A ação do tempo é implacável. Pessoas, organizações, cidades… com o passar dos anos, tudo e todos atravessam momentos de crescimento, reflexões e ajustes de rota. Faz parte do inexorável ciclo de vida. Para uma passagem feliz por esse planeta, dizem os sábios, o segredo é saber envelhecer bem. Isso vale para este escriba, para você que nos lê, assim como para qualquer cidade e empresa. E, para não fugir muito do tema central desse portal, também para qualquer hotel. Com duas décadas recém-completas, o Holiday Inn Anhembi, em São Paulo, não é só um bom exemplo de como “caducar”; a propriedade está também em ótimo forma.

Agora, o envelhecer do Holiday Inn Anhembi teve muitas e muitas mudanças de rota ao longo do caminho. Para relembrar isso, é preciso voltar bastante no tempo, mais especificamente para o final dos anos 1960, quando o empresário do setor de eventos Caio de Alcântara Machado passou a se movimentar ativamente para construir um pavilhão de exposições na capital paulista. O fundador da Alcântara Machado Feiras e Promoções acabou encontrando um terreno de 510 mil metros quadrados que pertencia à prefeitura de São Paulo na Marginal Tietê, à época uma região inóspita e pouco valorizada.

O plano para o então futuro Pavilhão de Exposições do Anhembi previa a construção de um hotel para fornecer acomodações e atender à demanda de eventos e feiras que o complexo teria. E assim foi feito, mesmo que de maneira incompleta! De forma parcial porque os recursos escassearam, o projeto hoteleiro foi abandonado no meio, “legando” ao horizonte da região um esqueleto de concreto que jazeu sem vida por mais de duas décadas. “Nessa época, era adolescente e residia na Zona Norte de São Paulo. Confesso que, quando passava por ali, não conseguia entender o porquê daquele prédio tão grande estar ali inacabado. Era muito estranho ver aquilo todo vazado”, relembra Peter Kutuchian, CEO e fundador do Hotelier News.

Tudo mudou quando a palavrinha condo-hotel ganhou de assalto o mercado imobiliário paulistano, no início do novo milênio. Construtoras e incorporadoras apostaram nesse modelo de negócio, viabilizando vários hotéis que operam até hoje na cidade. De volta à história original, um esqueleto de concreto inacabado dava bobeira na Marginal Tietê, bem ao lado do até então maior pavilhão de feiras e eventos da principal metrópole do país. Então, em meio a esse otimismo vigente à época com a hotelaria, não fazia sentido retomar o projeto hoteleiro do complexo do Anhembi?

Bem, a construtora paulista São José farejou esse bom negócio, associou-se a Alcântara Machado e à IHG Hotels & Resorts para lançar o (então) futuro Holiday Inn Anhembi. Ambicioso, o projeto nascia como o maior hotel do Brasil em número de quartos, liderança mantida até surgirem os primeiros resorts de multipropriedade mais de uma década depois. Com 780 UHs, sendo 60 apartamentos em cada um dos 13 pavimentos, o empreendimento tem ainda extensos corredores com 160 metros de comprimento, além de 12 elevadores. Com um VGV (Valor Geral de Vendas) de R$ 150 milhões, algo próximo a R$ 500 milhões em valores corrigidos pela inflação, o lançamento foi um sucesso absoluto.

Patricia: presente positivo e futuro melhor ainda

“Tudo foi vendido muito rapidamente, em apenas dois dias”, relembra Ricardo Mader, managing partner da JLL, consultoria contratada para fazer o asset management da hotel desde a inauguração. “Essa é uma métrica importante. Se você pegar qualquer hotel da mesma categoria em São Paulo, a média de apartamentos é de 180 quartos. Ou seja, com seus 780 apartamentos, o Holiday Inn Anhembi tem cinco ou seis propriedades concorrentes dentro de um só”, acrescenta. “Então, quando esses empreendimentos estão 100%, isso dá uns 20% de ocupação por aqui. É um colosso”, continua Mader.

Atualmente, Patrícia Perrone lidera este gigante hoteleiro, que em dias de lotação chega a ter 2 mil pessoas circulando por suas dependências, incluindo colaboradores e participantes de eventos realizados no empreendimento. “Já tivemos ocasiões, quando o hotel está bem cheio, que servimos mais de 2 mil refeições”, comenta a gerente geral do Holiday Inn Anhembi, que lidera um time de 300 colaboradores. “Então, é matar um leão por dia, pois é tudo muito intenso. Obviamente, é o mesmo trabalho que existe em todo e qualquer hotel, com os mesmos problemas e desafios, mas tudo potencializado”, comenta Patricia, que tem mais de 20 anos de carreira na IHG, com passagem por um resort de 600 apartamentos em Aruba.

“Aruba também era uma gestão complexa, uma propriedade muito grande, mas é bem diferente. Primeiro, porque é basicamente um único perfil de hóspede, todos a lazer. Então, só tem problema quando chove”, brinca a executiva, que está no cargo desde 2019 e é apenas a quarta gerente geral do Holiday Inn Anhembi ao longo desses 20 anos de operação. “Às vezes, chegam grupos de 700 apartamentos de uma vez só, e não é simples dar conta de tantos check-ins ao mesmo tempo. Temos uma equipe muito unida, principalmente a gerência, que tem mais tempo de casa. É sempre no coletivo, todo mundo se ajuda. Não tem jeito.”

