Recentemente, foi ao ar o 330 episódio do Hotel Trends, A visão do investidor institucional, com Caio Adelfo, diretor de real estate do BTG Pactual. No podcast, produzido pelo Hotelier News em parceria com a Noctua Advisory, conversamos com um dos principais investidores hoteleiros do Brasil, com uma carteira de mais de 50 empreendimentos e aproximadamente R$ 4 bilhões em valor.
Clique e ouça o podcast Hotel Trends, A visão do investidor, com Caio Adelfo, do BTG Pactual
Após a conversa, pensei em expandir os tópicos debatidos a outros perfis de investidores. Afinal, quem são os investidores de hotéis? Qual rentabilidade esperam? Onde e em qual perfil de hotéis investem? Qual é a governança esperada? Alguns dos temas que falaremos.
Os investidores mais comuns de hotelaria no Brasil
- Fundos de Pensão. A exemplo da PREVI e da FUNCEF, são investidores com menor apetite a risco e expectativa de retorno moderada, acima de 15% ao ano em hotéis. Em seu portfólio de investimentos, um menor percentual é alocado em ativos voláteis. Prezam por fluxos de caixa sólidos e perenes, mais comum em destinos consolidados e grandes empreendimentos. Olham especialmente para ROI.
- Private Equity e outras casas de investimento. Além do BTG, podemos citar o HSI, o GIC e a XP Investimentos. Geralmente, preferem aquisições a greenfield. Buscam comprar ativos com potencial de valorização e em cidades centrais. Prezam por volume de quartos, baixa volatilidade, destinos e marcas fortes, além de governança. Exigem alta rentabilidade em TIR, a partir de 20%, comumente.
- Compradores de condo-hotel. São proprietários individuais de quartos de hotel, com baixa expectativa de rentabilidade, de 0,5% a 1% ao mês, dependendo da taxa de juros do país. Comuns em cidades de médio a grande porte. Prezam por distribuição de dividendos e valorização imobiliária. Exige atenção à governança em razão do número elevado de investidores.
- Desenvolvedores locais. Grupos de poucos investidores locais, que conhecem e acreditam no potencial da cidade. Possuem expectativas moderadas de rentabilidade, acima de 1% ao mês, e acreditam no potencial de valorização imobiliária do hotel. Comuns em cidades de pequeno e médio porte, com carência de oferta hoteleira qualificada.
Exigências comuns de investidores profissionais
Location, location, location. Quanto mais sofisticado o investidor, geralmente maior a preferência por destinos consolidados e centrais.
Massa crítica e escala. Comprar um hotel de 100 ou 500 quartos dá o mesmo trabalho. Grandes investidores gostam de ativos maiores.
Asset management. Forte governança é fundamental. E o asset manager é um diferencial competitivo, como afirmou o Caio do BTG no podcast.
Marcas agregam valor. Ativos com marcas fortes são percebidos como menos voláteis e de governança estruturada com mais facilidade, em média.
Fundo imobiliário é um caminho. Além de benefício fiscal, possui estrutura profissional de gestão. Exige diversificação de ativos, destinos e produtos fortes.
Track-record é desejável. Teses de investimento sem histórico comprovado no mercado são de maior risco e precisam de maior fundamentação mercadológica.
Juros mais baixos podem estimular projetos greenfield. Uma futura queda de juros no país pode facilitar projetos greenfield novamente.
Branded residences ajudam a hotelaria. Greenfield hoteleiro com residência e/ou corporativo é mais fácil de encontrar investidor. Há maior potencial financeiro.
Financiamento competitivo muda o jogo. Regiões com crédito incentivado facilitam, demais, a viabilidade de novos projetos. Oportunidades para resorts.
Antes do investidor potencial, preocupe-se com o hotel ideal
Bons projetos, com boa relação risco vs retorno, governança forte, contratos adequados e no destino correto possuem maior potencial de encontrar o investidor certo. E a hora de pensar no produto ideal é durante a sua concepção, durante a fase de projeto, após os estudos de mercado. “Pé que nasce torto nunca (ou quase nunca) se endireita”.
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Pedro Cypriano é especialista em investimentos e gestão estratégica, fundador e sócio-diretor da Noctua Advisory | Inteligência em hospitalidade e entretenimento. Ao longo dos últimos 20 anos, liderou centenas de projetos junto a consultorias globais, na Europa, no Oriente Médio, na África e na América Latina. Conselheiro de empresas de multipropriedade, timeshare e hotelaria. É autor do livro Desenvolvimento Hoteleiro no Brasil, pela editora SENAC, e professor em cursos de pós-graduação e programas executivos no Brasil e no exterior.
(*) Crédito da foto: Divulgação
