As organizações não são surpreendidas apenas por mudanças que já ocorreram. Muitas vezes, são impactadas por decisões que ainda não foram tomadas, mas que já alteram o ambiente em que operam.
Em 17 de setembro de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) afetou os Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536 ao rito dos recursos repetitivos, criando o Tema 1.443. A controvérsia é objetiva: saber se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção de condomínio basta para impedir contratos de curta estadia por plataformas digitais ou se seria necessária proibição expressa. Com a afetação, foram suspensos, em todo o território nacional, os processos individuais e coletivos que discutem essa questão.
A decisão final ainda não foi proferida. Esse detalhe é precisamente o que torna o caso relevante para a gestão de riscos. O acontecimento não é uma nova regra para a hotelaria. É o aumento da possibilidade de que uma interpretação jurídica uniforme altere as condições em que parte da oferta de curta estadia opera no país.
Em maio, a própria Segunda Seção já havia decidido, no REsp 2.121.055/MG, que a exploração reiterada ou profissional de estadias curtas pode descaracterizar a destinação residencial e, nesse caso, depender de aprovação de dois terços dos condôminos. O Tema 1.443 agora deverá produzir um precedente qualificado sobre a necessidade, ou não, de proibição expressa na convenção.
O ponto de gestão não é tentar adivinhar o voto dos ministros. É reconhecer que a incerteza já modificou o conjunto de cenários plausíveis. Uma organização pode não saber qual regra prevalecerá e, ainda assim, saber quais decisões seriam sensíveis a cada desfecho.
Incerteza não significa ausência de informação. Significa que existem resultados possíveis cuja ocorrência e efeitos ainda não estão definidos. Para a gestão de riscos, isso exige separar aquilo que é conhecido, aquilo que permanece incerto e aquilo que a organização pode decidir antes do desfecho.
Para a hotelaria, a questão interessa menos pelo conflito condominial em si e mais por suas possíveis consequências competitivas. Se determinadas formas de curta estadia encontrarem maior restrição em condomínios residenciais, a oferta disponível em alguns destinos pode mudar. Se o entendimento preservar maior espaço para essas operações, o ambiente competitivo pode permanecer mais próximo do atual. Em ambos os casos, hotéis, investidores e operadores precisam compreender quais premissas de demanda, preço, ocupação e investimento são sensíveis à evolução regulatória.
Isso não autoriza concluir que uma decisão do STJ produzirá automaticamente aumento de ocupação ou receita para hotéis. Entre uma mudança jurídica e um resultado econômico existem comportamento dos proprietários, decisões dos condomínios, preços, demanda, localização, fiscalização e outras variáveis. A gestão de riscos trabalha justamente com essa cadeia de incertezas, sem transformar possibilidade em previsão.
Dois hotéis no mesmo destino podem, portanto, enfrentar o mesmo ambiente regulatório e possuir exposições distintas. Um identifica quais indicadores alterariam sua estratégia comercial ou de investimento, acompanha a evolução do tema e prepara alternativas. O outro espera uma regra definitiva para então avaliar seus efeitos. A diferença não está na capacidade de prever o julgamento, mas na capacidade de decidir sob incerteza.
Essa é uma distinção importante em gestão de riscos. O risco regulatório não começa necessariamente na data em que uma lei entra em vigor ou em que um tribunal fixa uma tese. Ele pode começar antes, quando a possibilidade de mudança se torna suficientemente relevante para afetar premissas, opções estratégicas ou decisões que são difíceis de reverter.
O caso também mostra por que monitorar apenas uma fonte é insuficiente. A locação de curta duração está sendo discutida simultaneamente em diferentes arenas. No Judiciário, o Tema 1.443 busca uniformizar uma controvérsia recorrente. No Legislativo, o Projeto de Lei nº 1.153/2026 propõe estabelecer que a locação por curta temporada realizada por plataformas digitais seja regulada pela Lei do Inquilinato e não se subordine à Lei Geral do Turismo. Em 18 de setembro, o projeto permanecia aguardando designação de relator na Comissão de Turismo da Câmara dos Deputados.
A proposta legislativa ainda não é regra vigente. Da mesma forma, a afetação do Tema 1.443 não equivale ao julgamento definitivo da controvérsia. Para a gestão de riscos, porém, ambos são sinais. Quando diferentes instituições discutem o mesmo fenômeno, a organização precisa acompanhar não apenas o resultado final, mas a direção e a velocidade com que o ambiente de negócios pode mudar.
É aqui que a análise de cenários ganha utilidade. Cenário não é previsão. É uma representação coerente de futuros plausíveis usada para testar decisões. Um hotel pode avaliar, por exemplo, como reagiria se o ambiente se tornasse mais restritivo às estadias de curta duração em condomínios, se houvesse pouca mudança prática ou se surgisse nova disciplina legal para o tema. O objetivo não é atribuir certeza a qualquer desses caminhos, mas verificar se a estratégia permanece robusta em mais de um deles.
A pergunta deixa de ser “o que o STJ vai decidir?” e passa a ser “quais decisões nossas dependem do desfecho?”. Essa mudança desloca a atenção da previsão para a exposição. Pode revelar projetos cujo retorno pressupõe determinado comportamento competitivo, metas comerciais muito dependentes de uma configuração de oferta ou investimentos que merecem pontos formais de revisão.
Esse raciocínio também evita um erro comum: confundir monitoramento com gestão. Acompanhar decisões judiciais, projetos de lei e movimentos de mercado é apenas a primeira etapa. A informação precisa chegar às pessoas capazes de revisar premissas, avaliar impactos, definir respostas e, quando necessário, alocar recursos.
