O Maraey, complexo localizado em Maricá (RJ), levará ao 47º CBPP (Congresso Brasileiro de Previdência Privada) a discussão sobre a participação dos fundos de pensão no financiamento de projetos turísticos de longo prazo. O evento, promovido pela Abrapp (Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência Complementar), será realizado entre 21 e 23 de outubro, no Transamerica Expo Center, em São Paulo.
As EFPCs (Entidades Fechadas de Previdência Complementar) brasileiras administram mais de R$ 1,4 trilhão em ativos, volume que pode representar uma fonte de recursos para empreendimentos turísticos de grande porte. A proposta é discutir como o setor pode atrair investidores institucionais por meio de estruturas financeiras que atendam a critérios de rentabilidade, governança e controle de riscos.
A primeira fase do Maraey tem investimentos previstos de R$ 4,5 bilhões e inclui a estruturação de um FII (Fundo de Investimento Imobiliário) de até R$ 600 milhões, voltado a investidores institucionais. O empreendimento também negocia financiamentos de longo prazo com a CAF (Banco de Desenvolvimento da América Latina e do Caribe), o BID Invest (braço do Grupo Banco Interamericano de Desenvolvimento voltado ao setor privado) e a IFC (Corporação Financeira Internacional), integrante do Grupo Banco Mundial.
Fundos de pensão e financiamento do turismo
A participação do capital previdenciário no desenvolvimento turístico será tema do painel O Papel das EFPCs na Transformação Econômica e Social do Brasil através do Desenvolvimento Turístico Sustentável. O debate reunirá Emilio Izquierdo, CEO do Maraey; Leonardo Mendes Cabral, diretor-gerente e head de Investment Banking do Santander Brasil; e Juan Parodi, diretor de Corporativos do BID Invest. Ricardo Mader, sócio-diretor da Mader Real Estate Advisors, será o moderador.
“Para recolocar o turismo no radar do capital previdenciário, precisamos tratá-lo com a mesma disciplina aplicada a outras classes de ativos: rentabilidade, governança clara, riscos segregados, operadores qualificados, diligência independente e mecanismos de proteção ao investidor. O Brasil tem projetos capazes de atrair esse capital, desde que sejam estruturados para atender às exigências dos investidores institucionais”, afirma Izquierdo.
O crescimento do turismo internacional no Brasil reforça o debate sobre a capacidade de atração de investimentos. O Plano Nacional de Turismo estabelecia a meta de receber 8,1 milhões de visitantes estrangeiros por ano até 2027. O país superou o objetivo em 2025, quando registrou 9,3 milhões de chegadas internacionais, recorde histórico e alta de 37,1% em relação ao ano anterior.
Entre janeiro e agosto de 2026, o Brasil recebeu 6,45 milhões de turistas internacionais, que deixaram US$ 7,4 bilhões na economia nacional, valor 10,4% superior ao registrado no mesmo período de 2025. Estimativas indicam ainda que cada R$ 1 gerado pelo turismo internacional produz R$ 1,92 de impacto total sobre o PIB (Produto Interno Bruto) brasileiro.
Investimento institucional no mercado turístico
Apesar de representar 7,7% do PIB nacional e mobilizar uma extensa cadeia produtiva, o turismo ainda tem participação marginal nas carteiras dos fundos de pensão brasileiros. A discussão busca ampliar o acesso do setor a recursos de longo prazo, utilizados internacionalmente para financiar empreendimentos hoteleiros e infraestrutura turística.
Em outros mercados, os fundos de aposentadoria já participam desse segmento por meio de veículos especializados. No México, esses investidores têm exposição relevante à hotelaria, com portfólios que somam mais de 85 hotéis e aproximadamente 12,5 mil quartos. Na República Dominicana, 34% dos recursos administrados por gestoras de fundos de investimento são direcionados ao setor, segundo dados apresentados pelo Maraey.
Para Izquierdo, a combinação entre receitas recorrentes, ativos de longa duração e estruturas financeiras adequadas pode tornar o turismo mais atrativo para investidores institucionais. O executivo também destaca a importância da governança e da participação de operadores qualificados para viabilizar projetos de grande porte.
“O turismo possui ativos de longa duração, geração recorrente de receitas e forte capacidade de produzir impacto econômico, social e territorial. Quando essa equação vem acompanhada de boa governança, operadores globais e estruturas financeiras adequadas, abre-se espaço para que o setor volte a ser analisado pelo investidor institucional brasileiro”, completa Izquierdo.
Maraey prevê hotéis, empregos e preservação ambiental
Além da captação de recursos, o debate no congresso abordará os efeitos econômicos, sociais e ambientais dos investimentos turísticos. Empreendimentos de grande porte podem movimentar fornecedores, gerar empregos e contribuir para a implantação de infraestrutura permanente nas regiões onde são desenvolvidos.
A primeira fase do Maraey prevê três hotéis cinco estrelas operados pela Marriott International, com aproximadamente 1,1 mil quartos, além de 464 residências de marca (branded residences). O complexo contará com o primeiro Ritz-Carlton Reserve da América do Sul, um JW Marriott All Inclusive e o Rock in Rio, Autograph Collection All Inclusive Resort, empreendimento temático associado à marca do festival.
O projeto também inclui uma instituição de ensino superior em hospitalidade vinculada ao Grupo EHL, com capacidade para 700 estudantes, além de centros equestre, esportivo e corporativo e um Centro de Referência Ambiental.
A estimativa é gerar 18 mil empregos durante a construção e manter 4,5 mil postos de trabalho permanentes na operação. O empreendimento também projeta atrair aproximadamente 500 mil turistas por ano.
Na área ambiental, dos 840 hectares do território, 6,7% serão ocupados por edificações, enquanto 81% serão preservados ou recuperados. O plano prevê ainda uma RPPN (Reserva Particular do Patrimônio Natural) de restinga com 440 hectares e a regeneração de mais de 270 hectares de vegetação nativa, com aumento projetado de 32% na cobertura vegetal.
(*) Crédito da foto: Divulgação
