O STR (short-term rental) vem mudando a relação entre a hotelaria e o mercado de hospedagem ao ampliar as possibilidades de operação para além dos hotéis tradicionais. O modelo ganhou escala nos últimos anos e passou a despertar o interesse das próprias administradoras hoteleiras, que encontraram no segmento uma oportunidade de diversificar negócios, expandir inventários e alcançar novos perfis de demanda.
Empresas como Slaviero Hospitalidade, Travel Inn e Atrio Hotel Management estão entre as companhias que criaram operações dedicadas à gestão de unidades residenciais para locação de curta e média permanência. Depois da fase inicial de implantação, o mercado começa a revelar se a aposta se sustenta: quanto o STR já representa nas receitas, quantos empreendimentos foram incorporados aos portfólios e se o modelo tem potencial para se consolidar como uma das frentes de expansão das administradoras.
A Slaviero Hospitalidade, por exemplo, vem ampliando sua atuação no STR por meio da 1/4 UmQuarto, braço da companhia dedicado ao segmento. Segundo Ricardo Nielsen, diretor de Marketing, Vendas e Distribuição da empresa, a operação ganhou maturidade e capilaridade e já passou a integrar a estratégia de expansão.
“A 1/4 UmQuarto vem se consolidando ano a ano, tanto em maturidade operacional quanto em capilaridade de mercado. A entrada nesse segmento também ampliou nosso relacionamento com novos perfis de investidores e abriu oportunidades que vão além do inventário atualmente em operação”, explica Nielsen em entrevista ao Hotelier News.
Atualmente, o STR representa menos de 5% do faturamento bruto da empresa. A participação ainda é pequena, mas a expectativa é de crescimento conforme o portfólio ganhe escala, segundo Nielsen. A companhia já possui projetos greenfield contratados, com inaugurações previstas para 2028 e 2029.
“Isso mostra que o STR deixou de ser apenas uma iniciativa complementar e passou a fazer parte da nossa estratégia de expansão”, complementa o executivo. Hoje, a 1/4 UmQuarto administra cerca de 60 unidades residenciais em seis estados e planeja dobrar o inventário até 2027. Nos últimos três anos, o portfólio praticamente dobrou, enquanto 2025 foi marcado pela contratação de novos negócios e projetos.
Para a administradora, a rentabilidade ainda está abaixo do patamar desejado. Nielsen explica que o modelo depende de escala para diluir custos e aumentar a eficiência operacional. Para o investidor, por outro lado, a estrutura mais enxuta pode acelerar a geração de retorno.
“Mais do que buscar uma nova fonte de receita no curto prazo, queremos estar posicionados para capturar uma transformação estrutural do mercado de hospitalidade”, endossa. O executivo também destaca que o STR permite à Slaviero Hospitalidade avançar para empreendimentos residenciais que não necessariamente seguiriam o modelo hoteleiro tradicional.
O público inclui investidores interessados em diversificação patrimonial e geração de renda. “É justamente nesse espaço que uma empresa de hospitalidade pode agregar bastante valor”, reforça Nielsen.
Perfil da demanda
A demanda da 1/4 UmQuarto varia conforme o destino. Em São Paulo e Curitiba, afirma Nielsen, o público corporativo tem participação relevante durante a semana, enquanto finais de semana, feriados e eventos impulsionam o lazer. Em Baixio (BA), por exemplo, a operação é predominantemente voltada ao turismo de lazer. Apesar da associação do STR a estadias prolongadas, o long stay ainda representa uma parcela limitada na Slaviero. A permanência média está em aproximadamente 1,5 dia, próxima à registrada na hotelaria tradicional.
A empresa também identifica mais complementaridade do que concorrência entre os dois modelos. Um mesmo consumidor pode optar pelo hotel em uma viagem a trabalho e pelo STR em uma viagem de férias com a família. “Um mesmo cliente, inclusive, pode se comportar de maneiras diferentes conforme o motivo da viagem. A trabalho, pode preferir a praticidade e os serviços de um hotel; em uma viagem de férias com a família, pode optar por um STR pela configuração do espaço e maior autonomia”, reforça Nielsen.
