Contratos na área hoteleira costumam ter prazos longos, podendo variar de 10 a 25 anos para que seja possível a exploração. Entretanto, há algumas possibilidades de rescisão antecipada. Para isso é preciso saber sobre a sua performance hoteleira.
Nesse sentido, por vezes as causas são semelhantes aos contratos em geral, com algumas particularidades: além de rescisão motivada, falência, ruína, desapropriação e outras disposições comuns a contratos em geral e os que envolvem imóveis, teremos também a rescisão por performance, objeto deste artigo.
Teste sua performance hoteleira
Mas, afinal, o que é isso? Trata-se de teste – cujas condições são negociadas contratualmente – que permite aos proprietários monitorarem e avaliarem a atividade dos operadores e sua habilidade de gerar fluxo de caixa e lucro, rescindindo o contrato no caso da operação não alcance os parâmetros mínimos negociados no orçamento operacional.
Assim, o contrato prevê que periodicamente será feita a avaliação da receita operacional em comparação com outros hotéis ou resorts semelhantes. No caso de o empreendimento analisado repetidamente ficar aquém dos comparados, o proprietário poderá requerer a rescisão contratual.
No caso de rescisão, esta poderá envolver pagamento de multa, ou não, havendo exceções que costumeiramente são expressas no contrato.
Entretanto, comumente, haverá o direito de sanar ou “remedy clause”, ou seja, cláusula que garantirá à Operadora o direito de manter o contrato em pleno vigor e efeito mesmo tendo o empreendimento falhado ao teste, mediante pagamento de valor pela Administradora ao proprietário, que poderá ser feito à vista ou deduzido de remunerações futuras do operador hoteleiro.
O número de vezes que resta outorgado tal direito a suprir a diferença poderá ser limitado durante o prazo do contrato.
Os testes são mais costumeiros em negociações com proprietários experientes e alguns fatores são negociados:
- Prazo do teste e ano em que o teste terá início – como a fase inicial da operação normalmente gera menos rentabilidade e lucro, o teste normalmente prevê que terá início após alguns anos e considera uma falha a falta de alcance dos parâmetros de alguns anos alternados ou dois a três anos seguidos;
- Parâmetros Mínimos costumam ser mensurados de acordo com (i) a Receita Por Quarto ou RevPar – que avaliará se a receita por quarto foi similar ao RevPAR dos hotéis eleitos como parte do grupo de comparação (“Competitive Set”); e/ou (ii) Lucro Operacional Bruto (Gross Operating Profit – GOP) mínimo em comparação ao GOP orçado.
- Poderá também haver uma avaliação sobre alcançar o orçamento acorda.
Em todos os casos, havendo disputa sobre a avaliações, a questão poderá ser levada a um expert para análise e deliberação ou, eventualmente arbitragem ou judiciário, que será objeto de artigo posterior.
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Ana Beatriz é sócia do Perez & Barros, Masters of Laws pela New York University, presidente da Comissão de Hotelaria e Multipropriedade do IBRADIM e membro da Comissão de Direito Urbanístico e Imobiliário da OAB/RJ. Professora da CEPED/UERJ e Curso de Pós-graduação da PUC/RJ e ABADI.