O mercado de short term rental – ou aluguel de curta duração – se consolidou como um dos segmentos dinâmicos da hospitalidade global. No Brasil, a tendência cresce a passos largos e já representa uma fatia relevante do setor, mas também impõe desafios legais, operacionais e estratégicos para quem deseja investir com segurança.
Segundo relatório da Mordor Intelligence, o mercado global de short term rentals foi estimado em US$ 84 bilhões em 2025, com projeção de crescimento para US$ 113 bilhões até 2030.
No Brasil, dados da Seazone e do Airbnb revelam que os três estados com maior faturamento em 2023 foram São Paulo, Rio de Janeiro e Santa Catarina. A região Sudeste liderou com mais de R$ 7,5 bilhões em reservas, com destaque para São Paulo, que registrou 201.991 imóveis disponíveis na plataforma. No total, a região somou 384.173 imóveis listados no Airbnb no mesmo ano.
A locação por temporada é regulamentada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), em seu artigo 48, e deve ter duração máxima de 90 dias. Entretanto, a crescente judicialização do tema exige atenção a alguns pontos relevantes:
- Condomínio – Quanto à possibilidade de permitir ou restringir locações de curta duração em imóveis residenciais, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem entendido que convenções condominiais podem disciplinar esse uso, autorizando ou proibindo expressamente as locações de curtíssima duração.
- Urbanismo – A análise não deve se limitar à esfera condominial. Locações de curta duração podem impactar os padrões de uso dos imóveis e da vizinhança, como aumento no consumo de recursos (ex.: lavagens de roupa), maior circulação de pessoas em horários variados e uso mais intenso de transportes alternativos. Esses fatores podem influenciar a dinâmica urbana e o zoneamento da região.
- Oferta de Serviços – Em alguns empreendimentos, a oferta de serviços como limpeza, manutenção e lavanderia pode agregar valor. Contudo, a prestação desses serviços não pode descaracterizar a atividade como locação de temporada. Caso configure atividade típica de hospedagem (ex.: recepção, manutenção contínua), o imóvel deverá ser estruturado como meio de hospedagem, com cadastro obrigatório junto ao Ministério do Turismo, conforme a Deliberação Normativa 492/2002 da Embratur.
- Forma de cobrança – É importante atentar à forma de cobrança (diária ou por temporada) e à destinação do imóvel (residencial/moradia ou uso empresarial), pois esses fatores podem influenciar o enquadramento jurídico da atividade.
- Regularização local – Diversos projetos de lei estão em trâmite com o objetivo de regulamentar o setor. Destacam-se:
- Anteprojeto de reforma do Código Civil, que pretende vedar a utilização de imóveis residenciais em condomínio para hospedagem atípica – com ou sem o uso de plataformas digitais – salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear;
- Projeto de Lei nº 2795/2024, em tramitação na Câmara dos Deputados, que autoriza locações de curta duração apenas se previstas na convenção condominial, responsabilizando o proprietário por eventuais danos causados pelos locatários; e
- Projetos de Lei nº 107/2025 e nº 372/2025, em tramitação na Câmara Municipal do Rio de Janeiro, que impõem requisitos como: cadastro como prestador de serviços turísticos no MTur, obtenção de licença de funcionamento e alvará sanitário, inscrição do proprietário no ISS, coleta e guarda dos dados dos hóspedes, além de obrigações específicas às plataformas, como fiscalização e retenção do tributo. As propostas preveem multa de R$ 10 mil por infração, majorável em até 50% em caso de reincidência, e responsabilização solidária das plataformas por omissão no cumprimento das normas. O PL 107/2025, ainda, propõe vedar a locação de curta temporada por meio de plataformas digitais em empreendimentos multifamiliares residenciais em determinadas áreas da cidade.
Diante desse panorama, o mercado de short term rental apresenta grandes oportunidades de retorno, diversificação de portfólio e conexão com um novo perfil de viajante. Para que o modelo seja sustentável e competitivo, é necessário profissionalismo, conhecimento regulatório e foco na experiência do usuário.
Empresários e investidores do setor devem buscar assessoria jurídica especializada para estruturar o negócio com segurança, observando o regime societário mais adequado, a redação contratual apropriada e a conformidade com as normas urbanísticas e legais locais.
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Ana Beatriz é Sócia do Perez & Barros, Masters of Laws pela New York University, Presidente da Comissão de Hotelaria e Multipropriedade do IBRADIM e Membro da Comissão de Direito Urbanístico e Imobiliário da OAB/RJ.
(*) Crédito da foto: arquivo pessoal/Ana Beatriz Barbosa Ponte
