Depois de um período de desafios imensos em função da pandemia, a indústria hoteleira retorna à normalidade, processo consolidado a partir de 2023. Com isso, volta aos trilhos também o volume de investimento no setor globalmente, mostra o estudo Global Hotel Capital Flows Report (acesse aqui). Produzido pela CBRE, o levantamento aponta que o total de recursos direcionados para ativos hoteleiros avançou 16% ano passado na comparação anual. Vale destacar que, no Brasil, houve negócios relevantes, movimento que prossegue este ano.
Segundo a CBRE, o chamado cross-border investment (compra feita por empresas de fora do país onde fica o ativo) subiu 54% na mesma base de comparação, sendo o principal impulsionador do volume total de transações no ano passado. Destaque para a região EMEA (Europa, Oriente Médio e África), que respondeu por 74% do total investido, sendo que o perfil do comprador foi majoritariamente de capital norte-americano.
Outro dado interessante é que o alvo principal dos investidores foram os chamados hotéis full-service (upscale e luxo), representando 87% de todo o cross-border investment realizado em 2024.
“Toda tese de investimento imobiliário se sustenta em alguns KPIs que ratificam sua solidez. Na hotelaria, são conhecidos: ocupação, diária média, RevPar e TrevPar”, explica Paulo Mancio, managing director da área de Hospitalidade da CBRE Brasil.
“Hoje, os números do setor estão bons e com espaço para crescimento. As pessoas estão viajando mais, os aviões vivem lotados, mesmo com as tarifas aéreas mais altas. Ou seja, a indústria de viagens está em um bom momento e, naturalmente, os investidores passaram a olhar novamente para a hotelaria”, continua Mancio, em entrevista ao Hotelier News.
O executivo não menciona, mas outro fator contribui para esse momento. Internacionalmente, o investidor institucional se faz mais presente no mercado hoteleiro, invariavelmente com nível de alavancagem que varia de 50% a 60% do aporte total no projeto. Eventuais aumentos na taxa de juros, como a ocorrida a partir de 2022 nos EUA, elevam a exposição desses players, que são impelidos a vender ativos.
Ou seja, se há dois anos havia ativos à venda no mercado, existiam poucos compradores disponíveis, já que o custo da dívida (com o aumento dos juros globalmente para combater a inflação) não compensava a transação. Com o ciclo de redução indicado pelo FED (Federal Reserve), a partir do ano passado, o número de investidores potenciais cresceu, e ainda ganharam um estímulo a mais com a melhor da performance da hotelaria.
“É importante mencionar também que muitas outras classes de ativos já estavam no pico, alguns em processo de saturação. Com isso, os investidores voltaram a olhar com maior atenção para a hotelaria em função dos bons indicadores”, complementa Mancio.
Contexto Brasil
Como citado no início do texto, o Brasil vive um momento de aumento no número de negócios, embora, em uma comparação com o contexto internacional, o volume seja irrisório. Ao longo de 2024, por exemplo, duas grandes transações foram realizadas no país. A primeira foi a venda do portfólio de hotéis da AccorInvest para o BTG, envolvendo 22 propriedades.
Já a HSI fechou a compra do Hilton Copacabana com a Blackstone (maior gestora de ativos alternativos do mundo, com cerca de US$ 315,4 bilhões em investimentos imobiliários na carteira, segundo o balanço de 2024 da empresa) por um valor aproximado de R$ 550 milhões. Sabe-se também que o grupo Nacional Inn fez algumas aquisições, entre elas do antigo Novotel Jaraguá, no Centro de São Paulo.
A perspectiva citada por Mancio no cenário internacional vale também para cá, com a melhora dos indicadores do setor fazendo os investidores olharem novamente para os ativos hoteleiros. “Em São Paulo, temos atualmente um número importante de hotéis com diárias acima de US$ 500, algo que não existia há alguns anos. No Rio de Janeiro, as ocupações estão elevadas. Ou seja, esse desempenho passou a atrair novamente potenciais compradores”, diz o executivo da CBRE.
Agora, esse contexto seria suficiente para atrair investidores institucionais globais para o mercado brasileiro? A pergunta é pertinente porque esses players não olham muito para a hotelaria nacional. Mais ainda, como citado há pouco, grandes fundos internacionais, caso da Blackstone, desfizeram-se de seus ativos hoteleiros no país, muito embora a GTIS Partners (dono do Palácio Tangará) siga por aqui.
“Acredito que não (seria suficiente). Ainda assim, investidores institucionais com histórico no país estão voltando a olhar hotelaria e nos consultar”, comenta. “É realmente mais fácil para quem já está aqui e conhece as nuances do mercado brasileiro”, finaliza.
Um bom exemplo disso é a canadense Brookfield Proprerties, que anunciou recentemente que avalia adicionar projetos hoteleiros ao seu portfólio no mercado brasileiro. Hoje, a empresa tem cerca de R$ 27 bilhões em ativos imobiliários sob gestão no país.
E, claro, não se pode esquecer dos negócios recentes ocorridos em 2025. Na lista estão as vendas do Faena São Paulo, do InterContinental São Paulo e do Hilton Garden Inn Rebouças, além do Novotel Barra. “Location (localização na tradução livre), location, location. O hotel certo, no lugar ideal, certamente vai performar. Isso vale para qualquer país do mundo”, finaliza Mancio.
(*) Crédito da capa: ChatGPT
(**) Crédito da foto e do infográfico: Divulgação