Distribuição e tecnologia
As unidades da 1/4 UmQuarto são comercializadas por meio de uma estrutura centralizada, com PMS integrado aos canais de venda, além de motor de reservas e atendimento direto por telefone e WhatsApp. As OTAs representam aproximadamente 60% da demanda.
A estratégia é aumentar gradualmente a participação dos canais próprios, reduzindo custos de distribuição e ampliando o relacionamento com os hóspedes. A operação também utiliza ferramentas de Revenue Management e CRM integradas ao PMS. “O RM também é fundamental. A dinâmica de oferta e demanda do STR se aproxima bastante da hotelaria e exige uma precificação cada vez mais dinâmica”, reforça Nielsen.
Expansão
A Slaviero Hospitalidade possui dois contratos assinados para empreendimentos greenfield, em Uberlândia (MG) e Ribeirão Preto (SP), além de outros projetos em desenvolvimento. Para Nielsen, o mercado residencial amplia o universo de expansão das administradoras.
“Isso cria uma avenida importante de expansão para as administradoras, inclusive em cidades ou projetos nos quais a implantação de um hotel tradicional talvez não fosse viável”, salienta Nielsen. A companhia também acompanha a convergência entre hotelaria, residenciais administrados e branded residences. A estratégia é desenvolver competências para atuar nesses diferentes formatos à medida que o mercado brasileiro amadurece.
“Nossa estratégia é acompanhar essa evolução de perto, aprender, desenvolver nossas capacidades e estar preparados para crescer quando as oportunidades surgirem”, conclui Nielsen.
Mudanças no STR
A Xtay, braço de STR da Atrio Hotel Management, está passando por uma mudança de estratégia. Segundo Gabriel Fumagalli, CEO da empresa, a operação nasceu com lógica própria dentro do ecossistema da Atrio, mas agora passa por um processo de reintegração estratégica ao grupo. A experiência acumulada no STR levou à criação do conceito de Smart Hotel, que combina padrão hoteleiro, operação enxuta e tecnologia.
“O STR, na prática, é um grande laboratório: operamos em escala, testamos tecnologia, entendemos profundamente o comportamento de um hóspede que não se encaixa nem no hotel tradicional nem no aluguel puro”, diz Fumagalli.
Atualmente, a Xtay administra 650 unidades em 12 endereços, entre eles São Paulo, onde a empresa tem ampliado sua presença. O foco, porém, deixou de ser expandir o número de unidades para priorizar empreendimentos inteiros, operados de ponta a ponta.
A empresa também prepara uma nova oferta, com recepção virtual, arrumação e, em alguns casos, café da manhã em formato buffet. “Preferimos um portfólio menor e coerente com a tese a um portfólio grande e sem padrão”, reforça Fumagalli.
O STR ainda está em fase de consolidação dentro da Atrio, mas ele afirma que a redução de contratos faz parte de uma decisão estratégica. A prioridade é estruturar o modelo para que a expansão venha como consequência da operação dos atuais 12 endereços.
“Mais do que perseguir uma meta de participação no faturamento, o que o Smart Hotel entrega ao grupo é um vetor de expansão asset-light, com velocidade que a hotelaria tradicional não tem, e um laboratório de tecnologia e processos digitais que retroalimenta toda a operação da Atrio”, analisa Fumagalli.
Na comparação com hotéis tradicionais de mesma categoria, avalia o executivo, a diária média do STR está atualmente cerca de 20% abaixo. O modelo também ainda tem menor presença do público corporativo, que contribui para sustentar a ocupação durante a semana.
A proposta do Smart Hotel é combinar essas características com uma estrutura operacional mais enxuta. O conceito prevê operações menores, de 50 a 60 apartamentos, com centralização de atividades e presença humana concentrada em limpeza, manutenção e governança. “Do hotel, ele herda essas duas forças, sendo ainda uma opção de melhor custo-benefício e com mais autosserviço. Do STR, herda a jornada digital e a estrutura enxuta, com menos custos in loco”, explica o CEO.
