendimentos econômicos, fruto do sucesso da família ibis. Outros 20% são midscale e 10% são de luxo. Também vamos lançar o primeiro resort ibis Styles, em Maragogi, previsto para o próximo ano”, afirma Castro, que completou ressaltando que a empresa abre uma média de 25 unidades por ano.
Tanto para o segmento de lazer, quanto para o corporativo, o bleisure ganhou espaço no desenvolvimento de novos produtos. Esse novo perfil de viagem, que se consolidou durante a pandemia, segue como uma das principais tendências de comportamento de consumo de turismo. “Segundo uma pesquisa do Google, 50% dos viajantes já fizeram uma viagem que une lazer e trabalho. E mais da metade tem a intenção de fazer”, pontua Bonadona.
De acordo com Castro, o tempo médio de estada pulou de 1.9 para 2.1, mas afirma que o impacto do bleisure ainda é marginal. “Se vai aumentar, ainda não sabemos, mas acredito que sim. No JO&JOE, no Rio, é impressionante a quantidade de pessoas que estão na piscina, mas depois vão trabalhar. E isso pode ser observado em nossos espaços de coworking.”
Para a Atlantica, a média de estada teve o mesmo incremento da rede francesa. Bluvol explica que a busca por destinos turísticos por esse perfil de viajante aumentou consideravelmente, o que refletiu também no pipeline da administradora. “Temos três contratos em Foz do Iguaçu (PR) e um em Canela (RS), que são destinos que atuam nesse mix, o que mostra que o bleisure é uma tendência de desenvolvimento também”, avalia.
Com as inúmeras bandeiras hoteleiras, entender como o cliente chega ao empreendimento e quais seus critérios de decisão são alguns dos desafios das operadoras. Manarini alega que hotéis com estruturas mais robustas performaram melhor durante a pandemia em relação a produtos mais enxutos. O executivo do BWH acrescenta que o grupo aposta em programas de fidelidade para criar experiências de viagens e agregar valor à hospedagem, independente da praça em que o hotel está localizado.
“Estamos em um oceano que tem uma fauna imensa com grandes plataformas. Logo, é preciso criar condições favoráveis aos clientes. Nosso diferencial é oferecer momentos de viagem para que o hóspede tenha uma experiência em um hotel lifestyle, por exemplo”, pontua Manarini.
Bluvol complementa dizendo que um portfólio variado de bandeiras é inevitável, pois a demanda se transforma com o passar do tempo. “A marca é relevante na decisão de compra e é a forma como personificamos os produtos e serviços. E novas bandeiras vão surgir porque os consumidores mudam e as tendências são incorporadas”.
Com uma carteira com 43 bandeiras, a Accor acredita que cada marca tem seu lugar no mercado. “Adoramos marcas e não teremos todas no mesmo mercado. Muitas delas são regionais e não as teremos globalmente. É como a indústria automobilística, onde cada montadora tem entre 15 e 20 modelos. Assim, é possível segmentar e atender todos os públicos”, analisa Castro.
Design e arquitetura com propósito são tendências pós-crise
Nas últimas décadas, o design e a arquitetura dos empreendimentos hoteleiros passaram a ter um peso ainda maior na decisão de compra do consumidor. Com a chegada da pandemia, os elementos se tornaram estratégicos para garantir a segurança do público, mostrando a relevância de espaços bem projetados. O quinto painel do IMOBTUR reuniu profissionais do setor para discutir como os interiores vão de comportar em um mundo pós-crise.
Para compor a bancada, o IMOBTUR convidou Kardec Borges, diretor executivo da UNYT Arquitetura de Resultados; Lara Teixeira, diretora de Design e Construção para a América Latina e Caribe da Wyndham, e Milene Abla, presidente da AsBEA (Associação Brasileira de Escritórios de Arquitetura).
“Desenvolvimento de tecnologia, ESG, mudanças de comportamento do consumidor e pandemia estão entre os assuntos que vieram para agregar em projetos de hospitalidade. Esses são alguns fatores que vamos tratar aqui. Dentro de todo esse cenário, como o setor lida com as tendências?”, questiona Milene.
A Wyndham já havia identificado alguns rumos do design hoteleiro mesmo antes da chegada do Covid-19. Segundo Lara, a pandemia apenas deu força para as tendências que estavam na mira do mercado, agregadas por preocupações sanitárias. “Limpeza e segurança foram os principais elementos de atenção e, agora, fazem parte do design do hotel. Desde o primeiro momento, procuramos fazer do projeto o mais operacional possível”.
