O mercado brasileiro de multifamily começa a ganhar tração após anos de desenvolvimento gradual e investimentos seletivos. Gestoras como Brookfield, Kinea Investimentos e Greystar ampliam sua atuação no setor de moradias para locação, apostando no crescimento da demanda mesmo em um ambiente marcado por juros elevados, revela o NeoFeed.
Dados da CBRE Brasil mostram que o estoque de empreendimentos residenciais destinados ao aluguel de short e long stay — contratos com duração inferior a 12 meses e superior a um ano, respectivamente — deverá atingir 20,6 mil unidades até 2028. O volume representa avanço de 67% em relação às 12,3 mil unidades em operação registradas no segundo semestre de 2025. O levantamento desconsidera residenciais estudantis.
A expansão já deve ser percebida em 2026, quando o estoque deverá alcançar 16,1 mil unidades, crescimento de 30,5% sobre a base atual. Para o setor, os números refletem a consolidação de um modelo que, até poucos anos atrás, ainda despertava dúvidas entre investidores e operadores.
“Estamos em um momento inicial da formação desse setor”, diz Danilo Monteiro, vice-presidente da CBRE Brasil. “O multifamily ainda é muito pequeno no Brasil, mas começa a atrair investidores institucionais que enxergam nele uma classe de ativos estratégica para portfólios de longo prazo”, completa.
Classe média concentra foco das novas operações
A maior parte dos novos projetos mira a classe média, faixa que representa aproximadamente metade da população brasileira, segundo levantamento da Tendências Consultoria. É justamente esse público que concentra os planos de expansão da Brookfield e da Greystar.
A Brookfield lidera atualmente o mercado no Brasil. A gestora canadense, que também mira o setor hoteleiro, possui um portfólio formado por 33 empreendimentos distribuídos em oito cidades, incluindo cinco capitais. Das 6,2 mil unidades residenciais sob sua gestão, cerca de 2,7 mil já estão em operação. A expectativa é encerrar 2026 com mais de 4 mil apartamentos em funcionamento. No país, a companhia administra R$ 25 bilhões em ativos imobiliários.
A estratégia da empresa combina aquisição de empreendimentos, desenvolvimento de novos projetos e retrofit de edifícios existentes. Recentemente, a companhia comprou três ativos no Rio de Janeiro e adquiriu a operadora Tabas. Outra iniciativa relevante foi a parceria firmada com a Kinea no início de junho para o lançamento de um fundo imobiliário que pretende captar R$ 1,9 bilhão. Os recursos serão destinados à incorporação de mais de 4,5 mil unidades distribuídas em 22 empreendimentos da Brookfield.
A Greystar também acelera seus planos no país. Atualmente, administra cerca de 2,5 mil unidades entre multifamily e residenciais estudantis e projeta alcançar aproximadamente 5,3 mil apartamentos em até dois anos, somando ativos próprios e operações realizadas para terceiros.
“Esse tíquete médio de R$ 4 mil, R$ 5 mil o pacote, é onde vamos ter uma demanda enorme”, diz Cristiano Viola, diretor executivo de Operações da Greystar no Brasil.
Juros elevados fortalecem procura por aluguel
O foco na classe média está diretamente relacionado ao impacto do crédito imobiliário mais caro. Enquanto famílias de maior renda conseguem comprar imóveis sem comprometer significativamente o orçamento e as de menor renda contam com programas habitacionais, a parcela intermediária enfrenta maiores dificuldades para financiar a casa própria.
Simulações realizadas pela CBRE com apartamentos de padrão médio em São Paulo indicam que a prestação de um financiamento pode superar em mais de R$ 1 mil mensais o valor do aluguel de um imóvel equivalente. Esse cenário chamou a atenção da Brookfield quando iniciou, em 2018, os estudos para implantar o conceito de multifamily no Brasil, inspirado na experiência da empresa nos Estados Unidos.
“Numa pesquisa que fizemos logo no começo, perguntamos: por que você está procurando aluguel e não comprando? A resposta quase sempre era a mesma: falta de dinheiro para a entrada, para mobiliar o apartamento ou para comprovar renda”, afirma André Lucarelli, vice-presidente sênior de Investimentos em Real Estate da Brookfield.
Segundo o executivo, a demanda vai além da dificuldade de acesso ao crédito. Um número crescente de consumidores também busca imóveis administrados profissionalmente, com serviços padronizados e uma experiência mais qualificada durante a locação.
