A expansão da hotelaria no Brasil passa por uma transformação estrutural silenciosa, porém profunda. Redes nacionais e internacionais vêm reduzindo a concentração de investimentos na aquisição de imóveis e priorizando modelos de crescimento baseados em gestão, franquias e parcerias — lógica conhecida como asset-light. Ao mesmo tempo, existe também o conceito de asset-right, no qual a propriedade de ativos considerados estratégicos permanece sob controle das empresas, assegurando padrão operacional e consistência de marca.
Esse movimento aproxima a hotelaria do mercado imobiliário e impulsiona formatos híbridos que combinam hospitalidade e investimento. Condo-hotéis, multipropriedade e branded residences avançam como alternativas para viabilizar novos projetos, diluir riscos e atrair capital. Na prática, essas estruturas permitem que empreendimentos saiam do papel mesmo em um cenário desafiador, marcado por custos elevados de construção e maior restrição ao crédito.
Ao mesmo tempo em que aceleram a expansão e ampliam o acesso de investidores ao setor, esses modelos também trazem questionamentos relevantes. Temas como governança, alinhamento de interesses entre incorporadores e operadores e sustentabilidade financeira de longo prazo entram no radar da indústria. Com grupos hoteleiros cada vez mais posicionados como plataformas de marca e operação, o equilíbrio entre crescimento, rentabilidade e controle se consolida como principal desafio dessa nova fase, assim como a escolha do modelo mais adequado e seus respectivos riscos.
O Grupo Tauá de Hotéis, por exemplo, vive um momento de virada ao apostar no asset-light para crescer além dos próprios ativos. Recentemente, a rede mineira anunciou a criação da Tauá Administração Hoteleira, unidade voltada à operação de resorts e hotéis de lazer em diferentes regiões do país. Em entrevista ao Hotelier News, Mike Silveira, head de Novos Negócios da companhia, detalha a estratégia.
“Enxergamos o aumento da base por meio do asset-light como um importante benefício, pois diversifica nosso modelo de negócios e traz vantagens não só para a rede, mas também para hóspedes e investidores, que terão mais destinos disponíveis”, afirma o executivo.
Com as duas frentes, reforça Silveira, a proposta é investir em empreendimentos com potencial de retorno, sustentados por premissas sólidas e localizados em destinos com perspectiva de crescimento. “Obviamente, antes dessa mudança de estratégia, tivemos o cuidado de estudar o asset-right e trabalhar muito em cima dele, para que se tornasse uma estrutura robusta e um modelo assertivo, com boas práticas de mercado”, complementa.
Silveira acrescenta que a estratégia de asset-light foi iniciada de forma cautelosa, com análise criteriosa das oportunidades e negociações em andamento. “O modelo precisa ser interessante para o investidor e, para dar certo, exige uma estruturação consistente desse crescimento”, conclui.
Analisando o cenário
Na avaliação de Vagner Sardinha, sócio-diretor da GoldMen Hospitality Group, há uma mudança em curso, ainda em consolidação. Durante anos, parte dos empreendimentos foi concebida sob uma lógica mais imobiliária do que hoteleira, o que gerou distorções de desempenho. Agora, cresce a percepção de que o setor exige gestão profissional, eficiência e visão de longo prazo. “A hotelaria precisa, de fato, ser tratada como o que ela é, um negócio operacional, que exige gestão, eficiência e visão de longo prazo”, afirma.
Nesse ambiente, a GoldMen tem estruturado sua expansão com base em diferentes formatos, com destaque para o arrendamento. A escolha reflete a experiência acumulada e a busca por maior alinhamento com investidores. Para Sardinha, quando o operador também assume riscos, o nível de comprometimento aumenta, fortalecendo a relação e trazendo mais previsibilidade de retorno. O foco, segundo ele, está menos na adoção de um modelo específico e mais na construção de relações equilibradas e sustentáveis, capazes de gerar valor no longo prazo.
O modelo asset-light, continua, tem se mostrado uma ferramenta relevante para expansão diante de custos elevados de construção e crédito mais restrito. Permite crescimento mais acelerado e com menor necessidade de capital próprio, embora traga desafios importantes, como a exigência de forte alinhamento entre as partes e menor controle sobre o ativo físico. “No final, é um modelo que funciona muito bem para crescer, mas exige mais capacidade de estruturação, governança e, principalmente, uma relação muito bem alinhada com o investidor”, resume Sardinha.
Já o modelo asset-right segue pertinente em situações estratégicas, especialmente quando o controle do ativo pode gerar vantagens competitivas e captura de valor no longo prazo. Ainda assim, Sardinha ressalta que a decisão depende de análise criteriosa de mercado, posicionamento e papel do empreendimento no portfólio, além de envolver maior intensidade de capital.
