Foram mais de 100 mil novos anúncios criados entre abril de 2023 e abril de 2024. Desde 2020, o mercado de short-term rental mais do que dobrou de tamanho no Brasil. Essa é a conclusão inquestionável de um estudo desenvolvido pela Stays e PriceLab. Essa afirmação é sustentada, ainda, pela quantidade de redes hoteleiras que entraram na briga pela crescente demanda por aluguéis de curta temporada.
De acordo com o levantamento, o Brasil vem observando um avanço contínuo no volume de anúncios desde janeiro de 2024, após algumas flutuações significativas entre abril de 2020 e final de 2022, entrando em estabilidade ao longo de 2023.
Em entrevista à reportagem do Hotelier News, Sven dos Santos, CEO da Stays, explica que o segmento de short-term rental sofreu grandes transformações durante e após a pandemia, uma vez que o cliente passou a demandar mais flexibilidade, privacidade e economia em suas viagens. “Tudo isso, somado ao trabalho remoto e ao crescimento dos nômades digitais, resultou em uma importante demanda para o mercado”, avalia.
Para o executivo, esse processo de expansão do setor deve ser contínuo observando os dados dos últimos anos no Brasil. “Hoje, computamos mais de 550 mil anúncios no país. Isso reflete o aumento da atratividade do segmento como hospedagem alternativa, tanto para viajantes, quanto para investidores”, completa Santos.
Distribuição geográfica pouco diversificada
Distribuição geográfica pouco diversificadaAo colocar uma lupa na distribuição geográfica dos anúncios, é possível observar que, mesmo sendo um país de dimensões continentais, o short-term rental segue concentrado em algumas regiões. Cerca de 60% estão localizados em apenas três estados: Rio de Janeiro, São Paulo e Santa Catarina.
Na outra ponta, aparece o Nordeste, que ainda tem um volume de imóveis muito inferior em relação às regiões com mercado mais aquecido, mesmo com empresas regionais dedicadas ao segmento, como é o caso da Quarto à Vista — operadora potiguar que atua em três estados nordestinos.
“A infraestrutura turística está evoluindo, mas ainda longe do seu potencial para o Brasil atingir uma melhor diversificação. Acredito que um dos pontos importantes é o investimento na divulgação de destinos, capacitação de hosts e aporte em tecnologias como a da Stays”, continua Santos. “Diversificação amplia oportunidades e fortalece o setor como um pilar econômico”, completa.
Na visão do CEO, o short-term rental no Brasil ainda é imaturo e pouco profissionalizado, principalmente quando o assunto é tecnologia. “A grande maioria dos players não usa ferramentas a seu favor”, reforça.
Desempenho de mercado
Assim como na hotelaria, a Stays mediu o desempenho de mercado do short-term rental a partir de três indicadores: ocupação, diária média e RevPar. A taxa de ocupação média no Brasil manteve o mesmo padrão nos períodos de 2022-23 e 2023-24, com pequena variação em alguns meses. O pico de demanda ocorre em janeiro, durante o verão e o tradicional período de férias. Já o menor indicador tende a acontecer em maio/junho.
A tarifa média diária é calculada a partir da divisão da receita total pelo número de dias reservados em determinado período. Esse indicador ajuda a entender como está o aproveitamento de receita em um imóvel, principalmente em relação à concorrência.
No contexto geral do mercado brasileiro, a diária média mostrou um crescimento de aproximadamente 10% entre 2022-23 e 2023-24. Em abril de 2024, a tarifa ficou muito próxima ao mesmo período de 2023, com valor de R$ 490,16. Já em janeiro do ano passado a diária média chegou a R$ 779,80, um aumento de 12% em relação ao ano anterior.
Quanto ao RevPar, o mercado brasileiro cresceu cerca de 13% entre 2022-23 e 2023-24. Isso significa que a lucratividade dos imóveis está aumentando. “Os dados refletem bem as sazonalidades de mercado, o que evidencia a necessidade de uma estratégia dinâmica para gerar receitas nos períodos de baixa demanda”, pontua o CEO.
Em 2025, espera-se uma estabilidade na taxa de ocupação, que deve seguir o mesmo comportamento ao longo do ano, como mostra comparação das linhas vermelha (2024-25) e cinza (mesmo período de 2023-24).
No que se refere ao RevPar, também há uma previsão de manutenção dos índices de 2024 no ano que vem, sem uma variação significativa.
O desafio da precificação
Outra similaridade do short-term rental com o setor hoteleiro são os desafios de precificação. Muitos players não utilizam tarifas flutuantes como estratégia, o que gera perdas de oportunidades de receita.
Do total de negócios, 66,9% não utilizam estratégias de precificação dinâmica, enquanto 19,9% fazem uso de forma incipiente. Apenas 2,2% do mercado exploram essa medida. Porém, em abril de 2024, 48% da ocupação total do mercado foram relativos a anúncios com preços dinâmicos.
Em média, a taxa de ocupação é 25% maior em imóveis que dispõe de anúncio com precificação dinâmica em nível alto ou moderado, se comparado aos anúncios que não usam essa estratégia.
Os dados do período 2023-24 apontam que os anúncios com nível alto e moderado de precificação dinâmica também alcançam uma tarifa média diária mais elevada, principalmente em períodos de alta demanda (dezembro a fevereiro).
O RevPar é outro indicador que desempenho aumenta com o uso avançado de recursos de precificação dinâmica, como é possível notar na comparação da linha azul (nenhum recurso de preço dinâmico) com as linhas vermelha e cinza.
Perfis de negócios
As características dos negócios de aluguel por temporada no Brasil apontam para um mercado com empresas de pequeno porte e que, em grande parte, não utilizam estratégias avançadas de precificação.
As empresas de pequeno porte são maioria no mercado brasileiro de aluguel por temporada, seguidas logo na sequência por empreendedores individuais. Juntos, esses negócios representam 90% do setor.
“O short-term rental, por si só, é desafiador, pois não é um segmento padronizado como a hotelaria. Grandes redes, como Accor e Marriott, por exemplo, conseguem se posicionar bem no mercado. Para os aluguéis, manter um padrão, ajustar preços de acordo com a demanda e obter um conhecimento profundo do setor são desafios constantes”, avalia Santos.
O executivo salienta que o segmento precisa desenvolver uma análise de dados mais aprofundada para atuar de forma mais rentável e criteriosa. Para o CEO, automação e precificação inteligente são ferramentas essenciais para a evolução do setor. “Reservas diretas e gestão financeira ainda não são forças no short-term rental, que dependem muito das OTAs. É preciso elevar as margens de lucro sem comissões”.
(*) Crédito da capa: Divulgação/Housi
(**) Crédito dos gráficos: Divulgação/Stays
