A locação de curta temporada em condomínios residenciais entrou em uma etapa decisiva no Brasil. O STJ (Superior Tribunal de Justiça) suspendeu os processos que discutem o uso de imóveis por meio de plataformas digitais, como o Airbnb, enquanto prepara uma tese nacional sobre o tema. A definição poderá alterar estratégias de condomínios, proprietários, investidores e operadores de short-term rental em todo o país.
A controvérsia foi cadastrada como Tema 1.443 e será analisada pela 2ª Seção do STJ, sob relatoria do ministro Raul Araújo. Com a afetação ao rito dos recursos repetitivos, ficaram suspensos os processos individuais e coletivos que tratam da mesma questão jurídica. A futura decisão deverá orientar obrigatoriamente casos semelhantes nas demais instâncias da Justiça.
Para Flavio Ghelfond, CFO e cofundador do Charlie, a uniformização pode reduzir uma das principais barreiras enfrentadas pelo setor: a coexistência de diferentes interpretações sobre a locação por temporada em edifícios residenciais.
“A decisão do STJ é relevante porque contribui para trazer maior segurança jurídica a um mercado que ainda convive com diferentes interpretações sobre a locação por temporada em condomínios. Um entendimento uniforme tende a beneficiar todo o ecossistema, oferecendo mais previsibilidade para moradores, condomínios, proprietários, investidores e operadores”, avalia, em entrevista à reportagem do Hotelier News.
Na visão do executivo, a discussão não se resume à possibilidade de permitir ou proibir as locações. Ela envolve a criação de parâmetros capazes de equilibrar o direito de propriedade, a destinação dos edifícios, a segurança dos moradores e o desenvolvimento de um mercado que ganhou escala com as plataformas digitais.
“Sabemos que a previsibilidade é um elemento essencial para o desenvolvimento responsável do setor. Por isso, acreditamos que regras claras favorecem a convivência entre os diferentes interesses envolvidos e fortalecem um ambiente de maior transparência, confiança e segurança jurídica, pilares importantes para a evolução do mercado de locação por temporada no Brasil”, acrescenta Ghelfond.
O que o STJ vai definir
A questão central do Tema 1.443 é determinar se uma cláusula de destinação residencial presente na convenção condominial é suficiente para impedir locações de curta duração intermediadas por plataformas digitais, mesmo quando o documento não contém uma proibição expressa a esse modelo.
A análise envolve os Recursos Especiais 2.272.536 e 2.272.537. Em um dos processos, um condomínio recorreu contra uma decisão do TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo), segundo a qual a locação por temporada não descaracteriza, por si só, o uso residencial do imóvel.
Para o TJ-SP, uma restrição que limite o direito de propriedade deveria estar expressamente prevista na convenção e ser aprovada pelo quórum de dois terços dos condôminos. O condomínio, por outro lado, argumentou que a elevada rotatividade de hóspedes poderia comprometer o sossego, a salubridade e a segurança dos moradores.
Ao afetar os recursos, Araújo destacou a multiplicidade de ações e a relevância social e econômica da controvérsia. A expectativa é que o julgamento proporcione maior coerência e uniformidade às decisões tomadas pelos tribunais brasileiros.
Enquanto o mérito não é analisado, Ghelfond entende que operadores e proprietários devem observar as regras já existentes e as características de cada imóvel.
“No curto prazo, a suspensão dos processos traz uma pausa enquanto o STJ consolida um entendimento sobre o tema. Para o mercado, esse é um momento de acompanhar a evolução do julgamento e seguir atuando em conformidade com a legislação vigente, as convenções condominiais e as particularidades de cada empreendimento”, afirma.
Julgamento anterior estabeleceu quórum de dois terços
A afetação ao rito dos repetitivos ocorre após um julgamento realizado pela 2ª Seção do STJ em maio. Na ocasião, o colegiado decidiu, por maioria, que a exploração reiterada e profissional de imóveis para estadias curtas pode descaracterizar a finalidade residencial de um condomínio.
O entendimento foi de que, quando a convenção estabelece destinação residencial, não seria necessária uma proibição expressa ao Airbnb ou a outras plataformas para restringir a atividade. A autorização dependeria da aprovação de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil.