Governança

De fato, números grandiosos – e complexidade em função disso – estão por toda parte no Holiday Inn Anhembi. E isso vale também para a relação com um stakeholder vital: os investidores. Desde a abertura, segundo Mader, o hotel teve uma média anual de 600 proprietários, já que, ao longo dessas duas décadas, um mercado secundário se formou na compra e venda de unidades do empreendimento. Ou seja, se já é desafiador lidar com condo-hotelistas em propriedades de 180 apartamentos, imagina em um colosso como esse, em que centenas de demandas e interesses estão envolvidos?

“São 20 ano e muitas transformações e ajustes ao longo do tempo. E nada disso seria possível sem o comprometimento dos investidores. Sem dúvida, esse é o maior case de sucesso da JLL no Brasil em termos de trabalhar com os proprietários e com a operadora, entendendo a realidade e as perspectivas do hotel”, conta Mader, que cita episódios relevantes nessa relação. Um deles já “na largada”. “Foi desafiador desde o começo, porque o movimento que o Anhembi tinha no passado não era suficiente para sustentar um hotel desse tamanho”, relembra.

“Se você pegasse o calendário anual de feiras, ocupava de 60 a 90 dias do ano. O resto não gerava ocupação suficiente para o hotel. Por isso, foi feito muito investimento para criar salas de convenções na propriedade, o que gerou uma importante demanda adicional do que vinha do Anhembi”, complementa o executivo da JLL. “Isso foi feito logo no começo, em 2006. Primeiro, reutilizamos algumas áreas do hotel e, posteriormente, partimos para construções”, continua.

Entre essas melhorias, lembra Mader, está uma área remanescente do terreno do hotel. No local, foi erguido um salão de eventos para 1 mil pessoas, além de salas de apoio. “No subsolo, ainda construímos mais garagem. Isso deu um grande fôlego para o hotel, que começou a se desenvolver”, diz. Hoje, segundo Patrícia, o empreendimento recebe um evento de grande porte (que geram hospedagem) por semana.

“São empresas  grandes, como a Magazine Luiza e farmacêuticas, que geram essa demanda”, cita a gerente geral. No momento em que a reportagem esteve no Holiday Inn Anhembi para esta entrevista, por exemplo, o hotel sediava um evento de uma associação de farmácias, com intenso movimento de pessoas pelas áreas comuns. “A Fórmula E, que tem o circuito dentro do complexo do Anhembi, foi um tremendo sucesso. Todos os pilotos, staff e imprensa ficaram conosco. O bom é que, com a mudança de calendário da categoria, sediaremos esse ano mais uma prova”, acrescenta.

Na avaliação de Mader, outro episódio que demonstra esse bom trabalho de governança no Holiday Inn Anhembi foi a recente concorrência para administrar a propriedade, visto que o contrato com a IHG Hotels & Resorts se encerrava em 2024. “Como se sabe, em condo-hotéis a tomada de decisões é muito difícil. É um problema do modelo. Acredito que aqui conseguimos construir um sistema de governança bastante eficiente e ágil, sempre em parceria e diálogo constante com a operadora e os proprietários”, diz.

Diante disso, as principais redes nacionais e internacionais participaram da concorrência, vencida pela IHG Hotels & Resorts, que renovou a parceria por mais 20 anos. “Humildemente falando, todo mundo quis participar porque sentia segurança. Eles sabiam com quem estavam falando. Digo isso porque, muitas vezes, não fica claro para as operadoras quem é o interlocutor na governança do modelo condo-hotel. Quem efetivamente lidera”, explica Mader. “A IHG ganhou com uma proposta excelente, totalmente comprometida com a reforma do hotel, para preparar para essa nova fase”, completa.

Presente e futuro

Quando cita “uma nova fase”, Mader se refere à renovação completa pela qual o complexo do Anhembi – agora nas mãos da GL Events – está passando. Este mês, por exemplo, o agora chamado Distrito Anhembi já sedia as primeira feiras – e isso é só o começo. Para se preparar para esse presente/futuro próximo, o Holiday Inn Anhembi iniciou no ano passado um amplo plano de renovação, que contempla tantos os quartos, quanto as áreas comuns e de eventos.

“Quase todos os apartamentos já foram feitos. Faltam apenas três andares, e as obras devem ser concluídas até agosto”, revela Patricia. “Tivemos que parar devido ao Carnaval. No mês seguinte, teve Fórmula E e o hotel estava completamente vendido. As áreas comuns e de eventos serão reformadas posteriormente, sendo que temos 15 meses para finalizar tudo”, acrescenta. “Queremos fazer alguma coisa diferente no lobby e nos restaurantes. Os planos estão em andamento”, continua Mader.

Enquanto isso, o hotel segue “trocando o pneu com o carro andando”. Ou seja, funciona normalmente enquando a reforma acontece. Até aqui, na avaliação de Patrícia, 2024 é positivo, com destaque para março, quando a propriedade bateu recorde de receita mensal. “No primeiro trimestre, apesar do excelente desempenho de março, ficamos ligeiramente abaixo do orçado. Agora, teremos um volume grande no segundo semestre”, afirma a gerente geral. “Não tenho dúvida que o futuro do hotel vai ser muito melhor do que o passado, muito em função do Distrito do Anhembi”, finaliza.

(*) Crédito da capa e da foto: Divulgação/Holiday Inn Anhembi

(**) Crédito das imagens: Hotelier News