Com o avanço do short-term rental em edifícios residenciais, síndicos e administradoras têm reforçado regras operacionais para mitigar impactos na rotina dos condomínios. Medidas como controle mais rigoroso de acesso, restrições ao uso de áreas comuns e protocolos específicos para hóspedes temporários vêm sendo adotadas para conter efeitos como alta rotatividade, perda de identidade comunitária e aumento da sensação de insegurança entre moradores.
O movimento também intensifica discussões sobre o aumento dos custos condominiais, impulsionado pela maior demanda por serviços e estruturas exigidas por investidores e usuários de locação de curta duração — o que pode pressionar moradores antigos a deixarem seus imóveis. Ao mesmo tempo, cresce a oferta de estúdios e apartamentos voltados a esse modelo. Projetados desde a origem para locação temporária, esses empreendimentos se espalham por diferentes regiões da cidade e consolidam um novo perfil de produto imobiliário alinhado à economia de estadias flexíveis.
Edifícios mais antigos também passaram a incorporar essa dinâmica. O Edifício Copan, em São Paulo, é um dos casos mais emblemáticos, com mais de 200 unidades destinadas à locação de curta temporada e operação estruturada, que inclui plataforma própria de reservas, recepção dedicada na galeria, lavanderia e equipe de cerca de 25 funcionários. Outros prédios históricos do centro, como os edifícios Viadutos e Planalto, também registram crescimento desse tipo de uso.
A expansão, no entanto, divide opiniões. Enquanto parte dos moradores aponta impactos como barulho, questões de segurança e maior desgaste das áreas comuns, o modelo segue atraindo viajantes e investidores pela praticidade, preços competitivos e pela possibilidade de se hospedar em edifícios icônicos da cidade, aponta o UOL. Assim, soluções como fluxos segregados, contratos digitais de conduta e mecanismos de “aculturamento” dos hóspedes surgem como alternativas para preservar o equilíbrio entre moradia, operação e convivência coletiva.
STR versus condomínios residenciais
Em entrevista ao Hotelier News, Gabriel Fumagalli, CEO e fundador da Xtay, avalia que o avanço do short-term rental representa uma inflexão estrutural na dinâmica dos condomínios. “O que está acontecendo nos condomínios é uma mudança estrutural da operação. O short-term rental não só aumenta a rotatividade — ele muda a natureza do funcionamento do prédio”, afirma.
Segundo ele, a transformação é mais evidente na portaria, que deixa de atuar apenas como suporte ao morador e passa a assumir funções típicas da hotelaria, como validação de reservas, cadastro de hóspedes e operação de tecnologias como biometria e reconhecimento facial. Esse movimento consome tempo da equipe e reduz a capacidade de atendimento às demandas cotidianas dos residentes.
O executivo afirma que o controle de acesso se tornou um problema sistêmico, marcado pela falta de padronização entre operadores e tecnologias, o que eleva riscos operacionais e fragiliza a segurança. Síndicos e administradoras vêm criando camadas adicionais de controle, como cadastro prévio obrigatório, limitação de visitantes e regras mais rígidas para uso de áreas comuns. Ele ressalta que grande parte dos conflitos ocorre nesses espaços.
Fumagalli também destaca o impacto sobre a sensação de comunidade. “Em prédios com alta rotatividade, o protocolo informal de conhecer o vizinho desaparece”, diz. Com isso, a segurança deixa de ser social e passa a depender cada vez mais de governança, com regras claras, controle consistente e responsabilização efetiva. Em empreendimentos complexos como o Copan, o desafio se intensifica diante do alto fluxo de pessoas, limitações estruturais e diversidade de perfis convivendo no mesmo espaço.
Na avaliação do executivo, há ainda um desalinhamento entre o discurso de mercado e a realidade operacional. A locação de temporada é frequentemente vendida como fonte de renda, mas traz externalidades como maior desgaste das áreas comuns e aumento da demanda por serviços. Ele aponta que muitos empreendimentos não passam por validação técnica adequada para esse modelo, negligenciando aspectos como infraestrutura de acesso, capacidade de elevadores e padronização tecnológica, o que resulta em ativos desalinhados com o uso proposto.
Esse desequilíbrio, segundo Fumagalli, recai sobre o condomínio e, sobretudo, sobre o morador tradicional, com aumento de custos que, em alguns casos, inviabiliza a permanência de antigos residentes. Diante disso, ele defende que o debate avance para as condições em que o short-term rental funciona melhor, com segmentação de ativos, fluxos dedicados e maior accountability operacional. “Empreendimentos que têm múltiplos operadores independentes tendem a gerar um problema clássico: quando tudo dá certo, todos ganham; quando algo dá errado, ninguém é responsável”, afirma.
Fumagalli também chama atenção para a necessidade de preparar melhor o hóspede. “O hóspede precisa entender que está entrando em um condomínio, não em um hotel tradicional”, diz, destacando a importância de onboarding, aceite digital de regras e mecanismos de responsabilização. Para ele, o sucesso do modelo depende menos da demanda — que já existe — e mais da capacidade de gestão. “No fim do dia, o que define o sucesso ou fracasso do short-term rental em condomínios não é a demanda, mas a qualidade da governança, da operação e da clareza de responsabilidade”, conclui.