Embora relacionado ao mesmo mercado, o novo julgamento possui alcance distinto. O objetivo do Tema 1.443 é criar uma tese repetitiva, capaz de orientar todos os processos que discutem a validade das restrições condominiais ao short-term rental.
Para o setor, a uniformização pode ser tão relevante quanto o conteúdo da decisão. A ausência de parâmetros consolidados aumenta a necessidade de análises jurídicas e operacionais individualizadas, sobretudo em projetos imobiliários concebidos para receber moradores permanentes e hóspedes temporários.
Insegurança jurídica entra na análise dos investidores
A previsibilidade sobre a destinação dos imóveis já faz parte das decisões de quem investe no segmento. Segundo Ghelfond, cenários com interpretações divergentes tendem a favorecer ativos que apresentem maior clareza sobre as regras de utilização.
“A previsibilidade regulatória é um dos fatores considerados em qualquer decisão de investimento de longo prazo. Em um cenário com diferentes interpretações sobre o tema, é natural que investidores busquem ativos que ofereçam maior clareza quanto ao seu perfil de uso e às regras aplicáveis”, explica.
No Charlie, de acordo com o executivo, a estratégia está concentrada em empreendimentos planejados ou adaptados para receber locações de curta temporada. “Nossa atuação está concentrada em empreendimentos com vocação para a locação por temporada — prédios pensados ou já adaptados para esse uso, sempre respeitando a legislação vigente e as normas de cada condomínio. Essa análise criteriosa contribui para oferecer mais segurança e transparência tanto para proprietários quanto para investidores”, diz.
A diferenciação entre empreendimentos preparados para a atividade e edifícios concebidos exclusivamente para uso residencial tende a ganhar importância à medida que o setor se profissionaliza. Além das regras da convenção, entram nessa avaliação aspectos como infraestrutura, controle de acesso, governança, manutenção e comunicação com moradores.
Airbnb reage com mobilização de anfitriões
Enquanto a discussão avança no Judiciário, o Airbnb ampliou a mobilização contra as restrições às locações de curta temporada. Em 3 de junho, usuários brasileiros receberam um e-mail com o assunto “Não à proibição do aluguel por temporada!”, no qual a empresa afirmava que a decisão do STJ “fere a Constituição” e convocava os destinatários a apoiar um abaixo-assinado, segundo informado pela Agência Pública.
Na mensagem, a plataforma argumentou que a restrição poderia afetar anfitriões, familiares, hóspedes, profissionais de limpeza e pequenos negócios. O Airbnb não divulga quantos usuários possui no país, mas afirma contar com mais de 1 milhão de acomodações no Brasil.
O e-mail também apresentou dados segundo os quais 55% dos anfitriões são mulheres e 20% possuem mais de 60 anos. A atividade teria movimentado mais de R$ 113 bilhões na economia brasileira em 2025 e apoiado mais de 700 mil postos de trabalho, de acordo com uma pesquisa realizada pela FGV (Fundação Getulio Vargas).
O abaixo-assinado foi publicado em 27 de maio na plataforma Change.org por Raquel Nicastro, apresentada como integrante da comunidade de anfitriões e inquilinos de aluguel por temporada. À Agência Pública, ela afirmou ocupar desde 2016 a posição de Community Leader do Airbnb em São Paulo.
Em suas redes profissionais, Raquel também se apresenta como anfitriã, coanfitriã, líder de comunidade e embaixadora da marca. O programa de Community Leaders é descrito pela empresa como uma rede de voluntários voltada a apoiar e conectar anfitriões locais.
Questionado pela publicação, o Airbnb declarou que “o abaixo-assinado é uma iniciativa do clube de anfitriões para defender o direito de alugar seus imóveis por curta temporada” e reiterou apoio aos hosts, que, segundo a companhia, exercem a atividade de maneira legítima.
No início de 2026, Brian Chesky, cofundador e CEO do Airbnb, havia definido o Brasil como um “laboratório de ideias”, por ser um mercado no qual produtos são testados antes de uma possível expansão global.
Gestão profissional pode reduzir conflitos
Segurança, rotatividade de hóspedes e convivência entre moradores estão entre os principais argumentos apresentados por condomínios contrários às locações de curta duração. Para Ghelfond, essas preocupações são legítimas e precisam ser respondidas por operações mais estruturadas.
