Após um ciclo de expansão acelerada no pós-pandemia, o mercado brasileiro de short-term rental começa a enfrentar uma questão inevitável: o setor entra em uma fase mais madura, marcada por profissionalização, regulação e foco em margem, ou se aproxima de uma correção, pressionado por excesso de oferta, custos crescentes e rentabilidade mais apertada? Em um ambiente no qual plataformas como o Airbnb ganham espaço, mas lidam com debates regulatórios e concorrência mais intensa, o tema assume caráter estratégico.
A discussão deixa de girar em torno do crescimento bruto e passa a questionar a qualidade desse avanço. Ocupação elevada ainda garante resultado positivo? O aumento das despesas com limpeza, manutenção, mão de obra e comissões estaria comprimindo margens? O próximo ciclo será impulsionado pela entrada de novos imóveis ou pela eficiência operacional? Em vez de respostas simplistas, o momento exige análise sobre sustentabilidade econômica, impactos urbanos e o preparo dos operadores para a próxima etapa do setor.
Em entrevista ao Hotelier News, William Astolfi, presidente da ABLT (Associação Brasileira de Locação por Temporada), descarta uma correção brusca no curto prazo. Segundo o executivo, não há ranking oficial que classifique a maturidade ou a competitividade no país. A avaliação considera dados de plataformas como o Airbnb, informações de empresas especializadas e a troca de experiências entre administradores.
Esses indicadores ajudam a medir crescimento da oferta, pressão sobre diárias, ocupação e eficiência, sinalizando se um mercado está em expansão, mais competitivo ou consolidado. Astolfi ressalta que o Brasil é heterogêneo: há regiões em forte crescimento, outras em ritmo moderado e mercados maduros, muitas vezes concentrados em bairros específicos. Ainda assim, entende que o setor segue avançando, citando crescimento superior a 20% do Airbnb no país como um dos principais sinais.
“Pessoalmente entendo que o mercado em geral ainda está em pleno crescimento. Uma das principais plataformas de locação teve no Brasil uma das maiores taxas de crescimentos do mundo”, afirma Astolfi.
Segundo o executivo, o avanço baseado apenas na entrada de novos imóveis ainda existe, mas deixou de ser o único motor do setor, especialmente nas praças mais maduras. Nesses mercados, o crescimento depende de curadoria — imóvel adequado, boa localização, padrão definido e proposta de valor clara — aliada a operação profissional, gestão ativa de receita e precificação inteligente. Ele identifica oportunidades em nichos como famílias, pet friendly, estadas médias, público corporativo e destinos com infraestrutura consolidada.
Para Astolfi, a fase “fácil” ficou para trás. A concorrência aumentou, os custos subiram e a operação se tornou mais complexa — da limpeza e lavanderia à manutenção e tempo de resposta. O hóspede está mais exigente, e a reputação ganhou peso estratégico. Além disso, depender de um único canal de distribuição tornou-se mais arriscado.
A alta ocupação, isoladamente, já não assegura rentabilidade. A compressão de margens resulta da combinação entre despesas operacionais elevadas e maior custo de aquisição de demanda, seja por comissões, seja por descontos para manter competitividade. Sem precificação dinâmica, controle de despesas por unidade e padronização de processos, a margem tende a diminuir.
Sobre quem atravessará o próximo ciclo com mais solidez, Astolfi aponta a profissionalização como fator decisivo, independentemente do porte. Pequenos investidores podem ter bom desempenho com produto diferenciado e disciplina de gestão. Empresas estruturadas contam com escala e tecnologia, mas precisam evitar excesso de burocracia. Modelos híbridos, que unem gestão estruturada e presença local, também devem ganhar espaço.
“Nos mercados maduros, o crescimento de rentabilidade virá mais da eficiência sobre a base existente”, explica, acrescentando que o próximo ciclo será pautado por melhor gestão de receita, eficiência operacional, padronização da experiência do hóspede e diversificação de canais e produtos. “Ou seja, o próximo ciclo do short-term rental tratará de menos quantidade e mais qualidade de operação e gestão”, conclui.