Na elaboração dos empreendimentos, a Wyndham define seus materiais de acordo com a sensação que aquele hotel busca promover em seus hóspedes. “Os ambientes mudaram em suas utilizações de acordo com a chegada de clientes com necessidades diferentes. Existe uma segmentação grande e procuramos trazer soluções para os hotéis, como a integração de espaços. Dificilmente teremos um lobby com uma recepção separada”, analisa Lara.
Áreas de utilização múltipla são tendências fortes no setor. Restaurantes integrados ao lobby, espaços amplos e integrados já podem ser vistos em empreendimentos de diferentes categorias.
Dando sua visão de arquiteto, Borges explica que as mudanças transformaram a forma de pensar dos projetos. “A pandemia fez refletir qual lado queremos projetar dos hotéis e como eles respondem a essa nova demanda. Com o brasileiro descobrindo o Brasil, os clientes chegam a um patamar de equiparação e se depara com uma hotelaria de repetição. Cada experiência é como um déjà-vu.”
Borges afirma que um consumidor compra o destino ao planejar sua viagem, para em seguida definir seu meio de hospedagem. Seguindo essa linha de raciocínio, o setor precisa pensar em um design e arquitetura com propósito, que agregue valor à experiência e enalteça sua localização.
“Temos que ter equipes de propósito do design ao invés de recriar espaços que não servem para nada, lotados de móveis que ninguém usa. Um hotel que não tem história não passa experiência e quem está insistindo na repetição está fazendo coisas lá de trás. Hoje, o grande ativo é o lugar, a paisagem. E isso também se aplica na hotelaria de negócios”, avalia Borges.
O arquiteto salienta que uma boa arquitetura não possui prazo de validade. “A arquitetura é fruto da sua época e a reflete, mas a boa está sempre atualizada. A experiência é fazer com que o seu hotel seja algo único. Fico muito feliz em ver que a arquitetura e a hotelaria começaram a mudar esse perfil de massificação e repetição de fórmulas”, finaliza Borges.
A força dos meios alternativos de hospedagem
Não é de hoje que os hotéis disputam demanda com concorrentes de fora do setor hoteleiro. Meios alternativos de hospedagens vem ganhando musculatura e relevância entre os consumidores modernos por sua flexibilidade, individualidade e experiências genuínas de moradia temporária em determinados destinos. Na programação de hoje, o Imobtur propõe uma reflexão sobre o segmento e como o mesmo se relaciona com os demais players da cadeia produtiva do turismo.
No palco, estavam presentes Rony Stefano, CEO da Audaar; Rodrigo Bicalho, sócio da Bicalho ADV; Danny Splewak, COO da Housie e Ernesto Luiz Otero, sócio-fundador e CEO da Lobie. “Estamos com três representantes dessa indústria que atuam de formas semelhantes em alguns pontos e distintas em outros, mas que dizem muito sobre esse mercado”, inicia Bicalho, moderador do painel.
Atuando em mais de 100 cidades e com parcerias com cerca de 100 incorporadoras, a Housi se define como uma startup de tecnologia focada em inovação do mercado de moradia. Segundo Splewak, é difícil definir o perfil de usuário da plataforma, uma vez que suas características variam muito de localidade para localidade. “Temos alguns lugares com foco no short stay, como em zonas centrais. Atualmente, 65% da nossa demanda é de long stay, que consideramos acima de 90 dias. Contudo, o short stay está ganhando força com o retorno dos eventos”, diz o COO.
Splewak explica que entre as comodidades mais atrativas para os moradores estão: serviços de lavanderia, estacionamento, opção de transporte e mercados em seus entornos. Com o acréscimo do coworking, o público da Lobie segue um padrão semelhante, mas prefere terceirizar alguns pontos de sua operação. “Fazemos a gestão de forma individualizada, mas muitos empreendimentos eram hotéis e possuem restaurantes e lavanderias próprios, por exemplo que optamos por separar a administração”, conta Otero. “Oferecemos o básico bem feito por um preço bom”, acrescenta.
Criada a partir da demanda reprimida por apartamentos de baixa metragem, a Lobie possui um sistema de moradias por assinatura que busca rentabilizar os imóveis de investidores. Operando com um algoritmo de precificação, a empresa trabalha com públicos distintos dependendo da região, com praças com potencial para o corporativo e outras para o lazer.
