A reestruturação do sistema tributário nacional, consolidada pela Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, implementou o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS). No âmbito federal, a CBS foi detalhadamente regulamentada pelo Decreto nº 12.955, de 29 de abril de 2026, que dedicou atenção especial aos setores de turismo e hospitalidade. Dada a grande relevância econômica do segmento, a norma instituiu um regime próprio de incidência para os serviços de hotelaria, parques de diversão e parques temáticos. Este artigo explora as disposições do referido decreto, limitando-se ao núcleo das inovações e aos impactos diretos na carga tributária, na concorrência e nas operações das empresas hoteleiras.
- A Modernização do Conceito de Serviços de Hotelaria
O primeiro grande impacto do Decreto nº 12.955/2026 está na sua definição abrangente do que constitui a atividade hoteleira para fins tributários. O artigo 408 estabelece que o serviço consiste no fornecimento de alojamento temporário, englobando também outros serviços que já estejam incluídos no valor cobrado pela hospedagem. A legislação não se limita aos modelos tradicionais, abrangendo unidades de uso exclusivo em estabelecimentos destinados a essa finalidade, bem como imóveis residenciais mobiliados, ainda que não sejam de uso exclusivo.
A norma lista expressamente diversas tipologias, garantindo que o regime específico seja aplicado a motéis, resorts, pousadas, hospedarias, e aos estabelecimentos contemporâneos conhecidos como flats, apart-hotéis, suite service, condo-hotéis e albergues.
Uma inovação interpretativa de suma importância refere-se aos empreendimentos fracionados. O decreto assegura que a divisão do empreendimento em unidades hoteleiras — ou seja, a atribuição de natureza jurídica autônoma às unidades sob a titularidade de diversas pessoas — não descaracteriza o serviço de hotelaria, desde que a destinação funcional do complexo seja exclusivamente a hospedagem. Isso confere imensa segurança jurídica aos modelos de condo-hotel. Ademais, para evitar passivos sobre receitas acessórias, o artigo 409 define expressamente que facilidades embutidas no preço da diária, como estacionamento, lavanderia e limpeza adicional, integram o valor da operação hoteleira.
2. Locações de Curta Duração e a Regulação Concorrencial
Um pleito histórico do setor hoteleiro sempre foi a equiparação tributária com os novos modelos de locação por temporada ofertados em plataformas digitais. O Decreto nº 12.955/2026 resolve essa questão no seu artigo 410, estabelecendo que a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial por um período não superior a 90 dias ininterruptos será tributada exatamente de acordo com as mesmas regras dos serviços de hotelaria.
Essa regra aplica-se sempre que o fornecedor for um contribuinte sujeito ao regime regular da CBS (incluindo pessoas físicas que se enquadrem nos limites que as tornem contribuintes). Ao criar essa linha de corte temporal (até 90 dias), a legislação nivela a concorrência, submetendo os aluguéis de curta duração à mesma carga tributária e às mesmas obrigações acessórias, como a emissão de documento fiscal.
3. O Dever Instrumental: Segregação de Alimentos e Bebidas
Sob a ótica contábil, a base de cálculo da CBS é definida pelo valor da operação com o serviço de hotelaria. Contudo, o regulamento impõe uma alteração rigorosa no processo de faturamento (billing). O fornecimento de alimentação e bebidas pelos estabelecimentos hoteleiros não segue o regime da hotelaria propriamente dito, devendo observar as regras relativas ao regime específico de “Bares e Restaurantes”.
Essa separação legal culmina na exigência expressa do artigo 404: o documento fiscal emitido pelo hotel deve ser obrigatoriamente preenchido com a segregação dos valores por itens de fornecimento. O objetivo é permitir às autoridades fiscais identificar o enquadramento correto de cada linha de receita gerada pela estadia.
4. O Benefício Fiscal: Redução de 40% na Alíquota
Para mitigar o impacto da transição para o novo modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual, o regulamento previu um alívio fiscal expressivo ao setor. O artigo 405 do decreto dita que as alíquotas da CBS relativas às operações de hotelaria contam com uma redução de 40% (quarenta por cento) em relação à alíquota-padrão. Essa redução de caráter estrutural visa preservar a viabilidade econômica do turismo, impedindo um salto abrupto no custo final repassado aos hóspedes.
5. Sistemática da Não Cumulatividade: Manutenção e Vedação de Créditos
O setor hoteleiro foi inserido na lógica de não cumulatividade de forma híbrida. Para o hotel (na figura de fornecedor), o artigo 406 permite expressamente a apropriação e a utilização de créditos de CBS sobre as suas aquisições de bens e serviços. Assim, o hotel poderá abater o imposto que incidiu em sua cadeia de insumos (energia elétrica, segurança, compra de enxovais, materiais de higiene), desonerando a cadeia produtiva do estabelecimento.
Em contrapartida, para o cliente corporativo (na figura de adquirente), o artigo 407 estabelece uma restrição severa: fica vedada a apropriação de créditos de CBS pelo adquirente dos serviços de hotelaria. Na prática, uma empresa tributada pelo regime regular que pague hospedagem para seus funcionários não poderá usar o montante da CBS para abater seus próprios débitos. Essa vedação transforma a despesa com hotelaria em um custo definitivo para a empresa adquirente, semelhante ao que ocorre no consumo final das pessoas físicas.
Conclusão
O Decreto nº 12.955/2026 estrutura um novo e robusto padrão de compliance para a hospitalidade no Brasil. A legislação é positiva ao conferir clareza ao conceito de hotelaria — incluindo desde resorts aos modernos condo-hotéis — e ao dar um passo essencial na regulação competitiva ao equiparar as locações residenciais de curta duração. Por outro lado, as administrações hoteleiras enfrentarão desafios para a rigorosa segregação nos documentos fiscais entre receitas de hospedagem e alimentação.
A expressiva redução de 40% na alíquota da CBS atua como contrapeso à vedação do repasse de créditos aos clientes corporativos. Em suma, as empresas precisarão aliar excelência tecnológica na emissão de faturamento a um controle rigoroso de insumos para maximizar os créditos permitidos.
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Cláudio Trovão é sócio-fundador da CIA BPO. Bacharel em Ciências Contábeis; Pós Graduado em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários de São Paulo (IBET-SP); Pós Graduado em IFRS (International Financial Reporting Standards) Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado de São Paulo (FECAP-SP). Auditor Fiscal e Consultor tributário com mais de trinta anos de experiência profissional, notadamente em trabalhos de recuperação de créditos tributários, nas esferas federal, estadual e municipal, bem como em planejamento societário/tributário.
(*) Crédito da imagem: arquico pessoal do autor
