O segmento de STR (short-term rental) chegou é uma aposta de longo prazo que segue em alta no Brasil. Impulsionado pelos juros elevados, com taxa de 15% ao ano, o setor de beneficia dos desafios ao acesso ao financiamento imobiliário, mantendo aquecida a demanda por aluguel. Por outro lado, os mesmos juros afastam investidores, já que o retorno da locação perde atratividade frente à renda fixa.
De acordo com o Valor, dados da Pnad de 2024 mostram que a fatia de domicílios alugados no país subiu de 18% para 23% desde 2016, segundo Hamilton Leite, consultor da Brain Inteligência Estratégica. A pedido da JFL Living, a consultoria pesquisou o mercado de locação tradicional, hotelaria e multifamily em regiões de alta renda de São Paulo.
Os números reforçam a viabilidade do multifamily, modelo em que empresas administram prédios voltados à locação de longo prazo. “Um hotel de alto padrão cobra R$ 3 mil por diária, para 30 metros quadrados (m²), e nós, que somos os mais caros do mercado, cobramos R$ 600 em um de 60 m²”, disse Lucas Cardozo, diretor de Operações da JFL ao Valor. Segundo ele, os serviços oferecidos pela empresa são “de certa forma, equivalentes” aos da hotelaria, incluindo arrumação diária e café da manhã.
Enquanto o foco da JFL está em contratos longos, com taxa de ocupação de 88% e média de 540 dias, o Charlie atua no segmento de curta temporada, com 2,5 mil apartamentos em operação. “O nosso objetivo é melhorar a receita, sem precisar mexer na ocupação”, afirma Allan Sztokfisz, CEO e fundador da companhia. Hoje, a taxa de ocupação gira em torno de 80%.
Diferente da JFL, o Charlie não é dono dos imóveis: administra unidades de proprietários individuais ou fundos. O volume de apartamentos se manteve estável frente ao ano passado, reflexo de atrasos na entrega de novos projetos e do menor apetite dos investidores institucionais. “O que temos visto, principalmente pelo cenário atual de juros, é que novas captações são mais difíceis. É preciso esperar o cenário melhorar”, pontua Sztokfisz.
Planos de expansão
Mesmo com os desafios, ambas as empresas mantêm planos de expansão. O Charlie já opera no Rio de Janeiro e deve consolidar presença na cidade com até 300 unidades. Também tem parcerias em Belo Horizonte e Florianópolis e mira Brasília como próxima praça. A JFL, por sua vez, olha para Goiânia e Rio, com oportunidades em bairros como Barra, São Conrado e Leblon.
Em São Paulo, a JFL inaugurou em janeiro seu quinto prédio, no complexo Alto das Nações, com 161 unidades e taxa de ocupação já em 85%, acima da meta de 60%. O próximo projeto, nos Jardins, só chega em 2027, com apartamentos entre 40 e 360 m², incluindo coberturas com piscina privativa.
Para Sztokfisz, o modelo híbrido de expansão, que mescla unidades de fundos e de pessoas físicas, com estadas curtas ou médias, é o mais acertado. Ele aponta que imóveis maiores poderiam diferenciar o Charlie da hotelaria, mas a predominância de estúdios limita o portfólio. “Eu teria que pegar apartamentos maiores em prédios que não foram feitos para isso, aí acaba tendo conflito”, explica.
Apesar do ritmo mais lento, os executivos concordam que a locação de temporada e o multifamily são apostas de longo prazo. “Seria ótimo ficar com o prédio, mas você precisa de muito mais capital”, diz Otávio Zarvos, CEO da Idea!Zarvos, que já atuou no segmento em parceria com a Paladin. Segundo ele, com a queda dos juros, o setor deve voltar ao radar de incorporadoras e fundos.
Os números do STR
De acordo com um estudo desenvolvido pela Stays em parceria com a PriceLab, o segmento de STR mais do que dobrou de tamanho no Brasil entre 2020 e 2024. Entre abril de 2023 e o mesmo mês do ano passado, mais de 100 mil anúncios foram criados. Esse crescimento é também sustentado pela entrada de redes hoteleiras na briga pela demanda por locação por temporada.
Já a pesquisa Global Short-Term Rentals 2025, desenvolvida pelo Phocuswright, aponta que o setor atingiu US$ 201,6 bilhões em reservas brutas em 2024. Para este ano, a expectativa é de queda de um dígito, o que não representa perda de força do segmento.
(*) Crédito da capa: Freepik
(**) Crédito da foto: Divulgação/Charlie
