Crises econômicas sempre geram bastante trabalho para advogados. Especialista no mercado imobiliário e, em especial, no setor hoteleiro, Raphael Espírito Santo não pode reclamar de falta do que fazer, mesmo com os investimentos no segmento estando em marcha lenta no momento. Um bom exemplo são disputas ligadas à força maior, argumento jurídico que vem sendo utilizado para renegociar – e até mesmo romper – contratos vigentes na indústria de hospedagem.

“Agora, nesse momento sem precedentes em que vivemos, sempre recomendamos que as partes sejam razoáveis, porque, do contrário, a causa vai parar mesmo no Judiciário”, alerta o sócio do Veirano Advogados, mais de uma vez premiado como um dos melhores profissionais do mercado imobiliário e que tem na cartela de clientes as principais redes nacionais e internacionais atuantes no país.

“Hoje, já existe, inclusive, jurisprudência consolidada de que o juiz, em sua decisão, avaliará a causa sob uma ótica da razoabilidade, analisando se as partes estão sendo razoáveis em seus pedidos”, continua Espírito Santo, convidado de hoje (11) do Hotelier News no Três perguntas para. Veja o restante do bate-papo com o advogado carioca radicado em São Paulo, amante de hip-hop, praticante de boxe na praia e que aguarda a chegada da primeira filha, Teresa. Boa leitura!

Três perguntas para: Raphael Espírito Santo

Hotelier News: Não esquecemos o que você falou na live que participou conosco: vivemos uma época de renegociações. Agora, força maior é argumento jurídico forte para rompimentos de contratos?

Raphael Espírito Santo: Pode ser para casos de rompimento, mas essa opção deve ser usada com muita parcimônia e cautela. Uma coisa que precisa ser verificada é se o objeto do contrato foi atingido por esse evento que gerou a força maior. De fato, a pandemia é algo de difícil previsibilidade e que poderia ser enquadrado como tal, mas, novamente, deve-se fazer a checagem se o objeto do contrato foi, de fato, provocado por esse evento. Sendo atingido, e com as partes chegando à conclusão que se deve partir para uma necessária renegociação, há espaço até para rompimento. Agora, nesse momento sem precedentes em que vivemos, sempre recomendamos que as partes sejam razoáveis, porque, do contrário, a causa vai parar mesmo o Judiciário. Hoje, já existe, inclusive, jurisprudência consolidada de que o juiz, em sua decisão, avaliar a causa sob uma ótica da razoabilidade, analisando se as partes estão sendo razoáveis em seus pedidos.

Espírito Santo observou investidores internacionais mapeando o país em busca de oportunidades

HN: De que forma a pandemia atrasa a entrada de investidores qualificados na hotelaria nacional? Ainda no mesmo tema, você tem observado maior interesse do mercado internacional pelo país? O câmbio está ajudando…

RES: O que verificamos no escritório nesse período é que a pandemia atrasou a entrada dos investidores qualificados por conta da imprevisibilidade gerada no mercado hoteleiro. Os investidores que comumente alocam recursos no setor estão direcionando esforços para outros nichos, com destaque para a área de logística. Acredito que a grande questão, na avaliação desses investidores, é mesmo a baixa previsibilidade sobre o que acontecerá com a hotelaria lá na frente. Agora, o que vimos, já no início da pandemia, foram investidores estrangeiros, especialmente players europeus, que entendem e investem em hotelaria, fazendo movimentos oportunistas por aqui, olhando distressed assets. Alguns deles já mapearam o mercado brasileiro em busca de oportunidades para comprar hotéis mais barato.

HN: Fala-se muito que a pandemia deve fechar 20% da oferta nacional de hotéis. O setor não deveria analisar antes a Recuperação Judicial antes de tomar tal atitude?

RES: Acredito que a RJ (recuperação judicial) estará no radar de todos hotéis que possam vir a fechar. A grande questão é que esse instrumento, embora dê um alívio, faz com que as empresas tenham que cumprir com obrigações futuras. Portanto, é uma grande aspirina para a falência. Agora, a crise é tão profunda no país que algumas organizações já concluam que não têm condições de cumprir com o plano de recuperação e nem cogitem essa tentativa de sobrevivência. Ainda assim, tenho a certeza e convicção de que, antes de qualquer organização decretar falência, tenda a analisar a recuperação judicial como opção real. Já vimos empresas pequenas do setor que adotaram essa medida no passado, especialmente no Rio de Janeiro, e vamos aguardar para ver se teremos uma enxurrada de pedidos no setor ou não.

(*) Crédito das fotos: Divulgação/Veirano Advogados