“Percebemos que existia uma demanda muito forte por moradia de aluguel com qualidade e gestão profissional. O mercado era extremamente pulverizado, dominado por pessoas físicas e com uma experiência ruim para o locatário”, diz.
Mercado passou por fase de aprendizado
Embora a necessidade por moradias para locação já existisse e os juros elevados façam parte da realidade brasileira há anos, o desenvolvimento do multifamily foi mais lento do que o esperado. Os primeiros projetos enfrentaram dificuldades tanto para apresentar o conceito ao consumidor quanto para estruturar uma operação eficiente.
“O setor teve um começo em que pouca gente sabia como operar”, acrescenta Rodrigo Abbud, sócio e head de Real Estate do Patria Investimentos. “Começou com compra de estoque de incorporadora que estava encalhado para colocar para alugar e monetizar. Mas muitas vezes viu-se que não era a forma mais adequada”, comenta. Viola, por sua vez, avalia que muitos empreendimentos nasceram seguindo a lógica tradicional da incorporação imobiliária voltada para venda, modelo bastante diferente da gestão de ativos destinados à geração contínua de renda.
“O incorporador vende o imóvel, entrega a chave e encerra seu trabalho. No multifamily, a operação começa quando o morador entra. É preciso manter o relacionamento, prestar serviços e garantir que o ativo preserve valor ao longo dos anos”, afirma. O amadurecimento do setor envolveu decisões sobre metragem das unidades, oferta de áreas comuns, serviços agregados e processos operacionais capazes de elevar simultaneamente a ocupação e a rentabilidade.
Além dos desafios operacionais, o cenário macroeconômico também limitou a expansão do segmento. Com a taxa Selic permanecendo por anos em patamares elevados, o ciclo de retorno do multifamily tornou-se menos competitivo.
Monteiro explica que esse tipo de investimento exige um horizonte mais longo, passando pela aquisição do terreno, construção, locação das unidades e maturação da operação até atingir seu potencial de geração de receita.
Ao mesmo tempo, o mercado residencial voltado para venda proporcionava retornos mais rápidos às incorporadoras. “Quando o mercado de venda está muito aquecido, é difícil convencer um incorporador a destinar um projeto para renda. O ciclo é mais longo e exige mais capital”, afirma.
Essa realidade levou a Greystar a iniciar sua operação no Brasil, em 2020, concentrando investimentos em imóveis de alto padrão, embora a estratégia sempre previsse uma migração para empreendimentos voltados à média renda.
“A gente chegou através da parceria com a Cyrela e o CPPIB para fazer empreendimentos de alto padrão, em localizações premium, mas isso era uma tese dentro das outras teses que a gente está sempre trabalhando”, afirma Viola. “Onde a gente acredita que tem muita escala é no meio para baixo da pirâmide.”
Alta ocupação reforça confiança de investidores
Mesmo diante das dificuldades, os indicadores operacionais vêm fortalecendo a confiança dos investidores. Em São Paulo, cidade que concentra aproximadamente 70% dos empreendimentos multifamily do país, os ativos de long stay inaugurados em 2024 registraram taxa média de ocupação de 82% no segundo semestre daquele ano.
Algumas gestoras seguem avaliando novas oportunidades antes de ampliar sua atuação. O Patria Investimentos, por exemplo, informa possuir aproximadamente R$ 1 bilhão aplicado em residencial para locação, com um portfólio de cerca de 5 mil unidades.
Segundo Monteiro, a próxima etapa de desenvolvimento do mercado depende da ampliação da participação dos fundos imobiliários. Atualmente, os ativos residenciais destinados à renda representam menos de 1% do patrimônio total dessa indústria.
“A maturação do mercado passa pela entrada de novos players, pela formação de portfólios maiores e pelo fortalecimento dos fundos imobiliários. Esse é o caminho natural para que o multifamily alcance uma relevância semelhante à observada nos mercados mais maduros”, afirma.
A perspectiva para o segmento também está diretamente ligada ao ambiente macroeconômico. Segundo Lucarelli, uma redução dos juros tende a acelerar novos investimentos e ampliar o ritmo de expansão do multifamily no Brasil.
“A queda dos juros vai incentivar muito o pessoal a reinvestir, voltar a fazer projetos, trazer mais empresas, porque a conta fica melhor”, diz. “A velocidade de desenvolvimento podia ser muito maior se os juros ajudassem, porque a demanda existe”, finaliza.
(*) Crédito das fotos: Divulgação