O executivo avalia que esses modelos, isoladamente, não determinam a viabilidade de novos projetos. O diferencial está na qualidade da estruturação e no alinhamento entre investidor e operador desde a origem. Ele observa que muitos empreendimentos ainda nascem sem análise consistente de viabilidade ou com o hotel desempenhando papel secundário, o que compromete a performance futura.
Por outro lado, quando bem planejados, formatos mais modernos , inclusive com operação definida desde o início, em estruturas próximas ao build-to-suit, contribuem para reduzir riscos e melhorar resultados. A disciplina na concepção e execução dos projetos é o principal fator para garantir sustentabilidade e geração de valor no longo prazo.
Expansão via asset-light
A estratégia asset-light vem ganhando tração no Brasil e se consolidando como um dos principais vetores de expansão da Accor nas Américas. Segundo Abel Castro, CDO da companhia na região, o movimento acompanha uma tendência global e tem se intensificado nos últimos anos, com crescimento baseado em franquias e contratos de gestão, sem a necessidade de investimento direto em ativos. Em 2025, por exemplo, todos os contratos assinados no país seguiram esse modelo, somando 19 novos projetos e mais de R$ 1 bilhão em aportes realizados por parceiros.
De acordo com o executivo, o formato permite expansão mais ágil e escalável, ao mesmo tempo em que fortalece o ecossistema da companhia, que reúne marca, tecnologia, distribuição e programas de fidelidade. Essa estrutura, combinada à gestão especializada, amplia o potencial de desempenho dos empreendimentos e facilita a entrada de investidores no setor com maior previsibilidade de resultados.
Apesar do foco em um modelo mais leve em ativos, a Accor segue avaliando oportunidades estratégicas por meio de aquisições. Nesses casos, a prioridade está na incorporação de operações, e não necessariamente na posse dos ativos imobiliários. O movimento permite ampliar o portfólio e ganhar escala, mantendo a lógica asset-light. Operações desse tipo já foram realizadas na América Latina e continuam no radar da companhia, inclusive no Brasil.
“Esse equilíbrio é sustentado por um ecossistema robusto, que combina a estrutura global da Accor, com suas marcas, tecnologia e capacidade de distribuição, a um corpo executivo fortemente presente no Brasil”, explica Castro. Programas como o ALL Accor também desempenham papel relevante, impulsionando engajamento e recorrência, enquanto investimentos em digitalização, revenue management e capacitação reforçam a consistência da operação.
Na visão da companhia, o avanço desses modelos não dilui, mas fortalece o posicionamento das marcas. A padronização de processos, aliada a uma governança estruturada e a um portfólio diversificado — do econômico ao premium —, permite manter consistência na experiência do cliente mesmo com expansão acelerada. Ao atuar como uma plataforma integrada de hospitalidade, a Accor amplia sua presença em diferentes mercados sem perder identidade.
Mesmo com crédito mais caro, o modelo asset-light segue competitivo, especialmente no contexto brasileiro, historicamente marcado por juros elevados. A divisão de responsabilidades entre parceiros especializados contribui para projetos mais estruturados e com maior potencial de retorno. Nesse ambiente, a Accor se posiciona como articuladora de diferentes agentes — de incorporadores a instituições financeiras — conectados a um portfólio amplo de marcas e perfis de demanda. “Assim, o modelo asset-light adotado pela Accor se mostra particularmente resiliente”, afirma o executivo.
O apetite por expansão permanece elevado. Atualmente, a companhia conta com cerca de 60 hotéis em desenvolvimento no país, além de avançar em conversões, uma de suas principais frentes de crescimento. Marcas como ibis Styles, Mercure e Grand Mercure, assim como as soft brands Handwritten Collection e Greet, têm se destacado pela flexibilidade e capacidade de adaptação a ativos existentes. Para investidores, aponta Castro, a associação a uma plataforma global tende a reduzir riscos e ampliar o potencial de retorno.
Estratégia
Outra rede que reforça sua expansão no modelo asset-light é a Slaviero Hospitalidade, em linha com o movimento observado no setor. Segundo Eduardo Campos, CEO da companhia, o foco está em acelerar o crescimento por meio de parcerias com investidores, sem a necessidade de investir diretamente em ativos imobiliários. A proposta é ampliar a presença territorial, replicando o modelo adotado por grandes redes internacionais.