“As preocupações relacionadas à segurança e à convivência são legítimas e fazem parte da evolução desse mercado. Por isso, operadores profissionais têm investido cada vez mais em processos de gestão, controle de acesso, identificação de hóspedes, comunicação com síndicos e portarias, além de protocolos de limpeza, manutenção e atendimento”, explica.
Na avaliação do executivo, a profissionalização é fundamental para diferenciar uma operação organizada de uma simples disponibilização informal do imóvel. “Acreditamos que a boa convivência depende de uma operação estruturada, transparente e alinhada às regras de cada empreendimento. Quando há gestão profissional, processos claros e diálogo constante com condomínios e proprietários, é possível conciliar a experiência dos hóspedes com a tranquilidade dos moradores e o bom funcionamento dos empreendimentos”, afirma.
No caso do Charlie, ele cita processos padronizados de validação de hóspedes, controle de acesso e canais diretos de relacionamento com síndicos e administradoras. Entre as boas práticas apontadas pelo executivo estão a identificação dos usuários, a comunicação clara das regras de convivência, o relacionamento contínuo com os responsáveis pelos condomínios e a adoção de protocolos que contribuam para a organização e a segurança.
“Acreditamos que uma operação responsável deve estar baseada em transparência, diálogo e respeito às normas de cada empreendimento”, resume.
Possíveis efeitos para proprietários e operadores
Caso o STJ consolide o entendimento de que condomínios residenciais podem restringir as locações por plataformas digitais mesmo sem uma proibição expressa, proprietários e operadores poderão precisar rever a destinação e a viabilidade de determinados ativos.
O impacto, porém, dependerá da formulação final da tese, de sua aplicação aos diferentes tipos de empreendimento e das condições previstas em cada convenção condominial.
“Ainda é cedo para projetar impactos de um julgamento que não foi concluído. O mais importante, neste momento, é que o mercado avance para um cenário de maior segurança jurídica e previsibilidade. Regras claras permitem que proprietários, investidores, condomínios e operadores tomem decisões com mais confiança e transparência”, pondera Ghelfond.
Por outro lado, se o STJ entender que os condomínios não podem proibir genericamente essas locações, o setor poderá ganhar clareza para planejar investimentos e operações. Isso não eliminaria, entretanto, a necessidade de cumprir convenções, normas internas e protocolos de segurança.
“Independentemente do cenário, acreditamos que o crescimento do setor deve estar sempre acompanhado de uma atuação responsável, transparente e alinhada às regras de cada empreendimento”, destaca o executivo.
Brasil pode avançar para regras específicas
O crescimento das locações de curta temporada levou diferentes cidades e países a criarem regulamentações específicas, considerando aspectos como habitação, turismo, zoneamento urbano e convivência condominial.
Para Ghelfond, a experiência internacional oferece referências, mas não permite antecipar qual caminho será seguido pelo mercado brasileiro. “A experiência internacional mostra que diferentes países adotaram modelos distintos para disciplinar a locação por temporada, sempre considerando suas características jurídicas, urbanísticas e de mercado. No Brasil, esse debate também vem evoluindo, mas ainda é cedo para afirmar qual será o modelo que prevalecerá”, avalia.
Na visão do executivo, qualquer regulamentação deverá priorizar segurança jurídica, previsibilidade e clareza para os diferentes participantes do ecossistema. “Independentemente do resultado do julgamento, acreditamos que o principal fator para o desenvolvimento sustentável do setor é a existência de maior segurança jurídica e previsibilidade. Regras claras e interpretações uniformes contribuem para que proprietários, condomínios, investidores e operadores possam atuar com mais transparência e confiança”, conclui.
Até que o STJ julgue o Tema 1.443, os processos que discutem a mesma questão permanecem suspensos. A pausa não encerra a disputa, mas transfere para a Corte a responsabilidade de estabelecer os limites jurídicos de um mercado localizado na interseção entre turismo, hospedagem, moradia e investimento imobiliário.
(*) Crédito da capa: Hotelier News
(**) Crédito da foto: Divulgação/Charlie
