O avanço das taxas de ocupação e a recuperação das tarifas de hospedagem para níveis pré-pandemia reacenderam o interesse de investidores pelo setor hoteleiro. Entre os movimentos recentes, o BTG Pactual está estruturando um fundo de até R$ 415 milhões para aquisição de hotéis prontos, enquanto a gestora CVPar prepara um veículo com a mesma proposta, ainda sem valor definido.
Dados do FOHB (Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil) mostram que a ocupação média dos hotéis no país cresceu 3,3% no primeiro semestre, frente ao mesmo período do ano anterior, alcançando 60%. Já a diária média teve alta de 10,7%, impulsionando o RevPar em 14,4%. Assim, o novo fundo do BTG, batizado de BTG Hospitalidade Retorno Total, pretende investir em empreendimentos já operacionais, com expectativa de ganhos tanto por meio da receita, quanto pela valorização imobiliária para posterior venda.
O plano prevê taxa interna de retorno de 20% e dividend yield anual estimado entre 11,2% e 14,3%, com prazo de cinco anos — prorrogável por mais dois —, segundo o prospecto da oferta, aponta o Pipeline.
A instituição já administra dois fundos hoteleiros listados na bolsa, o BTHI11 e o Hotel Maxinvest (MTMX11), voltados ao investidor de varejo. Juntos, somam 54 propriedades e R$ 3,3 bilhões em ativos. O novo veículo, porém, será direcionado a investidores institucionais e seguirá as regras aplicáveis a Regimes Próprios de Previdência Social (RPPS) e fundos de pensão.
As aquisições mapeadas contemplam 14 hotéis, incluindo dois empreendimentos de luxo no Rio de Janeiro (MG Gallery e Mama Shelter, em Santa Teresa) e unidades em São Paulo — na capital e no interior —, de categorias variadas, como Pullman (upscale) e Ibis (econômico), totalizando 1,6 mil quartos. Esses ativos estão avaliados com desconto médio de 44% sobre o valor de reposição, o que, segundo o BTG, representa uma oportunidade atrativa de compra.
CVPar aposta em gestão e retrofit
A CVPar também está intensificando sua presença no segmento. Após adquirir, por R$ 110 milhões, o hotel Hilton Garden Inn, localizado em um complexo multiuso na avenida Rebouças, em São Paulo, a gestora planeja criar um fundo para investir em hotéis prontos voltados à geração de renda.
De acordo com Irapuã Dantas, chefe de Real Estate da empresa, o foco está em empreendimentos que demandem melhorias de gestão ou retrofit. Apesar de operar a bandeira própria InnerHaus, a empresa não pretende alterar as marcas dos hotéis adquiridos, como no caso do Hilton Garden Inn. “Vamos manter as bandeiras já existentes. Só abriremos a captação quando tivermos todos os ativos definidos”, afirmou.
O olhar da gestora se volta tanto para a capital paulista, quanto para cidades impulsionadas pelo agronegócio, como Sinop (MT). Para Dantas, mesmo com a expansão do mercado de curta estadia — em imóveis destinados a aluguel por plataformas como o Airbnb —, há espaço para diferentes públicos. “O short stay cresceu com a escassez de hotéis bem localizados, mas acreditamos que bons ativos hoteleiros, com serviços de qualidade, sempre terão demanda”, diz.
Paralelamente às aquisições, a CVPar lança neste mês, em Fortaleza, um complexo de luxo com a bandeira InnerHaus, que incluirá hotel e unidades residenciais. O investimento é estimado em R$ 100 milhões, com entrega prevista para 2028. A meta é expandir a marca para outras capitais, como São Paulo, Rio de Janeiro, Salvador, Recife, Florianópolis e São Luís.
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