O volume global de investimentos em hotéis somou US$ 24,5 bilhões no primeiro semestre de 2025, queda de 17,5% em relação a 2024 e de 31% frente a 2019. Segundo levantamento da JLL Hotels & Hospitality, cerca de 600 transações foram registradas, número 16,7% menor do que no mesmo período do ano passado.
Apesar da retração, o estudo destaca que há um volume elevado de capital disponível, chamado de dry powder, e que o aumento no vencimento de dívidas pode impulsionar novas operações na segunda metade do ano. Outro dado de destaque é que 84% das negociações envolveram ativos individuais, segunda maior proporção histórica para um primeiro semestre.
Em entrevista à reportagem do Hotelier News, Juliana Carbonari, vice-presidente da JLL Hotels & Hospitality, fez comentários sobre os dados apresentados no relatório. Para ela, o cenário é de uma mistura entre incertezas e seletividade dos investidores.
RevPar e oferta
O RevPar continua em níveis recordes, embora o ritmo de crescimento tenha começado a desacelerar. E a razão para isso é a piora no sentimento do consumidor. “O relatório mostra um menor volume de transações hoteleiras globalmente, o que também é um sintoma das incertezas geopolíticas que estamos vivendo. Ainda assim, vemos um leve crescimento do valor por apartamento nas negociações, puxado por mais ativos de luxo e cinco estrelas, enquanto hotéis de categorias mais baixas enfrentam retração de demanda”, explica a executiva.
Juliana afirma também que o RevPar segue crescendo, mas agora de forma mais contida. Com avanço impulsionado pela recuperação pós-pandemia em anos anteriores, para 2025, ela cita que o crescimento global já não está tão forte. “As incertezas geopolíticas geram um no sentimento mais pessimista e confuso no consumidor”, afirma.
No lado da oferta, a expansão deve permanecer limitada, tendo em vista o desestímulo por novos projetos causado por custos elevados de construção. Para a executiva, o crescimento da oferta futura é muito menor em relação a anos anteriores.
Portanto, em mercados como São Paulo e Rio de Janeiro, que já têm poucas áreas disponíveis para novos empreendimentos, a tendência é que hotéis existentes sejam beneficiados, inclusive com mais oportunidades de fusões e aquisições.
O desempenho do RevPar também varia conforme a região. “Na Ásia, principalmente na China, a recuperação ainda é mais lenta e o RevPar segue abaixo dos níveis de 2019. Já Europa, Oriente Médio, África e Américas apresentam crescimento robusto. No Brasil, vemos alta nas diárias e também na demanda. A ocupação cresceu mais de 6% neste primeiro semestre, puxada principalmente por Rio de Janeiro e São Paulo, mas também em outras praças menores”, analisa.
Perfil dos negócios
As negociações de até US$ 200 milhões representaram 77% da liquidez global no período, reflexo da dificuldade de viabilizar transações de maior porte. Os investidores de private equity e HNWIs (indivíduos de alta renda) se mantiveram entre os mais ativos. O estímulo aqui é a disponibilidade de capital e menor necessidade de alavancagem.
O preço médio por chave em transações de ativos individuais foi de US$ 241 mil, alta de 2,5% frente a 2024. A valorização é explicada pelo apetite crescente por hotéis de luxo, conforme trazido anteriormente, enquanto os empreendimentos de serviço seletivo concentraram o maior volume de liquidez.
O investimento cross-border caiu 67%, após um 2024 mais aquecido, influenciado pelas tensões geopolíticas. Com isso, mercados considerados “porto seguro”, sobretudo na Europa e na Ásia-Pacífico, tendem a concentrar os aportes no curto prazo. Já os REITs (investidores institucionais e fundos imobiliários) ampliaram a participação, ao lado de private equity, que segue com peso relevante no setor.
Fluxo internacional
Segundo Juliana, os Estados Unidos ainda atraem turistas internacionais, mas enfrentam desafios no mercado doméstico. “No ano passado, o país recebeu 72 milhões de turistas internacionais e a expectativa é de crescimento em 2025. Porém, no fluxo doméstico, houve queda de 2%, com 855 milhões de passageiros em voos internos. No Brasil, a situação é diferente: tivemos crescimento de mais de 9% no fluxo doméstico no primeiro semestre, apoiado pela retomada de rotas e tarifas aéreas em patamares mais acessíveis”, comenta.
Perspectivas
O pipeline de novos empreendimentos continua restrito. A expectativa é de crescimento de 5% no número de apartamentos até 2030, o equivalente a 1% ao ano. Como já pontuado por Juliana, essa escassez pode favorecer hotéis já em operação.
“O cenário é positivo para que os empreendimentos existentes consigam aumentar as diárias, inclusive acima da inflação. Este deve ser o primeiro ano, desde 2015, em que os hotéis terão crescimento real nas tarifas, recuperando perdas acumuladas na última década”, conclui.
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