Quando é o momento de troca de operadora hoteleira, seja pelo término do prazo contratual ou por rescisão antecipada, há diversos fatores a serem considerados, em vista da operação complexa que tal espécie de empreendimento envolve. Isso porque, habitualmente, a nova operadora pretenderá estabelecer seus padrões da bandeira, o que inclui assegurar o término dos contratos então vigentes e a comunicação ao mercado, clientes e fornecedores de tal descontinuidade
Neste sentido, há que se cuidar de, sempre que possível, efetuar acordos que alinhem a transição entre operações, para que restem claras as responsabilidades dos envolvidos antes, durante e depois da transferência do empreendimento – seja para retomada pelo proprietário ou repasse para nova bandeira -, com o objetivo de assegurar não só a continuidade da atividade hoteleira, tanto quanto possível, mas também a mitigação de riscos, observando-se os seguintes cuidados:
Rescisão dos contratos trabalhistas – recomenda-se acordar pela rescisão, com comunicação prévia aos empregados envolvidos na operação, e pagamento dos direitos aplicáveis aos funcionários. Caso haja nova contratação de tal pessoal, os recibos e comprovantes de pagamento devem ser mantidos em arquivo durante, pelo menos, o período no quais as verbas trabalhistas podem vir a ser pleiteadas, ou seja, 2 (dois) anos após o término contratual;
Notificação, distrato e medidas possessórias – muitas vezes a operação hoteleira inclui a cessão de espaço ou sublocações a terceiros que venham a operar atividades não primordiais, como lojas e restaurantes. É preciso assegurar que haja a devida notificação e desocupação tempestiva de tais espaços, caso o novo operador não tenha interesse na sua manutenção, a fim de não gerar penalidades contratuais ou, pior, resistência dos ocupantes à restituição das áreas, com prejuízo à operação futura;
Quitação de débitos e encargos imobiliários e tributários – sugere-se estabelecer o pagamento pontual dos encargos da operação, preferencialmente garantindo que quaisquer débitos cujo fato gerador ocorra durante a operação que se encerra, mesmo que venham a serem cobrados após o término desta, sejam devidamente quitados pela parte devedora;
Rescisão de contratos com fornecedores – há que se verificar os termos e condições, se e conforme aplicáveis, para garantir a comunicação prévia aos fornecedores, buscando garantir que não permaneçam valores em aberto ou potenciais passivos;
Licenças e deveres regulatórios – é preciso organizar a baixa de alvarás, troca de sede e obtenção de novas licenças para que, dentro do possível, a transição seja a mais tranquila e ágil possível. Nesse sentido, uma atuação diligente é recomendável visando garantir a compliance operacional e prevenção de riscos regulatórios;
- Reservas – se atente para as reservas previamente efetuadas e se estabeleça um acordo pela assunção destas ou o seu cancelamento, garantindo a informação aos operadores de turismo e Agências de Viagens Online (OTAs) relacionados, assim como aos hóspedes em potencial e aos órgãos governamentais, como o CADASTUR;
- Debranding – a troca da marca hoteleira no Imóvel, bem como no FF&E, é relevante para garantir o padrão da bandeira que assumirá a operação, podendo ser acordado uma fase de “fading off” ou reaproveitamento temporário dos equipamentos, decoração e outros, atentando-se para a manutenção, dentro do possível, da gestão reputacional do empreendimento;
- Vistoria e entrega de chaves – Vistorias detalhadas do imóvel e FF&E relacionado devem ser realizadas, tanto para fins de apuração do Imóvel ao término de uma operação, como também para assegurar a responsabilidade da nova bandeira quanto aos bens;
- Auditoria jurídica, contingências e indenidade – É prudente que sejam mapeadas as contingências da operação, de forma a regrar, desde logo, a responsabilidade nos acordos aplicáveis. Cláusulas que estabeleçam limites para assunção de passivos, seja prevendo a exclusão de uma das partes da lide, seja regulando a responsabilidade pela defesa em caso de procedimentos administrativos e judiciais, são recomendáveis;
- Proteção de Dados e Confidencialidade – A fase de transição certamente envolverá a necessidade de tratamento de alguns dados pessoais, o que deverá ser feito garantindo a proteção, por todas as partes envolvidas, garantida pela Lei Geral de Proteção de Dados e legislação correlata. Disposições assegurando a confidencialidade de informações e documentos também são recomendáveis.
A atenção a tais pontos, bem como a outros que poderão ser aplicáveis ao caso concreto, compete a profissionais de várias áreas, de forma a proteger, dentro do possível, as partes diretamente envolvidas na transição, os consumidores, empregados e demais interessados.
—
Ana Beatriz é Sócia do Perez & Barros, Masters of Laws pela New York University, Presidente da Comissão de Hotelaria e Multipropriedade do IBRADIM e Membro da Comissão de Direito Urbanístico e Imobiliário da OAB/RJ.
(*) Crédito da foto: arquivo pessoal/Ana Beatriz Barbosa Ponte
