O mercado brasileiro de multifamily, modelo de edifícios residenciais destinados exclusivamente à locação profissional, segue em expansão e já reúne cerca de 14 mil unidades no país. Apesar do avanço e da entrada de grandes investidores, executivos do setor avaliam que o ritmo de crescimento poderia ser significativamente maior caso o custo de capital fosse mais competitivo. Atualmente, os juros elevados são apontados como o principal obstáculo para ampliar a oferta de novos empreendimentos.
Segundo levantamento da Newmark, o segmento movimentou R$ 1,1 bilhão em 2025 e deverá ampliar seu estoque de unidades em mais de 30% nos próximos anos. A expansão será impulsionada por projetos como a parceria entre Greystar e Cyrela, que prevê investimento de R$ 5 bilhões para construir 40 edifícios multifamiliares até 2029, somando 10 mil unidades.
Entre os principais operadores e investidores do mercado estão Greystar, Brookfield, Vila 11 e JFL, que apostam na profissionalização da locação residencial como uma tendência de longo prazo.
Mercado ainda representa menos de 0,1% dos aluguéis
Apesar de ganhar cada vez mais espaço, o multifamily ainda ocupa uma participação reduzida no mercado brasileiro de locação. De acordo com levantamento do Instituto GRI, o modelo representa menos de 0,1% dos aluguéis do país.
Além da cultura brasileira voltada à aquisição da casa própria, o setor enfrenta desafios relacionados ao alto custo de implantação dos empreendimentos, que exigem investimentos elevados e apresentam retorno financeiro gradual por meio das receitas de aluguel.
Na avaliação dos operadores, a taxa básica de juros elevada restringe principalmente a expansão da oferta. “O mercado multifamiliar no Brasil poderia ser até cinco vezes maior se tivesse juros mais baixos”, afirmou André Lucarelli, vice-presidente sênior de investimentos da Brookfield no Brasil, em entrevista à Bloomberg Línea.
A Brookfield opera atualmente 2,8 mil apartamentos e possui um portfólio de 6 mil unidades entre empreendimentos entregues e em desenvolvimento.
“A demanda está ali. O que falta para a gente é oferta”, disse Lucarelli.
Juros elevados afastam novos investimentos
Para Ricardo Laham, da Vila 11, os juros elevados também reduzem o interesse de novos investidores nacionais, o que explica a forte presença de capital internacional no segmento. Nos Estados Unidos, por exemplo, 47% de todo o mercado de locação residencial está concentrado no multifamily.
Mesmo diante desse cenário, o executivo observa uma evolução gradual do mercado brasileiro. “Existe um interesse crescente no setor porque as pessoas estão entendendo mais os fundamentos do imobiliário de necessidade. O residencial é uma prova de ciclos porque as pessoas precisam morar”, afirmou também em entrevista à Bloomberg.
Na JFL, o ambiente econômico também é visto como uma oportunidade para empresas capitalizadas adquirirem ativos em um momento de menor liquidez no mercado imobiliário de alto padrão.
“Vislumbramos boas oportunidades ao longo do ano de 2026 para aquisições de projetos que estão num ciclo de investimento mais avançado e estão em bons direcionamentos. Pode ser até mesmo um edifício já concebido em que fazemos um retrofit para adaptar à realidade da JFL”, disse Lucas Cardozo, diretor de Operações da empresa ao portal de notícias corporativas.
Operação ganha protagonismo com amadurecimento do setor
O desenvolvimento do multifamily no Brasil também começa a entrar em uma nova fase, marcada pela consolidação das operações. Na Vila 11, o número de edifícios em funcionamento já supera o de projetos em desenvolvimento.
“Foi um longo período de investimento e desenvolvimento, para que a empresa se tornasse mais operacional do que desenvolveu. Era o objetivo do nosso investidor: criar uma empresa grande para uma operação em escala”, afirmou Laham.
A empresa possui atualmente 17 edifícios em operação e outros seis em desenvolvimento, todos por retrofit. O portfólio está concentrado na cidade de São Paulo, onde também se encontram aproximadamente 90% dos empreendimentos multifamily do país. Os imóveis atendem públicos de média e alta renda, com aluguel médio em torno de R$ 6.500 para famílias com renda aproximada de R$ 19.000.
A Brookfield também reforçou sua estratégia operacional com a aquisição da Tabas, operadora responsável pela gestão de seus ativos. “Um dos principais pontos do mercado multifamiliar é a operação: é o que faz você ganhar ou perder dinheiro. Sabíamos que eventualmente montaríamos uma operadora dentro de casa ou faríamos uma aquisição. O negócio com a Tabas era a engrenagem que faltava para nós”, explicou Lucarelli.
A gestora aposta na classe média como principal mercado de expansão. Os apartamentos possuem, em sua maioria, dois dormitórios e são alugados entre R$ 2.000 e R$ 3.000 para famílias com renda mensal entre R$ 8 mil e R$ 10 mil.
“Nosso objetivo é escalar o negócio, e a classe média concentra hoje 40% da população brasileira. É um modelo que nos permite também expandir para cidades além de São Paulo”, afirmou o CEO.
Atualmente, a Brookfield atua em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba, Porto Alegre, Salvador e Campinas, com planos de chegar a Goiânia e Brasília ainda neste ano.
JFL amplia atuação com locação corporativa
Outra tendência observada no mercado é a expansão do multifamily para o segmento corporativo. Há cerca de um ano e meio, a JFL estruturou uma operação B2B voltada à locação de múltiplas unidades, incluindo edifícios inteiros, para empresas.
A demanda é liderada por companhias asiáticas, especialmente chinesas, com operações concentradas nas regiões do Itaim Bibi e da Chácara Santo Antônio, em São Paulo, que buscam moradias de alto padrão para executivos expatriados.
Em 2025, a empresa fechou um contrato de R$ 28 milhões na frente B2B, considerado um recorde para o multifamily brasileiro.
Hoje, esse segmento responde por 50% das locações das 600 unidades em operação da companhia. “É uma estratégia que parece ter ainda mais espaço dentro desse mercado, e é onde investimos mais energia buscando novos ativos e oportunidades”, afirmou Cardozo.
(*) Crédito da foto: Divulgação/Ayra Pinheiros