“O Rio vinha de uma sobreoferta de hotéis oriunda das Olimpíadas e Copa do Mundo, mas a demanda se manteve em linha reta enquanto a oferta subiu drasticamente. Muitos empreendimentos midscale passaram a operar de forma deficitária e a Lobie nasceu para atender a dor dos investidores de condo-hotéis que não conseguiam rentabilizar aquele imóvel”, explica Otero.
Em relação a adoção de tecnologias no setor, o CEO da Auudar pontua que o mercado de real estate ainda é carente de inovação. Sabendo dessa falha, a empresa foi desenvolvida para oferecer uma solução completa de administração de locação por temporada, fazendo o uso de sistemas que podem ser encontrados em operações hoteleiras.
“Você pode ter uma localização que demanda estadas a longo prazo e outras de curto prazo. Se não for adotada uma tecnologia boa e um processo eficiente para operar, a tendência é optar por estadas mais longas. Hoje, grande parte de nossos competidores estão tentando alongar a carteira, pois não possuem uma tecnologia desenvolvida para operar. É preciso aproveitar as mudanças do mercado”, avalia Stefano.
O executivo da Audaar reforça que soluções como assistentes de voz, iluminação, música ambiente, entrada por reconhecimento facial entre outras são pontos de atratividade para o público, mas pondera que a implantação das ferramentas vai depender do perfil de produto e de qual o objetivo da gestão.
Quanto ao desenvolvimento de produto, a Housi atua lado a lado com incorporadoras na concepção dos projetos, visando evitar problemas futuros em suas operações. “Essa é uma expertise da Housi. São prédios concebidos para residenciais e rentabilizar. Para chegar até aqui, foi um processo doloroso, pois muita coisa acaba sendo jogada fora. Somos focados na experiência do morador, com projetos com menos salas, mais ambientes de degustação e vending machines. Também buscamos trazer a cultura de cada hotel para dentro do empreendimento”, salienta Splewak.
Short-term rental: uma nova oferta no horizonte de hospedagens
O short-term rental era um fantasma que assombrava o setor hoteleiro. A briga pela demanda fez com que grandes players do setor desenvolvessem seus próprios braços de aluguéis por temporada como forma de abocanhar uma fatia de mercado que aderiu amplamente ao modelo de negócios na hora de viajar. No Imobtur, Cristiano Vasques, sócio-diretor da HotelInvest, compartilhou um panorama do segmento com análises sobre o potencial como tendência de hospitalidade dos tempos modernos.
O estudo Short-Term Rental: desempenho, nova oferta e análises de mercado trouxe insights sobre o segmento, bem como números importantes sobre a oferta no Brasil. A pesquisa foi realizada em parceria com o Airdna e Michaelis Advogados, que contribuíram com análises e informações mercadológicas.
Vasques iniciou sua apresentação ressaltando o papel do Plano Diretor Estratégico de São Paulo como catalisador da expansão de unidades de short-term rental. “Ouvimos muitos alertas sobre o excesso de oferta nesse mercado e seus impactos na hotelaria. Então, buscamos entender o que está acontecendo. Desta forma, entendemos a relação do Plano Diretor com o crescimento do setor”.
Visando dimensionar e mensurar o desempenho do setor, o estudo apresenta eixos de estruturação na capital paulista e os impactos em seus entornos. A ferramenta de planejamento urbano mostra as zonas afetadas pelas mudanças causadas por empreendimentos de uso misto e residenciais.
“Você tem um mix de unidades dentro da mesma torre, o que acaba ocorrendo uma transferência de vagas. Muitas incorporadoras pegaram studios residenciais e passavam para outros segmentos. Os NRs (não residenciais) podem estar no mesmo endereço de residências, porém são apartamentos apenas para locação que competem com a hotelaria”, explica Vasques.
Vale lembrar que os residenciais podem ser alugados de acordo com a Lei do Inquilinato, que não se aplica para os NRs. “A locação dos residenciais para curta temporada vai de acordo com as definições do condomínio. Já o NR é voltado para investidores e não para moradores, demandando acesso dedicado a ele”, complementa o executivo da HotelInvest.
Outros fatores diferenciam os NRs do setor hoteleiro, como comodidades, serviços e estrutura. Por exemplo, a limpeza diária é predominante nos hotéis, mas não é obrigatoriedade no short-term rental. Já uma mini cozinha equipada é uma necessidade básica para os aluguéis de temporada, mas não para hóspedes de empreendimentos hoteleiros.
