Ainda está bem longe do que se vê em mercados mais maduros, mas a evolução é evidente. Puxado pela melhora da performance da hotelaria desde a retomada pós-pandemia, o volume de transações de hotéis no Brasil praticamente dobrou em relação ao período pré-crise sanitária, acelerando desde 2022. De 2023 a 2025, por exemplo, esse número subiu 150%, com destaque para a forte presença de investidores institucionais nesses negócios. Os dados foram obtidos com exclusividade pelo Hotelier News com a JLL.
Com 30 transações, o ano de 2024 é inegavelmente o pico desse próspero período, com destaque absoluto para a aquisição, por parte do BTG Pactual Asset Management, de toda carteira de hotéis brasileiros da AccorInvest, braço imobiliário da Accor, em um total de 18 propriedades. A gestora de recursos ligada ao banqueiro André Esteves, aliás, foi a principal protagonista desse ciclo de investimentos desde 2019, mas cabem menções para a HSI e para a Nacional Inn, que também fizeram negócios relevantes.
“Há alguns anos, a conversa entre investidores era sempre a mesma: hotel é um negócio ruim. A percepção estava muito negativa diante da dificuldade do setor em performar desde o período pós-Copa do Mundo”, comenta Ricardo Mader, managing director da JLL. “Com a melhora gradual dos resultados a partir do pós-pandemia, essa tese de que a hotelaria era ruim foi ficando para trás”, completa.
E, de fato, a melhora de performance da hotelaria nacional desde 2021 é evidente, com a diária média anual registrando crescimento significativo desde então. Dados do InFOHB, relatório mensal divulgado pelo FOHB (Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil), mostram que o indicador quase dobrou no período (+92,7%), pulando de R$ 216,25 para R$ 416,70. Com isso, o RevPar do setor praticamente triplicou ao longo de quatro anos, passando de R$ 85,72 para R$ 257,43. No ano passado, por exemplo, os hotéis associados ao FOHB tiveram uma receita de hospedagem de R$ 8 bilhões.
“A melhora da performance é visível, mas é importante destacar outros dois fatores que contribuem para esse bom desempenho. O primeiro é que as operadoras hoteleiras estão mais eficientes, contribuindo para a melhora da rentabilidade dos ativos”, explica Abel Castro, CDO (Chief Development Officer) Americas – Premium, Midscale & Economy Division da Accor.
“O segundo é que, em meio a uma demanda crescente por viagens no Brasil, a oferta futura de quartos é limitada, o que nos deixa otimistas em relação à continuidade desse bom desempenho”, completa o executivo da Accor, destacando ainda que, desde 2022, a hotelaria é uma das poucas classes de ativos imobiliários que consistentemente vem batendo a inflação nos últimos anos.
Associado à melhora geral de desempenho da hotelaria nacional, outro fator contribuiu de forma decisiva para gerar negócios na hotelaria brasileira, explicam Mader e Castro: investidores institucionais que investiram no país ao longo do ciclo de desenvolvimento anterior, ocorrido de 2010 a 2014, acionaram o botão de saída e venderam seus ativos, o que representou uma janela de oportunidade para o lado comprador.
Na lista estão fundos internacionais como Adia (Abu Dhabi Investment Authority), Blackstone, GTIS Partners (controlador do BHG) e Meridia Capital, que venderam ativos como JW Marriott São Paulo, Hilton Copacabana, Hotel Marina e InterContinental São Paulo, respectivamente.
“Com vendedores dispostos a se desfazer dos ativos, muitas vezes para encerrar um ciclo ou liberar capital, todas essas transações foram feitas abaixo do custo de reposição”, explica Mader, da JLL, acrescentando que isso significa que o valor pago pelo hotel é inferior ao que seria necessário para construir um empreendimento semelhante do zero.
“Não existe uma tese única para explicar o aumento no volume de transações de hotéis no mercado brasileiro, mas essa combinação entre melhora de performance e investidores buscando uma janela de saída teve papel decisivo”, acrescenta o CDO da Accor, deixando no ar uma conclusão óbvia: se o setor não estivesse performando, Adia, GTIS Partners, Blackstone e Meridia Capital teriam que esperar um pouco mais pela completa falta de interessados por seus ativos.
Contexto futuro e apostas
Agora, uma pergunta fica no ar: o volume de transações na hotelaria brasileira continuará neste e nos próximos anos? Com a palavra, um dos principais protagonistas desse ciclo de investimentos recente: “Hotéis não estão entre as prioridades de investimento no mercado imobiliário entre as diferentes classes de ativos, mas globalmente esse sentimento está mudando”, explica Rodrigo Reali, diretor de Investimentos na HSI, que esteve diretamente envolvido nas aquisições recentes da empresa.
“Então, mantida a janela atual, que é marcada por boa performance do setor e as condições macroeconômicas relativamente estáveis, chegará a hora da hotelaria, mesmo com o custo de capital elevado. Sobre nós, posso dizer que temos um modelo de gestão discricionário e, dessa forma, estamos sempre de olho no mercado. No entanto, acho que os melhores ativos disponíveis já foram negociados no Brasil”, complementa Reali.
Ninguém que atua no mercado imobiliário discorda da avaliação do diretor da HSI, mas uma ponderação se faz necessária sobre o contexto atual: compradores ainda vão dispor de negócios com bom custo de oportunidade.
Isso porque há investidores hoteleiros que emitiram títulos de dívida como CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e estão com a corda no pescoço em função dos juros altos.
Com essa pressão de dívida, portanto, é bastante provável que alguns desses investidores tenham que vender seus ativos hoteleiros. “Por essas e outras razões, acredito que teremos mais negócios acontecendo nos próximos anos”, avalia Mader.
Se a previsão do managing director da JLL se confirmar e os protagonistas desse ciclo continuarem os mesmos (investidores institucionais como BTG e HSI), outra pergunta fica no ar: quando esses players acionarem o botão de saída, quem serão os compradores da vez?
A resposta ficará para outra reportagem, que publicaremos na semana que vem. Fica de olho!
(*) Crédito da capa: gerado pelo ChatGPT
(**) Crédito do infográfico: gerado pelo ChatGPT
(***) Crédito da foto: Arquivo HN