Em termos de governança, isso exige responsabilidades claras. Quem monitora? Quem interpreta o efeito para o negócio? Que mudança exige levar o tema à diretoria ou ao conselho? Quais decisões podem esperar e quais precisam preservar flexibilidade? Sem essas definições, a organização pode possuir muita informação e pouca capacidade de resposta.
O tema também é ESG, mas não porque plataformas digitais ou hotéis sejam, por definição, mais ou menos sustentáveis. Ele é ESG porque uma mudança no ambiente institucional pode produzir efeitos econômicos e sociais que alcançam diferentes stakeholders e porque a resposta depende de governança.
A dimensão social aparece nas relações entre moradores, proprietários, hóspedes, trabalhadores e comunidades dos destinos. A dimensão de governança aparece na capacidade de monitorar mudanças externas, avaliar seus efeitos sobre a estratégia e definir responsabilidades e limites para a decisão. O componente ESG, portanto, ajuda a compreender o contexto; a gestão de riscos organiza a resposta.
O COSO ERM propõe integrar risco à estratégia e ao desempenho, enquanto a ISO 31000 orienta que mudanças no contexto externo sejam monitoradas e consideradas na análise e no tratamento dos riscos. O caso do short stay torna esses princípios concretos: uma organização não precisa esperar que a incerteza desapareça para incorporar seus efeitos ao processo decisório.
A falha de gestão não estaria em não antecipar a tese que será fixada pelo STJ. Estaria em possuir informação suficiente para reconhecer uma possível mudança no ambiente competitivo e, ainda assim, não identificar quais premissas deveriam ser revistas, quais limites exigiriam ação e quais decisões precisariam preservar alternativas.
Maturidade em gestão de riscos não é esperar por certeza. É saber quais decisões podem ser tomadas com a informação disponível, quais devem permanecer flexíveis e quais sinais exigem nova avaliação.
ESG explica o que está mudando. A gestão de riscos explica por que isso importa.
O Observatório ESG da Hotelaria não monitora notícias. Monitora mudanças na exposição ao risco da hotelaria.
Referências
BRASIL. Câmara dos Deputados. Projeto de Lei nº 1.153, de 2026. Altera a Lei nº 8.245/1991 e a Lei nº 11.771/2008 para tratar da locação por curta temporada realizada por plataformas digitais. Brasília, DF: Câmara dos Deputados, 2026.
BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Brasília, DF, 1991.
COMMITTEE OF SPONSORING ORGANIZATIONS OF THE TREADWAY COMMISSION. Enterprise Risk Management: Integrating with Strategy and Performance. 2017.
INTERNATIONAL ORGANIZATION FOR STANDARDIZATION. ISO 31000:2018: Risk management – Guidelines. Geneva: ISO, 2018.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Airbnb: afetação de repetitivo sobre locação de curta temporada em condomínios suspende processos em todo o país. Brasília, DF: STJ, 17 set. 2026.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Oferta de imóvel em plataformas como Airbnb exige aprovação do condomínio, define Segunda Seção. Brasília, DF: STJ, 7 maio 2026.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Informativo de Jurisprudência n. 889: REsp 2.121.055/MG. Brasília, DF: STJ, 19 maio 2026.
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CSO (Chief Sales Officer) da GRCiber, Sócio da Muncinelli Consultoria e Treinamento. Professor em cursos de MBA em programas como FGV Management, Grupo Ânima, PUC-PR, dentre outros. Co-fundador do C2T – Formação de Conselheiros de Tecnologia na GoNew. Exerceu cargos executivos em empresas como Intedya (International Dynamic Advisors), Oi, Brasil Telecom, NET, Between do Brasil e GVT, atuando em gerenciamento de projetos e processos, desenvolvimento de negócios e suporte técnico. Membro do Conselho Consultivo do Grupo BTZ (Coordenador do Comitê de Risco).Foi membro do Conselho Consultivo do Hub ESG Alagev. Engenheiro Eletricista (UFSC), Pós-Doutor em Engenharia de Produção e Sistemas (UTFPR), Doutor em Engenharia de Produção e Sistemas (PUCPR) (assunto da tese: Capabilidade de Processos para Compliance com a LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados)), Mestre em Engenharia Elétrica (UTFPR), Data Protection Officer (Universidad San Jorge – Espanha), Compliance Officer (Universidad San Jorge – Espanha), Executive Program in Project Management (The George Washington University – EUA), MBA em Gestão Comercial (FGV), Especialista em Telecomunicações (PUCPR), Especialista em Gestão Empresarial (UFSC) e Especialista em Concepção e Análise de Dispositivos Eletromagnéticos (UFSC). Auditor Líder na ISO27001:2013, na ISO9001:2015 e na ISO50001:2018. Certificado IPMA-D Certified Project Management Associate. É membro da International Society for Transdisciplinary Engineering (ISTE) e do Instituto Brasileiro de Governança Corporativa (IBGC), formado no Curso de Conselheiros de Administração e membro da Comissão de Gerenciamento de Riscos Corporativos. Membro da ABNT nas comissões: ABNT/CEE-093 “Gestão de Projetos, Programas e Portfólio”; ABNT/CB-021/CE 021 004 027 “Segurança da Informação, segurança cibernética e proteção da privacidade”; ABNT/CEE-063 “Gestão de Riscos”; ABNT/CEE-256 Comissão de Estudo Especial de Environmental, Social and Governance – ESG; ABNT/CEE-256/GT3 – Acompanhamento do ISO/PC 343 SDG Sustainable development goals management. Membro Consultor da Comissão de Direito Digital e Proteção de Dados da OAB, Seção do Paraná.
(*) Crédito da Foto: Arquivo pessoal do autor