Transformação do mercado
Mônica Medeiros, sócia e CCO da Seazone, avalia que o mercado brasileiro atravessa um processo claro de amadurecimento, com maior profissionalização, foco em eficiência e elevação do padrão exigido pelos hóspedes.
Embora exista debate sobre possível excesso de oferta, ela entende que ainda há espaço para crescimento, pois a demanda segue aquecida e supera a oferta qualificada. Como exemplo, cita que a Seazone mantém ritmo de expansão, com cerca de 150 contratos assinados por mês — ainda que nem todos sejam implementados de imediato — e crescimento de 30% nas buscas nas plataformas da companhia no último ano.
Para a executiva, o diferencial competitivo está na combinação entre flexibilidade e padrão elevado de atendimento. A empresa aposta em operadores locais treinados para garantir qualidade em limpeza, manutenção e experiência do hóspede. Segundo ela, o setor tende a excluir anfitriões não profissionais, especialmente aqueles que não dominam precificação e gestão de reputação.
No cenário internacional, Mônica observa que o Brasil tem atraído cada vez mais estrangeiros, o que deve impulsionar o mercado nos próximos anos, ainda que em ritmo mais moderado do que no pós-pandemia. Em janeiro, os apartamentos sob gestão da empresa registraram aumento de 25% no faturamento. Para 2026, a expectativa é de crescimento de ao menos 15%.
Em relação aos custos, ela afirma que as despesas operacionais permanecem estáveis, mas a Reforma Tributária deve elevar a carga sobre a receita de locação por temporada, impactando principalmente proprietários que antes não tributavam esse rendimento.
“O que deve começar a acontecer nos próximos anos são players não profissionais começando a sair de cena porque não sabem precificar e não recebem boas notas, o que fará com que o mercado melhore, porque diminui o número de competidores”, avalia.
O que esperar?
Ricardo Urbano, CEO da Quarto à Vista, projeta continuidade do crescimento em 2026, já que a Reforma Tributária não deve afetar, inicialmente, empreendimentos já lançados e distribuídos. Eventuais impactos, segundo ele, podem surgir a partir de 2028 ou 2029.
Para o executivo, o modelo ajudou a suprir a carência de leitos em diversos destinos turísticos e urbanos. Cidades como São Paulo e regiões do Nordeste registraram expansão significativa, absorvendo demanda reprimida e ampliando a oferta de hospedagem.
Urbano destaca que a desmistificação do aluguel por temporada contribuiu para o amadurecimento do setor. Com a redução do preconceito, cresce a ocupação, mas também a exigência dos hóspedes. Ele ressalta que se trata de uma logística distinta da hotelaria tradicional e que, após um período de ajuste, o mercado tende a se estabilizar em novo patamar de profissionalização.
“No momento que esse preconceito sai de cena, as pessoas passam a exigir mais. Primeiro há um ganho da ocupação, e em seguida uma leve retração, porque ainda assim é difícil concorrer diretamente com a hotelaria”, analisa.
A eficiência operacional torna-se diferencial competitivo relevante. O número de empresas que administram múltiplos imóveis cresce, impulsionado pela percepção de que o segmento exige gestão profissional e qualidade de serviço. Parte dos proprietários optou por se especializar; outros preferiram delegar a operação a plataformas e gestores.
À frente da Quarto à Vista, Urbano afirma que a estratégia sempre foi posicionar a marca para o hóspede, com foco na divulgação de destinos e experiências. A empresa inicia expansão nacional por Brasília e São Paulo. Mesmo com possível estabilização da curva de crescimento no futuro, ele vê amplo espaço para a gestão profissional desses ativos, sobretudo considerando que muitos proprietários não administram diretamente seus imóveis.
A oferta de serviços adicionais, como experiências, limpeza extra, troca de enxoval e amenities, amplia as possibilidades de receita. Apesar do aumento dos custos, o executivo reforça que tecnologia e automação são caminhos essenciais para manter competitividade.
