Reservar o mesmo período de férias todos os anos, com previsibilidade de custos e acesso a empreendimentos turísticos estruturados, tornou-se uma alternativa cada vez mais presente no planejamento das famílias brasileiras. Impulsionado pela busca por experiências recorrentes, pela valorização do tempo de lazer e pela profissionalização do setor, o mercado de férias compartilhadas avançou no país e passou a incorporar diferentes formatos de negócio. Nesse contexto, dois modelos ganham protagonismo — timeshare e multipropriedade — frequentemente associados, mas com características, origens e finalidades distintas.
Em entrevista à reportagem do Hotelier News, Fabiana Leite, diretora da RCI na América do Sul, diz que o ponto de partida desse mercado no Brasil foi claramente o timeshare. “No Brasil, toda a lógica de propriedade compartilhada começou com o timeshare. Ele foi o primeiro modelo estruturado e responsável por apresentar ao consumidor brasileiro a ideia de férias recorrentes associadas a um produto organizado”, afirma.
A multipropriedade, por sua vez, é mais recente. “Ela ganha corpo com a Lei nº 13.777/2018, que trouxe segurança jurídica e permitiu que o modelo fosse estruturado com um viés mais imobiliário”, explica a executiva.
Trajetória dos modelos
No cenário global, o timeshare tem presença consolidada e assume formatos distintos conforme o mercado. Nos Estados Unidos, por exemplo, o produto é tradicionalmente vendido como propriedade registrada, enquanto em países da América Latina e do Caribe prevaleceu o modelo de direito de uso por tempo determinado.
“O timeshare foi responsável por alavancar esse mercado globalmente. Ele é a base de tudo o que veio depois”, destaca Fabiana. “Hoje, quando falamos de mercado internacional, falamos de diferentes produtos convivendo. Nos Estados Unidos, o timeshare é propriedade; já no México, no Caribe e na América Latina, começamos com o direito de uso e evoluímos para modelos mais flexíveis”, completa.
O timeshare surgiu internacionalmente nas décadas de 1960 e 1970, sobretudo na Europa e nos Estados Unidos, como um modelo baseado na comercialização do direito de uso de imóveis turísticos por períodos determinados. A proposta buscava ampliar a ocupação dos empreendimentos e viabilizar o acesso a destinos de lazer sem a necessidade de aquisição integral de uma segunda residência. A partir dos anos 1980, o formato se profissionalizou com a entrada de grandes redes hoteleiras e a criação de sistemas de intercâmbio, consolidando-se como um produto essencialmente turístico.
Com a maturidade do setor, a multipropriedade imobiliária começou a ganhar espaço. Enquanto o timeshare permanece ancorado em contratos de uso, a multipropriedade se estrutura como um ativo imobiliário compartilhado, aproximando-se do mercado de real estate e ampliando o perfil de investidores e operadores interessados nesse modelo híbrido entre turismo e propriedade.
No Brasil, o timeshare foi o primeiro a se disseminar, ainda nos anos 1990, principalmente em resorts, inspirado em práticas internacionais, mas com crescimento limitado pela ausência de regulação específica. A multipropriedade começou a avançar de forma mais consistente a partir da década de 2010. Com isso, os dois formatos passaram a coexistir de maneira mais clara e estruturada no país, impulsionados pela profissionalização do setor e pela expansão do turismo doméstico.
Ainda sobre o mercado brasileiro, juntos, os segmentos de timeshare e multipropriedade contavam, em 2024, com 343 propriedades, posicionando o país como o segundo com maior participação no setor na América Latina, ficando atrás apenas do México, com 566 propriedades, segundo estudo da Noctua Advisory em parceria com a RCI.
Principais diferenças
Embora compartilhem o mesmo propósito, timeshare e multipropriedade, cujos caminhos serão discutidos em abril no Share Summit, evento promovido pelo Hotelier News Noctua Advisory e Beta Advisory, se diferenciam em pontos-chave, especialmente do ponto de vista jurídico, operacional e de uso:
Origem no Brasil
- Timeshare é o modelo mais antigo, presente no país há mais de 30 anos.
- Multipropriedade ganha escala a partir de 2018, com a regulamentação específica.
Natureza jurídica
- Timeshare opera, no Brasil, como direito de uso por tempo determinado.
- Multipropriedade tem caráter imobiliário, com registro da fração de tempo.
Duração do direito
- Timeshare possui prazo definido em contrato.
- Multipropriedade é vitalícia, vinculada à fração adquirida.
Momento da venda
- Timeshare só pode ser comercializado com o ativo já existente.
- Multipropriedade pode ser vendida desde o lançamento do empreendimento.
Perfil do empreendedor
- Timeshare tem forte ligação com a hotelaria e estratégias de fidelização.
- Multipropriedade atende principalmente incorporadores e projetos imobiliários.
Flexibilidade de uso
- Timeshare, especialmente quando estruturado em pontos, permite maior liberdade na escolha de períodos, destinos e upgrades.
- Multipropriedade tem uso mais definido pela fração adquirida.
Como o modelo evoluiu no Brasil
No Brasil, o timeshare se desenvolveu ao longo de mais de três décadas e permanece como um pilar importante do setor. A multipropriedade, por sua vez, surge como resposta a uma demanda diferente, especialmente do ponto de vista dos incorporadores. “A multipropriedade permite que o empreendimento seja comercializado desde o início do projeto, o que muda completamente a lógica de viabilização do negócio”, afirma Fabiana.
Flexibilidade e fidelização no timeshare
Outro ponto de distinção está na flexibilidade do produto. Segundo Fabiana, o timeshare — especialmente quando estruturado em sistemas de pontuação — oferece maior adaptabilidade ao longo do tempo.
“O timeshare é um produto extremamente flexível. A maneira como o cliente utiliza sua pontuação permite escolher diferentes períodos, destinos e até tipos de unidade”, explica a executiva. “Conforme a pessoa evolui economicamente e a família muda, ela pode fazer upgrades no produto”, acrescenta.
Um mercado dividido e complementar
Hoje, o mercado brasileiro se mostra equilibrado entre os dois modelos. Grandes grupos seguem operando com força no timeshare, enquanto a multipropriedade ampliou o acesso de novos empreendedores ao segmento de férias compartilhadas.
“O mercado está muito dividido, bem equilibrado”, avalia Fabiana. Estudos recentes conduzidos pela RCI em parceria com a Noctua Advisory reforçam essa percepção e demonstram que o timeshare segue relevante e em constante evolução.
Para a RCI, inclusive, a distinção entre os modelos perde importância no momento do intercâmbio. “Para nós, não existe diferença entre timeshare e multipropriedade, porque o intercâmbio é o mesmo. São produtos diferentes, com estruturas jurídicas distintas, mas que se complementam e têm o mesmo propósito.”
Olhar para o futuro
A expectativa é de continuidade do crescimento no Brasil, assim como em mercados como México e Caribe, com foco cada vez maior em personalização e segmentação.
“Entregar excelência já não é mais diferencial, é obrigação. O desafio agora é ir além disso para um cliente que retorna todos os anos”, conclui Fabiana.
(*) Crédito das fotos: Divulgação