Para isso, a rede estruturou uma operação voltada à captação de novos negócios e ao relacionamento com investidores. O modelo favorece a expansão acelerada, mas também exige gestão cuidadosa da dependência em relação a incorporadores e proprietários. Ao longo dos anos, a empresa acompanhou diferentes ciclos do mercado, desde o crescimento impulsionado por flats e condo-hotéis até a entrada mais recente de investidores institucionais, que passaram a assumir protagonismo em novos projetos.
A companhia também tem avançado em oportunidades de conversão e retrofit, aproveitando ativos existentes para viabilizar novos empreendimentos com menor custo. Esse tipo de estratégia, segundo Campos, amplia as possibilidades de expansão e pode ser mais eficiente do que projetos greenfield.
Para sustentar o crescimento e preservar padrões operacionais, a Slaviero aposta na combinação entre administração hoteleira e franquias, buscando fortalecer sua marca em diferentes regiões. A meta é ampliar a penetração nacional, com prioridade para capitais — onde há maior estabilidade de demanda —, sem deixar de avançar em cidades secundárias.
“A nossa estratégia está em ter uma penetração maior a nível nacional para aumentar nossa força no mercado”, afirma o CEO.
Atualmente, a rede soma pouco mais de 40 hotéis em operação e segue em expansão, com aberturas recentes e contratos já firmados. A expectativa é encerrar o ano com cerca de 45 unidades, reforçando a presença em mercados estratégicos e mantendo o foco em crescimento sustentado por parcerias.
Crescimento da Marriott no asset-light
A Marriott International tem intensificado sua aposta no Brasil como um dos principais vetores de crescimento na América Latina. Segundo Paulo Mancio, VP de Desenvolvimento da companhia no país, a estratégia está ancorada no modelo asset-light, com foco em contratos de gestão e franquias, sem investimento direto em ativos imobiliários. “O modelo da Marriott no mundo e aqui na nossa região é um modelo asset-light, no qual não fazemos investimentos em ativos”, afirma.
O executivo destaca que a rede decidiu direcionar mais energia ao mercado brasileiro, onde ainda busca ampliar sua presença. O objetivo é crescer de forma acelerada, apoiado na força de suas marcas, canais de distribuição e, principalmente, no programa de fidelidade.
A relevância do programa se reflete diretamente na performance dos hotéis. Em empreendimentos da rede no país, mais de 60% das reservas são feitas por clientes diretos, muitos deles membros elite, o que contribui para elevar taxas de ocupação e receita. Esse ecossistema, segundo Mancio, fortalece a proposta de valor apresentada aos investidores e diferencia a companhia no processo de expansão.
O plano de crescimento no Brasil é ambicioso. Apenas em 2025, a empresa mais do que dobrou seu portfólio no país com novas assinaturas, e a expectativa é manter um ritmo acelerado nos próximos anos. A estratégia inclui contratos de franquia e gestão, além da possibilidade pontual de aportes financeiros para viabilizar projetos considerados estratégicos. Ainda assim, o foco permanece na expansão sem imobilização de capital próprio. “Não estamos nem desejamos fazer investimento no imobiliário, mas temos muitos clientes que acreditam na marca Marriott”, diz Mancio.
Apesar do otimismo, o executivo reconhece desafios relevantes, especialmente relacionados ao custo do crédito e à necessidade de análises financeiras rigorosas por parte dos investidores. Ao mesmo tempo, aponta oportunidades associadas à profissionalização do setor e à maior aproximação com fundos de investimento e grandes instituições financeiras.
Ativos de alta performance ajudam a sustentar o discurso de crescimento. O Renaissance São Paulo Hotel, citado como um dos empreendimentos com melhor retorno no país, exemplifica o potencial de geração de valor quando há gestão eficiente e indicadores operacionais consistentes. Para Mancio, a evolução do mercado tende a favorecer redes globais com estrutura robusta, portfólio diversificado e forte capacidade de distribuição.
Com foco declarado no Brasil, a Marriott projeta um ciclo contínuo de expansão, apoiado em parcerias estratégicas e na consolidação do modelo asset-light. A expectativa é de um período de forte crescimento, com novas aberturas e maior penetração da marca no país. “Aqui, acreditamos que os próximos anos vão ser excelentes para a rede, vamos ter muitas novidades, porque estamos colocando o pé no acelerador”, conclui.
À medida que o setor amadurece, cresce a percepção de que a vantagem competitiva não está apenas na estrutura de capital, mas na capacidade de alinhar interesses, estruturar projetos com rigor e operar com eficiência. Em um ambiente de custos elevados e maior sofisticação dos investidores, vence quem consegue combinar escala com disciplina, expansão com controle — transformando estratégia em execução consistente no longo prazo.
(*) Crédito das fotos: Divulgação