Panorama do setor
Em nota, o Airbnb afirma que o crescimento vem acompanhado de sinais de maturação. Segundo a empresa, quase 89% das acomodações no Brasil são avaliadas com cinco estrelas, refletindo evolução nos padrões de qualidade e na eficiência operacional.
“Na prática, isso se traduz não apenas em mais viagens, mas em mais lugares sendo incluídos no mapa do turismo brasileiro. Em 2024, hóspedes utilizaram a plataforma em mais de 2,5 mil cidades brasileiras, incluindo 160 destinos que receberam seus primeiros hóspedes, evidenciando a ampliação contínua das oportunidades geradas pelo setor – para anfitriões, viajantes e economias locais”, informa a nota.
A companhia aponta que os anfitriões que devem se fortalecer são aqueles focados em consistência, boa gestão, experiência do hóspede e integração ao turismo local, sejam individuais em busca de renda extra ou operadores com múltiplas unidades.
Crescimento contínuo
Eduardo Campos, CEO da Slaviero Hospitalidade, entende que o avanço do short-term rental não configura um novo ciclo, mas a continuidade de um crescimento intensificado nos últimos três anos, impulsionado pelo volume de construções em cidades como São Paulo e Curitiba.
Ele vê oportunidade na gestão desses empreendimentos, mas demonstra preocupação com possível superoferta em determinadas praças e seus impactos na rentabilidade. Para Campos, a eficiência operacional será determinante em um ambiente mais competitivo.
Dentro da estratégia da Slaviero, o objetivo é manter operações enxutas no STR, por meio da marca 1/4 UmQuarto, diferenciando o produto da hotelaria tradicional. “Se a pessoa quer serviços adicionais, ela vai para um hotel. Se quer algo mais simples e confortável, vai para o STR, com uma operação mais enxuta. A estratégia do negócio é essa”, reforça.
Segundo o CEO, o segmento pode praticar diárias mais acessíveis se operar com menos serviços agregados, equilibrando custos. Investidores independentes tendem a enfrentar maiores desafios, especialmente em precificação e gestão, reforçando a importância da profissionalização e do uso estratégico das plataformas — ainda que as empresas busquem ampliar reservas diretas.
Atualmente, o portfólio da Slaviero reúne pouco mais de 100 apartamentos em operação no STR, com cerca de 400 unidades previstas para os próximos dois anos.
Perspectivas
Amanda Restom de Castro, cofundadora da Catete Apartments, relata aumento da procura de proprietários interessados em anunciar no Airbnb. “Nossa carteira está crescendo rápido, e isso mostra uma expansão pelo lado da oferta de imóveis e, pela troca que tenho com outros players, esse movimento tem acontecido em todo o setor”, afirma.
Ela também vê o mercado aquecido e sem sinais de correção, mas reforça que ocupação isolada não garante rentabilidade. O retorno depende da combinação entre taxa de ocupação e preço médio, exigindo estratégia constante de ajuste.
“Se há uma ocupação e preço base acima do desejado, significa que o imóvel está performando muito bem. Se está abaixo, é preciso realinhar a estratégia. Na minha visão, o short-term rental não deixou de ser rentável, ele continua aquecido e com alta demanda”, completa.
Para 2026, Amanda afirma que o foco da Catete Apartments será elevar a qualidade do portfólio e dos serviços, desacelerando a expansão para priorizar crescimento sustentável — movimento que, segundo ela, acompanha a tendência do setor.
Entre crescimento acelerado, aumento da concorrência e exigência maior por eficiência, o short-term rental brasileiro caminha para uma fase em que profissionalização e gestão estratégica serão determinantes. Mais do que expandir oferta, o desafio passa a ser sustentar margens, elevar padrões de qualidade e equilibrar custos em um ambiente competitivo. O setor não dá sinais de retração imediata, mas deixa claro que o próximo ciclo priorizará menos o volume e mais a competência operacional.
(*) Crédito das fotos: Divulgação
