Com o avanço acelerado do mercado de short-term rental no Brasil e sua consolidação como alternativa à hotelaria tradicional, questões como segurança jurídica, responsabilidade civil e compliance ganham espaço nas discussões do setor. Anfitriões que antes atuavam de forma informal passam a buscar respaldo legal para proteger o patrimônio e assegurar experiências seguras aos hóspedes. O cenário é ainda mais sensível nas reservas feitas fora de plataformas como Airbnb ou Booking, em especial nos contratos diretos pagos via PIX ou transferência, que exigem formalização documental. Para aprofundar o tema, o Hotelier News conversou com especialistas e advogados que apontam os principais riscos, cuidados e obrigações nesse modelo de negócios.
Marcio Milech, diretor jurídico da ABLT (Associação Brasileira de Aluguel por Temporada), destaca que, em geral, as plataformas tradicionais de short-term rental fazem a cobrança diretamente e, por este motivo, o risco de inadimplência é praticamente zero. Por outro lado, ele explica que fora das plataformas, além do risco de não pagamento, há a questão dos danos que podem resultar da reserva e que, mesmo no caso de proprietários que exigem caução ou depósito, a garantia pode não ser suficiente para cobrir os prejuízos.
“Além disso, as plataformas fazem uma checagem da conta de seu cliente e podem ver se há algum risco naquela locação, sendo recomendado que o proprietário, mesmo que assuma o risco de fazer a reserva fora desses ambientes, sempre busque verificar os antecedentes de quem vai se hospedar, além de checar se a reserva é feita pela própria pessoa que irá ficar no imóvel, identificando todos aqueles que irão se hospedar e, especialmente, se não há menores de idade desacompanhados durante a locação”, pontua.
O advogado acrescenta que, quando há prejuízos ao imóvel, o caminho depende de como a reserva foi feita. No caso do Airbnb — única plataforma que oferece seguro de proteção — o proprietário pode acionar a cobertura. Se não houver ressarcimento ou se a plataforma utilizada não tiver esse recurso, o proprietário pode buscar a Justiça.
Quando o dano é decorrente de omissão da plataforma, aplica-se a responsabilidade objetiva, baseada na relação de consumo, dispensando a prova de culpa. Já se o problema for causado pelo hóspede, vale a responsabilidade subjetiva, que exige comprovação de negligência, omissão ou dolo.
Boas práticas
Quando se trata de garantir segurança jurídica a anfitriões e hóspedes, o Airbnb destaca que possui uma série de recursos e ferramentas para a boa convivência nos imóveis cadastrados em sua plataforma. Entre eles:
AirCover: proteção ampla para hóspedes e anfitriões contra danos à propriedade, responsabilidade civil etc.
Verificação de identidade: garante que 100% das reservas sejam feitas entre um hóspede verificado e um anfitrião verificado.
Central de Ajuda: 24 horas, sete dias por semana, em vários idiomas, inclusive o português.
Canal de Apoio ao Vizinho: ferramenta para que a comunidade possa relatar de forma rápida eventuais incidentes em reservas nas proximidades.
Linha de Atendimento Urgente: permite, pelo aplicativo do Airbnb, acesso direto a uma equipe de segurança treinada para anfitriões e hóspedes em situações de emergência durante estadias ativas.
Painel de Condomínios: desde junho de 2025, prédios em São Paulo têm acesso a uma ferramenta online do Airbnb para otimizar a gestão, melhorar a segurança e promover transparência, além de inspirar boas práticas de convivência. O painel traz informações sobre o anfitrião e registros de estadias reservadas via plataforma. Em parceria com a Lello, administradora de condomínios, o Airbnb já habilitou o acesso em mais de 10 condomínios na cidade.
Tecnologia de Análise de Reservas: lançada no Brasil para coibir festas não autorizadas, vigente globalmente desde 2020.
Além disso, a companhia reforça a importância de que toda a comunicação entre anfitriões e hóspedes, assim como todos os pagamentos, sejam realizados dentro da plataforma.
“Estamos comprometidos a apoiar o crescimento econômico, ajudando proprietários de imóveis a participarem ativamente da economia do turismo ao se tornarem anfitriões, gerando impacto positivo, como renda extra, estímulo ao comércio local, entre outros benefícios”, destaca a empresa em nota enviada ao Hotelier News.
À frente da Catete Apartments, Amanda Restom de Castro endossa que todos os imóveis do portfólio são alugados dentro das plataformas tradicionais para garantir maior segurança jurídica. “Gostamos muito de usar o Airbnb, por conta de benefícios como o AirCover. Além disso, o pagamento também é feito dentro desses ambientes e, dessa forma, conseguimos proteger tanto proprietários quanto hóspedes”, afirma.
Ela acrescenta que atualmente cerca de 95% dos imóveis da Catete Apartments estão no sistema do Airbnb por conta dessa segurança, e os 5% restantes na Booking.com. Por isso, a executiva salienta que os planos de distribuir os imóveis mais uniformemente entre as duas plataformas voltaram a ser cogitados, considerando custos e benefícios para os anfitriões.
“Um ponto interessante nessa discussão: já fizemos aluguel tradicional dos nossos imóveis, e duas vezes tivemos problemas com inquilinos inadimplentes e, além dos danos aos imóveis, não conseguimos reaver o valor dos aluguéis não pagos. Assim, o short-term rental não tem ordem de despejo, e o cliente paga antes, o seguro funciona. Ou seja, o risco é significativamente menor.”
Mais segurança no setor
Retomando o raciocínio, Milech diz que há no mercado apólices específicas para operação de short-term rental, oferecidas por seguradoras especializadas, que podem cobrir danos e responsabilidade civil mesmo em reservas fora de plataformas. Ele recomenda que o anfitrião cadastre previamente os hóspedes, solicitando documentos, e lembra que a Lei de Locações permite caução de até três vezes o valor do aluguel, além do pagamento antecipado no caso de temporada.
Para o especialista, a segurança jurídica é decisiva para atrair mais proprietários ao mercado formal. Soluções judiciais ou extrajudiciais rápidas e previsíveis aumentam a confiança de que a locação ocorrerá sem prejuízos e que eventuais problemas serão solucionados com agilidade.
Neste cenário, ele observa que a informalidade vem perdendo força, já que as plataformas oferecem mais segurança e atratividade, embora a escolha entre formalizar ou não ainda seja pessoal. “Os números da operação do Airbnb e de outras plataformas no país têm aumentado ano a ano, o que aponta para aparente formalização dos proprietários”, comenta.
Quanto à legislação atual, Milech considera que a Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato, se mantém atual e adaptada às mudanças do setor, mesmo após mais de três décadas em vigor. “Naturalmente, um ou outro ajuste pontual pode ser feito, mas sem que uma reforma total seja necessária”, avalia.
Assim, ele aponta que o futuro do segmento de short-term rental será marcado por três temas centrais: tributação, que terá novas regras com a reforma tributária de 2026; regulação administrativa pelo poder público; e relação com condomínios, em debate no Congresso e em julgamento no STJ (Superior Tribunal de Justiça).
Em síntese, a expansão do mercado de short-term rental reforça a necessidade de segurança jurídica tanto para anfitriões quanto para hóspedes. Regulamentações claras, contratos bem estruturados e o cumprimento das normas locais não apenas protegem as partes envolvidas, mas fortalecem a confiança no setor, contribuindo para um ambiente mais sustentável e profissional. À medida que a oferta de hospedagens de curta duração cresce, investir em previsibilidade legal deixa de ser apenas uma obrigação e se torna um diferencial competitivo para quem atua nesse mercado.
(*) Crédito das fotos: Divulgação