De acordo com dados de agosto de 2022, a cidade de São Paulo possui 8,9 mil apartamentos ativos para locação. Do montante, 6,3 mil representam a oferta ajustada — ou seja — o número de UHs disponíveis por dia, correspondente à quantidade de pernoites ofertadas. “Essa oferta triplicou durante a pandemia, com oferta concentrada em apenas 12 bairros, como República, Bom Retiro, Jardins, Moema, Vila Mariana, Bela Vista, Campo Belo e Santo Amaro”, revela Vasques.
Na comparação entre 2019 e 2022, no acumulado de 12 meses a hotelaria operava com uma ocupação maior antes da pandemia. Após a chegada da Covid-19, naturalmente a demanda para o setor quase desapareceu, com recuperação gradativa. “O short-term rental tem impacto significativo durante a pandemia e vem crescendo desde então. Ao final de 2021, a retomada é clara e em 2022 os hotéis retornam aos patamares de 2019 em termos de ocupação”, acrescenta Vasques.
Em relação a diária média, o executivo afirma que os valores da hotelaria são superiores, chegando a 60% a mais em 2019. “A pandemia equalizou esse cenário com uma retomada com flutuação pequena. Já no RevPar, os hotéis também se destacam”.
O embate entre a Hotelaria tradicional e meios alternativos de hospedagens
Com o avanço dos meios alternativos de hospedagens, como a hotelaria clássica pode se posicionar? A reflexão foi debatida no Imobtur na tarde de hoje com a colaboração de Caio Calfat, presidente do Conselho da Adit Brasil; Orlando Souza, presidente do FOHB (Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil) e Allan Sztokfisz, CEO e co-fundador do Charlie.
O embate entre os segmentos já vem sendo amplamente discutido pelo mercado, uma vez que os hotéis enxergam novas formas de hospedagens como concorrentes de peso pela demanda de viajantes de negócios e lazer.
“Neste painel temos a missão de compilar tudo que foi dito aqui hoje. Vamos falar sobre as expectativas para o próximo ano, lembrando que teremos um novo governo, novas políticas econômicas e inflação galopante”, diz Calfat.
Trazendo seu know how de ambos os setores, Sztokfisz contou a história do Charlie, que nasceu com a proposta de oferecer serviços de gestão para investidores de short-term rental. “O investidor fica tranquilo, pois existe alguém por trás para cuidar de tudo. Em paralelo, os fundos imobiliários começaram a entrar com força no segmento residencial”.
O presidente do FOHB relembrou a chegada dos aluguéis de temporada no mercado brasileiro e o surgimento das primeiras marcas operadoras do segmento. “Isso gerou um excesso de oferta em São Paulo, pois não existia um órgão regulador. O interesse era apenas satisfazer uma demanda da classe média”. As incorporadoras passaram a desenvolver produtos para o setor de aluguéis de temporada, com a promessa de serem ativos rentáveis para seus investidores.
“O que acontece em São Paulo é replicado no restante do país. Aqui, temos NRs e apartamentos compactos que estão saindo no Brasil todo. Esses dois mercados nos mostram otimismo e um possível desempenho intenso”, pontua Calfat.
A “briga” entre o short-term rental e o setor hoteleiro pode até ser realidade, mas Sztokfisz garante que existe mercado para todos. “Estamos construindo uma empresa a longo prazo, pois queremos que perdure. Temos que aprender com o passado, pois a história não se repete em alguns pontos. Existe o lado da demanda que é muito interessante: muitos clientes do Charlie poderiam estar hospedados em hotéis. Hoje, nossa demanda de long stay é de 20%. É uma mudança de comportamento, mas que não vai substituir a demanda hoteleira”.
Souza salienta o retorno massivo dos eventos e sua relevância para ambos os mercados. “Os eventos são fundamentais para o fluxo business, que é um dos maiores vetores de São Paulo, uma cidade com potencial de absorver tanta coisa principalmente por sua estrutura de meios de hospedagens, sejam eles tradicionais ou alternativos, em um destino com flutuações tão grandes”.
“É um segmento muito importante para nós. Assim como a hotelaria, conseguimos agregar bastante e extrair valor. Durante a baixa temporada, é uma demanda ainda mais relevante, pois existe uma leve queda nas ocupações. Nosso setor também tem se mostrado muito resiliente”, finaliza Sztokfisz.
(*) Crédito das fotos: Peter Kutuchian e Nayara Matteis/Hotelier News
