No 29º episódio do Hotel Trends, recebemos o Tadeu Avallone, diretor da Accor, para discutir o estágio do ciclo hoteleiro no Brasil e como poderíamos buscar a valorização patrimonial dos hotéis. E nosso convidado foi categórico: “A renovação dos empreendimentos no país pode trazer receitas incrementais expressivas”.
O conteúdo completo debatido pode ser conferido nos seguintes canais abaixo:
🎙️Spotify: https://bit.ly/3D3Ub1d
🖥️ YouTube: https://bit.ly/4k8fvmZ
Pessoalmente, tanto concordo com o Tadeu que resolvi escrever este artigo explicando a lógica do porquê a renovação pode mudar o patamar de performance e valor do parque hoteleiro. E diria que os ganhos incrementais de receita podem até superar 20% em casos de reinvestimentos significativos.
Primeiro, os fundamentos do porquê renovar:
- Nossos hotéis já estão velhos, muitos com mais de 20 anos.
- A cada 10 anos, hotéis necessitam reinvestimentos para manter-se modernos.
- Sem “entregar mais”, continuar subindo a diária será mais difícil.
- NPS (índice de qualidade) modesto é um sinal de atenção em diversos produtos.
- Com o fim iminente do PERSE, precisamos de novos estímulos a receita.
- Novos hotéis, em comparação com os antigos, têm performado muito melhor.
Adicionalmente, na pesquisa Orçamentos Hoteleiros 2025, realizada pela Noctua Advisory em parceria com o Hotelier News, dos 504 hotéis pesquisados, 50% disseram que reinvestirão em CapEx ao longo do ano. Logo, aqueles que não o fizerem podem perder vantagem competitiva.
Mas como entendemos a validade da renovação sob uma ótica financeira?
Primeiro, simulemos o potencial de resultados de um hotel em dois cenários, antes e depois da reforma, com base nas seguintes premissas:
a) Produto | Hotel midscale, 200 UHs, com área de eventos para 350 pessoas;
b) Reforma | R$ 50 mil por apartamento (incluindo área comum), investidos em 2 anos;
c) Evolução de receita | 5% ao ano (hotel sem reforma) e 10% ao ano (hotel reformado), após o investimento;
d) Valuation | Taxa de desconto de 15% e venda do ativo em 5 anos (cap rate de 10%).
Em grandes números, o hotel renovado conseguiu receitas 34,4% acima do cenário sem reforma, puxada pelo aumento de diária (+20%), de ocupação (+7,7%) e de novas receitas (+5,2%). Como as despesas não crescem na mesma proporção (+23,2%), a margem GOP saltou de 40% para 45%.
Agora, projetemos um fluxo de caixa de 5 anos para comparar a valorização do hotel após a reforma. Na sequência, apresentamos o VPL (Valor Presente Líquido) dos dois cenários, com base no GOP (Lucro Operacional Bruto) projetado para cada cenário e na venda do ativo ao final do quinto ano:
Como resultado, o hotel renovado tem uma valorização patrimonial de 45% em comparação com o cenário sem reforma.
Achou os parâmetros questionáveis? Se a reforma fosse de R$ 100 mil por apto, mantidas as demais premissas, a valorização ainda seria de 37%.
O aumento de receita também parece agressivo? Além da reforma em R$ 100 mil por apto, consideremos um aumento de receita de apenas 20%. Ainda assim, o valor patrimonial do hotel subiria 21%.
Não estou dizendo que todo e qualquer hotel tem potencial de valorização semelhante às simulações. Cada ativo e localização precisam ser estudados, mas é provável que você esteja deixando dinheiro na mesa por não acelerar as reformas do seu empreendimento.
—
Pedro Cypriano é especialista em investimentos e gestão estratégica, fundador e sócio-diretor da Noctua Advisory | Inteligência em hospitalidade e entretenimento. Ao longo dos últimos 20 anos, liderou centenas de projetos junto a consultorias globais, na Europa, no Oriente Médio, na África e na América Latina. Conselheiro de empresas de multipropriedade, timeshare e hotelaria. É autor do livro Desenvolvimento Hoteleiro no Brasil, pela editora SENAC, e professor em cursos de pós-graduação e programas executivos no Brasil e no exterior.
(*) Crédito da foto: Divulgação/Noctua Advisory
