Paulistano, faixa-preta de jiu-jitsu e sócio-fundador da HotelInvest, Diogo Canteras é um dos nomes de destaque do setor quando o assunto é investimento e desenvolvimento de novos projetos. Engenheiro de formação, o executivo também é professor do curso Investimentos no Mercado Hoteleiro, oferecido pelo Insper, em São Paulo. As inscrições estão abertas no link.
Canteras comanda a consultoria ao lado de outros profissionais de peso: Cristiano Vasques, Thais Perfeito e Marta Amaral — todos docentes do curso. “É uma empresa da qual me orgulho imensamente e tenho a sorte de dividir essa trajetória com três sócios excepcionais, além de uma equipe de colaboradores muito especiais”, diz o executivo.
Sua carreira na hotelaria começou aos 35 anos, na rede Caesar Park, então liderada por Chieko Aoki, onde atuou por 10 anos na área de Desenvolvimento. “Em 1999, fundei minha própria empresa como representante da HVS no Brasil, em sociedade com Steve Rushmore. Até 2009, atuamos com o antigo nome, quando nos tornamos a HotelInvest. No ano passado, completamos 25 anos”, conta Canteras.
Para o especialista, um hotel deve ser um investimento economicamente sustentável, capaz de gerar retorno consistente — premissa central do trabalho da HotelInvest. “Mais recentemente, sob a liderança do meu sócio Cristiano Vasques, estruturamos o curso de Investimentos Hoteleiros no Insper, já em sua sexta edição, consolidado como um grande sucesso de crítica e de público”, pontua.
Em entrevista à reportagem do Hotelier News, Canteras analisa o atual cenário de desenvolvimento de novos projetos no setor, a estruturação de produtos e os caminhos de captação de recursos — temas que são abordados com mais profundidade durante as aulas do Insper.
Três perguntas para: Diogo Canteras
Hotelier News: Atualmente, quais são os maiores desafios para um novo ciclo robusto de investimentos hoteleiros no mercado brasileiro? E podemos vislumbrar o desenvolvimento consistente de novos hotéis nos próximos anos?
Diogo Canteras: O desenvolvimento hoteleiro é uma atividade cíclica. Funciona assim: quando o hotel é percebido como um ótimo investimento, há uma onda de novos projetos. Porém, quando esses hotéis ficam prontos, o aumento da oferta pressiona a diária média, reduz a ocupação e comprime a rentabilidade. Com isso, o empreendimento passa a ser visto como um mau investimento, e o desenvolvimento de novos projetos é interrompido — até que a demanda, que cresce junto com o PIB, volte a impulsionar ocupação, diárias e resultados. Então, o ciclo recomeça.
A figura seguinte, que eu roubei de uma aula do Cris, retrata graficamente essa ciclicidade:
A maioria dos mercados brasileiros ainda não atingiu o ponto do ciclo em que novos hotéis se tornam viáveis. É provável que isso ocorra em três ou quatro anos, dependendo do ritmo da economia. Até lá, não devemos ver muitos lançamentos projetos no segmento de negócios.
Já no lazer, a ciclicidade é diferente, e em alguns destinos pode ser o momento oportuno para novos empreendimentos. Nesse caso, é essencial ter cautela com projetos de multipropriedade, que podem comprometer a rentabilidade dos hotéis na mesma praça.
HN: Como estruturar um projeto hoteleiro, considerando o atual cenário do mercado nacional?
DC: O hotel é, antes de tudo, um produto — e deve ser concebido a partir das aspirações do mercado. Por isso, todo projeto deve começar com um estudo de viabilidade econômica, elaborado por consultores especializados. Esse estudo deve anteceder o próprio projeto de arquitetura: é a análise de mercado e de viabilidade que define o conceito do hotel e orienta o trabalho do arquiteto.
Embora em muitos mercados os novos hotéis ainda não sejam viáveis, nos locais onde a viabilidade se confirme, vale observar a tendência de valorização dos produtos lifestyle, cada vez mais reconhecidos e desejados pelo mercado.
HN: Na sua visão, quais as alternativas de funding mais viáveis para se investir no setor hoteleiro? Quais aspectos devem ser considerados na hora da escolha da captação de recursos?
DC: Historicamente, os condo-hotéis foram a principal fonte de recursos para os empreendimentos hoteleiros. Estimo que mais de 80% dos hotéis construídos no Brasil nos últimos 20 anos tenham sido viabilizados nesse modelo. A regulamentação da CVM trouxe mais proteção aos investidores, tornando-o um instrumento mais seguro e rentável. Hoje, apenas 17% dos empreendimentos em desenvolvimento seguem esse formato, mas acredito que os condo-hotéis voltarão a ser uma alternativa relevante de funding.
Outra via são os Fundos Imobiliários. Já existem alguns listados na B3, com outros em estruturação. Eles oferecem uma alternativa de saída para desenvolvedores: é possível erguer hotéis com recursos próprios — eventualmente com alguma alavancagem financeira — e vender os ativos prontos para esses fundos. Também vislumbro, no futuro próximo, fundos especificamente voltados ao desenvolvimento hoteleiro.
Independentemente da estrutura escolhida, a condição indispensável é que o empreendimento seja economicamente viável. Quanto mais rentável e bem concebido for o hotel, mais simples e barata será a captação de recursos.
(*) Crédito da foto: Divulgação/HotelInvest