Na Xtay, a tecnologia foi desenvolvida gradualmente a partir dos aprendizados da operação. Como não existe uma única ferramenta capaz de administrar toda a jornada do hóspede, a empresa optou por integrar diferentes sistemas e adicionar uma camada própria de inteligência.
A estratégia de trabalhar apenas com ferramentas que tenham APIs abertas e documentadas permitiu operar mais de 600 apartamentos com uma estrutura central enxuta. A empresa pretende utilizar a mesma lógica na expansão do Smart Hotel.
Convergência com a hotelaria
Para Fumagalli, o STR voltado a casas e apartamentos maiores para vacation rental tem espaço próprio no mercado de lazer. Já os apartamentos compactos em grandes centros tendem a se aproximar cada vez mais da hotelaria, impulsionados pelo amadurecimento do setor, da legislação e das regras condominiais.
O executivo avalia que os empreendimentos não residenciais deverão avançar para modelos com operador único e regras mais claras, em substituição à gestão pulverizada que marcou parte da expansão inicial do segmento. “Em suma: entendemos o STR como laboratório, mas nossa visão de futuro é que ele vai contribuir mais para a evolução dos modelos de hospedagem e hoteleiros do que como um braço de negócio de STR dentro da Atrio”, avalia Fumagalli.
Para a Xtay, portanto, o principal vetor de crescimento está no Smart Hotel, categoria que a empresa pretende desenvolver e consolidar no mercado brasileiro.
Evolução gradual
Na Travel Inn, o STR também já integra a estratégia da companhia, embora ainda tenha uma participação pequena nos resultados. Atualmente, o segmento responde por menos de 5% do faturamento e está em uma fase inicial de desenvolvimento, após a empresa passar a atuar no mercado por meio da marca Livinn.
“É uma representatividade pequena, mas fizemos isso de uma maneira proposital, porque essa é uma operação com menos de um ano na nossa empresa”, diz Felipe Gama, CEO da Travel Inn.
Segundo o executivo, o momento atual é de construção e organização da operação. Antes de buscar um crescimento mais acelerado, a companhia trabalha para estabelecer uma estrutura capaz de sustentar a expansão do negócio. A estratégia inclui a organização da equipe, a escolha de profissionais e ferramentas adequados e a definição de padrões para a operação.
Esse processo inicial também permite à empresa desenvolver o modelo a partir da experiência prática, identificando os ajustes necessários antes de ampliar a escala. A intenção, portanto, é consolidar primeiro os processos e a estrutura da operação para, posteriormente, avançar com maior velocidade.
Para Gama, a escala é um elemento importante para a evolução da rentabilidade do STR. A Travel Inn já trabalha com os modelos de administração e arrendamento na hotelaria, que atualmente apresentam maior rentabilidade para a companhia, enquanto o segmento ainda está em uma etapa anterior de desenvolvimento. “Hoje, trabalhamos com dois principais modelos na hotelaria: administração e arrendamento, e o STR ainda é menos rentável do que ambos, mas ganha força na escala”.
A diferença, segundo o executivo, está justamente na capacidade de ampliar a operação. Com o crescimento do inventário, o modelo tende a ganhar eficiência e a diluir parte da estrutura necessária para sua operação. Por isso, a estratégia adotada pela Travel Inn combina a construção de uma base operacional mais estruturada com a perspectiva de aumentar a escala posteriormente.
Além do potencial de rentabilidade, a entrada no STR também amplia o conjunto de alternativas oferecidas pela companhia. O modelo passa a complementar os formatos já explorados pela Travel Inn e permite à empresa trabalhar com diferentes estratégias dentro do mercado de hospedagem. “O STR é uma forma de diversificar nossos produtos e estratégias”, conclui Gama.
A experiência de Slaviero Hospitalidade, Atrio e Travel Inn mostra que o STR ainda não ocupa o mesmo espaço da hotelaria tradicional nos resultados das administradoras, mas já deixou de ser uma aposta isolada. Com diferentes estratégias, as empresas avançam na estruturação das operações, testam formatos e incorporam tecnologia enquanto avaliam o potencial de escala do segmento.
(*) Crédito das fotos: Divulgação
