No mundo dos negócios, quando a oportunidade bate à porta, não se deve deixá-la passar. Mesmo após investir pesado no ativo, a ADIA (fundo soberano de Abu Dhabi) e o family office Iron House, da família Brennand, tinham planos de vender o JW Marriott São Paulo. Faltava o comprador e, de fato, o tempo verbal aqui é relevante, pois a HSI – em mais uma grande aquisição na hotelaria brasileira – fechou hoje (15) o negócio, o segundo somente este ano.
A notícia foi originalmente divulgada pelo NeoFeed e complementada pelo Metro Quadrado, que informou o valor aproximado da transação: R$ 300 milhões. Uma fonte a par do negócio, contudo, informou ao Hotelier News que o montante é mais próximo dos R$ 400 milhões. Vale destacar, contudo, que a compra do JW Marriott São Paulo está em análise no Cade (Conselho Administrativo de Defesa Econômica).
Certo é que foi um excelente negócio da HSI, que mesmo pagando um valor mais alto (por quarto) do que nas últimas aquisições (InterContinental São Paulo e Hilton Copacabana), tem agora em mãos um ativo novinho em folha (sem necessidade de reforma no médio prazo, portanto) e com bom potencial de valorização do metro quadrado, já que fica em uma região que vem crescendo muito em São Paulo.
E, claro, o valor é abaixo do custo de reposição, ou seja, inferior ao investimento para construir um novo empreendimento dessa categoria naquela localização.
Pelo que publicou o NeoFeed, o ativo será incorporado por um fundo da HSI chamado HSI RE Special Account IV Fundo de Investimento em Participações Multiestratégia. Com o negócio, a gestora paulista, que tem Rodrigo Reali como uma de suas lideranças, passa a contar com um portfólio de hotéis com mais de 3 mil quartos.
Contexto
Aberto como o primeiro Four Seasons do Brasil, o atual JW Marriott São Paulo não trouxe os resultados esperados pelos desenvolvedores nos primeiros anos de operação. Naquele momento, a localização não ajudava muito, visto que o hotel foi aberto antes da ocupação do complexo imobiliário Parque da Cidade, anexo à propriedade.
A pandemia foi a pá de cal na relação dos proprietários com a rede de luxo canadense, com o fim do casamento ocorrendo logo depois. A Marriott foi confirmada como administradora do empreendimento em 2021, em informação divulgada com exclusividade pelo Hotelier News.
A chegada da rede norte-americana melhorou a performance do hotel, que fechou o ano passado com ocupação de 62% e diária média na casa de US$ 310. Isso permitiu à ADIA e ao Iron House venderem o ativo em melhores condições do que se tivessem pulado fora em 2023, por exemplo.
“Ainda assim, os antigos proprietários perderam um dinheiro considerável no projeto, muito pela demora das obras e a mudança das condições de juros e câmbio no período do lançamento à inauguração. O negócio já nasceu com prejuízo”, revela uma fonte ouvida pela reportagem.
Pesou também no negócio o desejo do ADIA de sair do Brasil e, por isso, a citação no início do texto: a HSI viu ali a chance de incrementar seu portfólio, surfando o aquecimento do mercado hoteleiro nacional, que é liderado por São Paulo quando se olha a diária média.
E, pelo que se tem ouvido no mercado, mais transações são esperadas ainda este ano na hotelaria brasileira, de carona no bom desempenho do setor. Desta vez, no mercado carioca. Resta-nos aguardar para saber quem são os atores envolvidos!
(*) Crédito da foto: Divulgação/Marriott International
