Mesmo com todas as ressalvas envolvendo o STR (short-term rental), é possível dizer que a modalidade vive um momento de expansão no Brasil. Esse movimento, contudo, acontece ao mesmo tempo em que enfrenta desafios de segurança, privacidade, convivência condominial e padronização de processos. A combinação entre novos perfis de viajantes, maior fiscalização dos condomínios e uso crescente de plataformas digitais tornou a atividade mais visível e, por consequência, mais cobrada em termos de controle e responsabilidade.
Para operadores, anfitriões e plataformas, o avanço tecnológico e a profissionalização têm sido fundamentais para reduzir ocorrências e aumentar a confiabilidade do segmento. Ferramentas de verificação, seguros especializados e regras internas mais rígidas estão entre as principais frentes de evolução.
Para entender mais sobre o que cerca este aspecto do STR, a reportagem do Hotelier News reuniu as análises de Fábio Nahon, diretor de Atendimento da Pineapples, e Daniel Capristano, CTO da Quarto à Vista, com os posicionamentos do Airbnb e Booking.com.
Riscos e pontos de atenção
Os riscos operacionais do aluguel por temporada seguem concentrados em segurança do imóvel, convivência com vizinhos e instabilidade contratual. Danos a móveis e equipamentos continuam sendo uma das ocorrências mais frequentes, além de conflitos com condôminos e tentativas de fraude em cobranças, especialmente entre anfitriões que não utilizam plataformas especializadas.
“É comum lidar com quebras de mobiliário e problemas de uso inadequado, além de casos de chargeback ou comprovantes falsos quando a reserva não passa por meios seguros”, explica Nahon.
Para Capristano, o problema começa antes mesmo da chegada do hóspede. “Segurança exige processo. Muitos incidentes decorrem da falta de triagem padronizada e da ausência de regras claras entre proprietário, condomínio e operador”, afirma.
O Airbnb destaca que a segurança da comunidade é prioridade, citando ferramentas de sua própria plataforma como verificação de identidade, Central de Ajuda 24 por 7, linha de atendimento urgente e canal de apoio ao vizinho. “A plataforma condena qualquer comportamento que viole leis ou comprometa a dignidade dos usuários, aplicando as medidas cabíveis nessas situações”, afirma a empresa.
Triagem, IA e machine learning
A adoção de IA (inteligência artificial) e ML (Machine Learning) se tornou uma das principais estratégias para prevenir riscos. Softwares ajudam a validar documentos, gerenciar check-in digital e cruzar dados de forma automatizada. Além disso, as plataformas também exigem verificação de identidade e incentivam a escolha de hóspedes com perfis completos e avaliações positivas.
A automação, portanto, passou a ser indispensável para operações de escala, como em triagens que, antes, eram feitas manualmente e tendiam a ser imprecisas. Com a adoção da IA, é possível identificar inconsistências de forma muito mais rápida do que fluxos tradicionais.
No caso da Booking.com, a linha de atuação envolve monitorar atividades suspeitas na plataforma. “Nós utilizamos IA para detectar comportamentos potencialmente arriscados e aplicar controles preventivos. Esses mecanismos incluem desde detecção de fraudes até alertas relacionados ao uso indevido de acomodações para eventos não autorizados”, explica a empresa.
Seguros e garantias no Brasil
O mercado de STR ainda opera com diferentes camadas de proteção. A Lei do Inquilinato permite caução e seguro-fiança temporário, instrumentos vistos como essenciais. Segundo Nahon, seguros residenciais específicos ampliaram a segurança, podendo cobrir danos e responsabilidade civil.
Capristano concorda que a proteção ainda é desigual no país e destaca que muitos anfitriões não entendem exatamente o que os seguros cobrem. “É importante que o anfitrião compreendas as regras claramente do que está ou não esta protegido na apólice. Isso reduz riscos e prejuízos financeiros”, complementa.
No Airbnb, o AirCover é a principal ferramenta. A proteção inclui suporte em cancelamentos inesperados, problemas de check-in ou discrepâncias no anúncio tanto para hóspedes quanto para anfitriões.
Profissionalização reduz riscos
A maturidade operacional do STR tem impacto direto no índice de ocorrências. Os gestores profissionais e softwares especializados automatizam comunicação, manutenção, check-in e check-out. Isso reduz falhas e aumenta a segurança jurídica da operação.
A profissionalização se tornou um divisor de águas no setor. Logo, operações informais seguem sendo a principal origem de conflitos. A Booking.com aponta que a qualificação do setor torna o ambiente mais previsível. “Um mercado mais estruturado beneficia viajantes, comunidades e parceiros, garantindo convivência mais harmoniosa”, afirma a plataforma.
Quando empresas assumem a operação, a relação passa a ser de consumo, sujeita ao Código de Defesa do Consumidor, outro fator que reforça a proteção de todas as partes.
Boas práticas para o dia a dia
Algumas medidas simples têm impacto significativo na prevenção de problemas. Entre elas, estão:
- Uso constante de plataformas ou contratos detalhados, mesmo para estadas curtas;
- Vistorias com fotos e inventário antes e depois da reserva;
- Exigência de perfis verificados e boas avaliações;
- Solicitação de documentos de todos os ocupantes e envio ao condomínio;
- Instalação de câmeras externas (dentro das regras de privacidade) e fechaduras eletrônicas.
Grande parte dos incidentes poderia ser evitada com padronização mínima. Segundo o executivo da Quarto à Vista, o problema não está necessariamente na falta de tecnologia, mas em como ela é aplicada. “Segurança depende de processo, não de improviso”, salienta.
O Airbnb reforça as mesmas práticas, recomendando regras da casa atualizadas, limite adequado de ocupantes e identificação obrigatória para hóspedes e visitantes.
Do lado dos dados, a Booking.com afirma que investe continuamente em tecnologia e equipes dedicadas para garantir proteção de informações sensíveis. “Nós incentivamos o uso do chat interno, que oferece mais proteção”, diz a empresa.
Privacidade, proteção e dados
A relação entre privacidade e segurança ganhou centralidade no STR. Nahon, portanto, destaca que o cumprimento da LGPD (Lei Geral de Proteção de Dados) exige sistemas especializados para armazenar dados de forma adequada.
Capristano, por outro lado, alerta para que a proteção de dados não seja tratada como mero cumprimento de norma. Para ele, políticas internas definidas e ferramentas corretas são determinantes para evitar falhas. A privacidade não deve competir com segurança.
Avanços, incertezas e o futuro
Mesmo com os avanços de 2025, ainda há pontos em debate. Os analistas esperam por mais clareza sobre o poder dos condomínios para restringir ou permitir a atividade e novas exigências de validação de hóspedes. As regulações futuras também devem ter papel decisivo para equalizar expectativas entre proprietários, hóspedes e condomínios, mas é preciso driblar a burocracia excessiva. Esse ponto, em específico, pode prejudicar pequenos operadores.
Do lado das gigantes, já sob a Lei do Inquilinato, existe apenas a missão de acompanhar de perto discussões sobre novas regras. Ambas acreditam que regulações equilibradas são essenciais para o desenvolvimento sustentável do setor e garantem segurança sem prejudicar benefícios econômicos e sociais.
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