Para finalizar a edição de 2026 do STR Summit, William Astolfi, CEO da B.Homy, moderou o painel Regulamentação e mudanças tributárias no STR: o que vem pela frente?. O debate contou com a participação de Raphael Espírito Santo, sócio do Veirano Advogados; e José Guilherme Dias, sócio do Duarte Garcia, Serra Netto e Terra.
A regulamentação tributária e os recentes movimentos jurídicos envolvendo o short-term rental começam a redesenhar a lógica de desenvolvimento, operação e rentabilidade do segmento no Brasil. Em um mercado que já vive um processo acelerado de profissionalização, temas como crédito tributário, judicialização e equilíbrio de oferta passam a ganhar peso estratégico para investidores, operadores e incorporadoras.
Com a implementação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), um dos pontos que deve impactar diretamente o setor é a possibilidade de compensação de créditos tributários. Na prática, a carga efetiva de tributação dependerá dos créditos que cada contribuinte possuir para abater. Isso cria uma dinâmica inédita para o short-term rental, especialmente em operações mais estruturadas e profissionalizadas.
Dias ressaltou no STR Summit que o setor está em uma base de competição igualitária. “Para locação, haverá uma redução de 70% projetada na base e 8% de IBS e CBS. Ou seja, seria uma redução de 40%, que daria em torno de 16% de carga tributária, considerando a PJ (Pessoa Jurídica).”
Já a PF (Pessoa Física) está mais atrelada à reforma do consumo no princípio da neutralidade, que orienta que os tributos sobre o consumo (como o IBS e a CBS) não devem distorcer as decisões econômicas, de produção ou de consumo. Ele busca garantir um ambiente de livre concorrência, impedindo que a carga tributária seja o fator determinante nas escolhas dos agentes de mercado.
“Esse conceito gera a necessidade de tentar zerar a tributação a partir de créditos de compensação. Nesse sentido, pode ser que a precificação mude. Talvez essa cultura deva ser incorporada no dia a dia, orientada pela compensação de créditos e redução da tributação efetiva”, explicou Dias.
Operadores e empresas formalizadas podem ganhar vantagem competitiva. A tendência é que locatários corporativos e companhias passem a priorizar imóveis operados por contribuintes de IBS/CBS justamente pela possibilidade de aproveitamento de créditos fiscais. O movimento aproxima ainda mais o segmento de uma lógica semelhante à da hotelaria tradicional, onde eficiência tributária e estrutura operacional possuem peso relevante nas decisões comerciais.
Analisando especificamente o short-term rental, o contribuinte deve ter características específicas para tributar o IBS e a CBS. Segundo o especialista, é necessário possuir mais de três imóveis e receita anual acima de R$ 240 mil. “Se eu não me encaixo nesses requisitos, eu não sou contribuinte desses impostos”, enfatizou Dias.
Restrições
Na visão de Espírito Santo, o setor imobiliário ganhou uma nova camada de complexidade com a reforma tributária. E tais mudanças podem levar à criação de novas empresas imobiliárias, segundo o especialista. “Trata-se de um segmento que antes era simplificado em termos de tributos. Agora, teremos uma complexidade maior. Acho interessante essa evolução, que mostrou a força do setor hoteleiro para equiparar a tributação com o STR”, avaliou.
Outro fator que vem alterando a percepção do mercado é a restrição da atividade de short-term rental em projetos HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular). Embora o debate ainda gere divergências entre players do setor, parte do mercado já avalia que a limitação pode contribuir para um ambiente mais equilibrado em determinadas regiões.
Nos últimos anos, algumas cidades registraram crescimento acelerado da oferta de unidades destinadas à locação de curta temporada, especialmente em regiões urbanas de alta demanda. O excesso de inventário, porém, começou a pressionar tarifas e rentabilidade em determinados mercados. Nesse cenário, as restrições podem funcionar como mecanismo de contenção de superoferta, reduzindo riscos de guerras tarifárias e preservando níveis mais saudáveis de ocupação e diária média.
“No caso de São Paulo, o mecanismo foi trazer benefícios fiscais e econômicos para empresas que destinarem imóveis para determinadas faixas de renda. Por outro lado, o incorporador gozaria de benefícios como o não pagamento da outorga onerosa. Isso resultou em proprietários interessados em locar seus imóveis”, disse Dias em sua fala ni painel do STR Summit.
O avanço do multifamily
Ao mesmo tempo, o segmento acompanha com atenção a recente decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça), que abriu precedente para discussões envolvendo restrições ao short-term rental em condomínios residenciais. Embora o entendimento não tenha efeito vinculante para outros casos, especialistas avaliam que o julgamento tende a estimular novas disputas judiciais entre moradores, incorporadoras, operadores e condomínios.
A expectativa é de aumento da judicialização envolvendo o tema, principalmente em cidades onde o crescimento do aluguel de curta temporada ocorre de forma mais intensa. O ambiente jurídico ainda incerto pode impactar diretamente novos projetos imobiliários, exigindo estruturas mais claras de convenção condominial, regulação e definição de uso dos empreendimentos.
Diante desse cenário, a tese do multifamily ganha ainda mais força entre investidores e desenvolvedores. Diferentemente do modelo pulverizado de short-term rental, o multifamily trabalha com ativos institucionais, operação centralizada e maior previsibilidade regulatória.
“A tese do multifamily está se fortalecendo com players institucionais investindo nesse mercado. Temos alguns movimentos interessantes e acho que esse será um caminho sem volta”, conclui Espírito Santo.
(*) Crédito das fotos: Bruno Churuska/Hotelier News