Analisando o cenário
Para Vitor Buzatti, COO da 360 Suites, o avanço do short-term rental em condomínios é um movimento estrutural, impulsionado pela busca por flexibilidade e autonomia na hospedagem. De acordo com o profissional, o principal ponto em ajuste não é a demanda, mas o modelo de convivência dentro dos edifícios, especialmente no Brasil, que ainda passa por uma transição em relação a mercados mais maduros.
O executivo pondera que a segurança subjetiva tem forte componente de percepção, mas decorre de uma lacuna concreta: a falta de previsibilidade sobre quem circula no prédio. Em condomínios tradicionais, a segurança está ligada ao reconhecimento dos frequentadores — dinâmica que se rompe com a alta rotatividade sem controle adequado. “O ponto central não é a rotatividade em si, mas a ausência de controle”, afirma. Buzatti defende soluções como identificação prévia, autorização digital e monitoramento em tempo real para tornar a segurança mais objetiva.
Ao comentar o caso Copan, Buzatti avalia que o edifício amplifica um problema já existente, em um contexto de maior complexidade. “Ali você tem três fatores críticos ao mesmo tempo: altíssimo volume de unidades, diversidade de perfis e uma estrutura ‘tombada’, que limita adaptações físicas.” Ele classifica o empreendimento como um “laboratório” em escala real de desafios que tendem a se espalhar por outros edifícios.
Na avaliação do COO, embora a arquitetura contribua com soluções como acessos segregados e áreas comuns distintas, a resposta mais imediata está na gestão e na tecnologia, uma vez que a maior parte do estoque imobiliário já está construída. Protocolos claros, automação de acessos, comunicação estruturada com hóspedes e integração com a operação condominial são os fatores que viabilizam o modelo em escala.
Buzatti também destaca que os conflitos impactam o ritmo de expansão do short-term rental no Brasil. Apesar do alto potencial, impulsionado pelo turismo doméstico e pela demanda por hospedagem flexível, entraves como insegurança jurídica, restrições operacionais e desgaste reputacional podem desacelerar o crescimento. Por outro lado, operações mais profissionalizadas tendem a avançar com menos atrito, apoiadas em tecnologia, compliance e integração com os condomínios.
Para equilibrar o modelo, ele defende uma combinação entre regulação mais clara, gestão profissional e mudança de comportamento de operadores e hóspedes. “É um ajuste conjunto dos três pilares: regulamento, gestão profissional e comportamento.” O COO reforça a importância do aculturamento do hóspede, com regras bem definidas, comunicação educativa e responsabilização ao longo de toda a jornada.
O executivo avalia que, sem avanços nesses pontos, a tendência é de aumento dos conflitos e de medidas mais restritivas por parte dos condomínios, embora a demanda deva continuar pressionando o mercado. “Na minha visão, o cenário mais provável seria uma divisão, sendo operações informais enfrentando cada vez mais barreiras, enquanto operadores profissionalizados, com tecnologia e integração condominial, consolidam espaço e ganham escala”, prevê.
Como aliviar o conflito
Sócio-diretor da Pineapples, Fabio Nahon afirma que o avanço do short-term rental em condomínios exige mudança de postura de todo o ecossistema. O executivo avalia que o modelo deixou de ser informal e precisa ser tratado como uma operação profissional, integrada à rotina condominial e alinhada às regras de convivência.
Na prática, ele observa evolução nos protocolos operacionais, com maior rigor no controle de acesso, cadastro prévio de hóspedes, uso de tecnologia para identificação e comunicação antecipada com a portaria, além de diretrizes mais claras sobre circulação e uso de áreas comuns. Essas medidas reduzem os impactos da alta rotatividade e aumentam a previsibilidade para os moradores.
“Quando o condomínio e a operação são bem estruturados, o morador passa a confiar no processo, mesmo sem conhecer quem está ali temporariamente”, diz o executivo. Em relação à arquitetura, Nahon destaca que novos empreendimentos já incorporam soluções voltadas a esse cenário híbrido, como acessos independentes, elevadores dedicados e áreas comuns separadas para moradores e hóspedes. Ainda assim, o profissional pondera que a maior parte do estoque atual não foi projetada para esse modelo, o que torna a adaptação operacional o principal caminho no curto prazo.
Outro ponto é o avanço das estratégias de aculturamento do hóspede, com jornadas mais estruturadas que incluem envio prévio de regras, vídeos explicativos, contratos digitais e políticas claras de responsabilização. Em alguns casos, mecanismos como caução ou pré-autorização no cartão reforçam o compromisso com as normas do condomínio.
Para Nahon, o nível de profissionalização é o principal fator que separa operações equilibradas de cenários problemáticos. Ele afirma que, quando bem conduzido, o short-term rental pode coexistir com a rotina condominial sem comprometer segurança, conforto ou convivência — ainda que o próprio conceito de comunidade esteja em transformação.
Ao reunir diferentes visões do mercado, fica claro que o avanço do aluguel por temporada deixou de ser tendência para se tornar um processo de adaptação. Entre regras mais rígidas, uso de tecnologia, novos modelos arquitetônicos e a necessidade de alinhar expectativas entre moradores, hóspedes e operadores, o setor caminha para um cenário em que governança e profissionalização serão determinantes para garantir equilíbrio e sustentabilidade nos condomínios.
(*) Crédito das fotos: Divulgação
