Paulistano de coração mineiro, Vitor Buzatti reflete sua conexão com Minas Gerais através do futebol. Cruzeirense roxo, o COO (Chief Operating Officer) do Hub360, mantém forte ligação com a cidade de São João del Rei, terra natal de seu pai. Fora do ambiente corporativo, dedica parte do tempo à prática de exercícios físicos e esportes.
Com trajetória construída entre proptechs e operações de locação por temporada, Buzatti lidera a estratégia operacional da plataforma, que atua na profissionalização do mercado de short-term rental por meio de tecnologia e gestão do negócio.
Graduado em Business Management pela University of West Florida, Buzatti desenvolveu sua carreira no mercado imobiliário, com passagens pelo QuintoAndar e pela 360 Suítes. Ao longo de mais de seis anos de atuação no segmento de locação por temporada, participou da operação e da expansão de carteiras de imóveis voltadas ao STR.
No Hub360, o executivo é responsável por uma operação que reúne mais de 4 mil apartamentos sob gestão.
Três perguntas para: Vitor Buzatti
Hotelier News: O mercado de short-term rental vem passando por um processo de profissionalização acelerado. Quais são, hoje, os principais desafios operacionais para garantir padronização, qualidade da experiência do hóspede e rentabilidade em uma carteira cada vez maior de imóveis?
Vitor Buzatti: O maior desafio do setor hoje não é crescer, mas sim escalar sem perder eficiência. A barreira de entrada no STR continua baixa, e isso cria uma falsa sensação de que o modelo é simples. Só que, ao crescer a carteira, as ineficiências aparecem de forma exponencial, não linear.
Padronização é o primeiro gargalo real. Cada imóvel novo é uma variável diferente: condomínio com regras distintas, planta diferente, portaria diferente. Sem processos bem definidos antes de escalar, a operação vira um Frankenstein. E os clientes sentem isso: na avaliação, na recomendação, no retorno.
O segundo desafio é o custo por check-out. A maioria dos gestores olha para a receita, mas poucos controlam com rigor o custo que a suporta. Uma decisão aparentemente simples, como o modelo operacional da lavanderia, pode consumir anos de tentativas e muito dinheiro até chegar à configuração certa. Em operações menores, essas ineficiências são absorvidas. Em escala, elas sangram a margem.
O terceiro é o revenue management. A maioria ainda precifica de forma intuitiva. Em carteiras pequenas, isso é tolerável. Em carteiras grandes, é receita desperdiçada todos os dias.
A profissionalização real exige: processo antes de escala, tecnologia que centraliza e parceiros especialistas em cada vertical. Não dá para abraçar tudo sozinho.
HN: A gestão de múltiplas propriedades exige integração entre tecnologia, atendimento, manutenção, limpeza e revenue management. Na sua visão, quais são os maiores gargalos operacionais do setor atualmente e como as empresas podem superá-los?
VB: O maior gargalo operacional do STR hoje é a fragmentação. O gestor profissional típico opera com diferentes sistemas para PMS, precificação, sistema de atendimento, limpeza e manutenção. Tudo separado, sem integração. Os dados não conversam, as decisões são tomadas no escuro, e o gestor vira um apagador de incêndios.
Quando você não tem visão integrada da operação, os erros se multiplicam: apartamento que saiu da manutenção aparece como disponível no canal e é reservado; a limpeza não é notificada do check-out antecipado; o atendimento responde ao hóspede sem ver o histórico da reserva. São falhas pequenas individualmente, mas que, somadas, destroem a reputação e a margem.
O segundo gargalo é a manutenção reativa. No STR, um apartamento quebrado na alta temporada tem custo real: cancelamento, relocação, avaliação negativa. A manutenção preventiva ainda é subvalorizada no setor.
O caminho para a superação passa por três frentes. Primeiro, centralizar a operação em um ecossistema único (PMS integrado com revenue management, atendimento, limpeza e relatórios em uma única visão). Segundo, outsourcing estratégico: nem toda vertical precisa ser internalizada. Busque o melhor parceiro de limpeza, o melhor integrador de portaria, o melhor PMS. Terceiro, processos documentados antes de contratar mais um imóvel. Processo é o que escala; pessoa sozinha não escala.
O Hub360 nasceu exatamente para resolver essa fragmentação, porque tecnologia sem processo é apenas custo.
HN: Com o aumento da concorrência em diversos destinos brasileiros, quais indicadores operacionais se tornaram mais estratégicos para o sucesso de uma operação de short-term rental e onde os gestores ainda costumam cometer os principais erros?
VB: O indicador que mais separa os gestores profissionais dos amadores hoje é o RevPAR. Taxa de ocupação virou métrica de vaidade. Você pode ter 95% de ocupação e, ainda assim, ter margem negativa se o seu preço médio for inadequado e o seu custo por check-out estiver fora de controle.
Os indicadores que considero mais estratégicos hoje são: RevPAR (mais honesto do que a ocupação isolada), custo por check-out (o mais subestimado do setor), nota média de qualidade nas plataformas (impacto direto no ranqueamento orgânico) e lead time médio de reservas (indica a saúde da demanda e permite uma precificação antecipada mais inteligente).
Quanto aos erros mais comuns, o principal ainda é o crescimento sem infraestrutura. O gestor adiciona imóveis à carteira antes de ter processos, tecnologia e parceiros consolidados. Aí o crescimento vira problema, não solução.
O segundo erro é tratar a tecnologia como o fim: contratar o PMS e achar que a operação está resolvida. Tecnologia é meio, não fim. Sem gestão estratégica, processos definidos e visão de longo prazo, a ferramenta mais sofisticada do mundo não sustenta o crescimento.
O terceiro é o revenue management reativo. Ou seja, esperar a baixa temporada para reduzir o preço, em vez de antecipar a demanda com dados. No mercado competitivo de hoje, quem precifica de forma reativa está sempre um passo atrás.
O STR pode ser um excelente negócio. Mas precisa ser gerido com dados, processos e visão de rentabilidade de longo prazo, não apenas com a empolgação de quem está crescendo.
(*) Crédito da foto: Divulgação/ Hub360
