Às vésperas de completar 25 anos de operação, o Hilton São Paulo Morumbi está na etapa final de um retrofit de aproximadamente R$ 100 milhões conduzido pela HSI. A reforma, que deve ser concluída até outubro, busca reposicionar o empreendimento no mercado e ampliar sua capacidade de capturar tarifas mais altas, especialmente entre viajantes corporativos, aponta o Metro Quadrado.
O projeto foi planejado pela gestora desde a aquisição do hotel, em 2020. Na ocasião, a HSI assumiu o empreendimento com a intenção de reformar metade dos apartamentos, enquanto a outra parcela já havia passado por obras realizadas pelo proprietário anterior. O cronograma, inicialmente previsto para começar naquele mesmo ano, acabou sendo alterado pela pandemia de Covid-19.
Com a mudança nos planos, a HSI aproveitou o período para ampliar o escopo da intervenção. Além da modernização das unidades, o projeto passou a contemplar a criação de uma categoria superior de hospedagem, destinada a elevar o padrão de parte do inventário.
“Enxergamos uma demanda de hóspedes que desejam um produto superior e a reforma passou a incluir um upgrade em 20% dos apartamentos para um padrão acima do hotel convencional”, afirma Rodrigo Reali, diretor executivo de Private Equity em Real Estate da HSI.
Foco no público corporativo
Localizado na Zona Sul de São Paulo, o Hilton São Paulo Morumbi atende tanto ao mercado de lazer quanto ao corporativo. Executivos e participantes de eventos, porém, representam a principal demanda do empreendimento.
A relevância desse público acompanha a força da capital paulista no segmento de viagens de negócios. Segundo dados do Observatório de Turismo e Eventos da SPTuris (São Paulo Turismo), São Paulo recebeu 81 eventos de médio e grande porte em julho, que reuniram aproximadamente 819 mil participantes.
A nova categoria criada pelo hotel reúne a suíte presidencial e outras acomodações de maior metragem. Entre os diferenciais estão um lounge exclusivo, estrutura para realização de check-in e check-out privativos e uma sala de reuniões reformulada. “A estratégia de ter um subproduto dentro do produto nasceu para atender principalmente executivos de contas globais”, diz Klaus Ziller, gerente geral do Hilton São Paulo Morumbi.
A expectativa da administração é que a renovação também contribua para elevar a ocupação do hotel. A principal oportunidade identificada pela operação, entretanto, está no aumento da diária média por meio do reposicionamento do produto. “Entendemos que o reposicionamento em relação à tarifa é a grande oportunidade”, destaca Ziller.
Desempenho e novos investimentos
Além do retrofit do Hilton São Paulo Morumbi, a HSI vem ampliando sua atuação no mercado hoteleiro brasileiro. De acordo com a gestora, o resultado do empreendimento praticamente dobrou entre 2019 e 2025, período que inclui a entrada da empresa na operação do ativo. “Agora, com a reforma, esperamos mais uma pernada para frente. Dobrar novamente seria um exagero, mas temos a expectativa de um crescimento expressivo”, pontua Reali.
A estrutura societária do Hilton São Paulo Morumbi também passou por mudanças recentes. A HSI vendeu 50% de sua participação no empreendimento ao CPPIB (Canada Pension Plan Investment Board), fundo de pensão canadense que também adquiriu metade da participação da gestora no Hilton de Copacabana, no Rio de Janeiro.
O movimento acompanha a estratégia do CPPIB de ampliar sua exposição ao mercado hoteleiro brasileiro, com São Paulo e Rio de Janeiro entre os principais mercados de interesse. A HSI, por sua vez, manteve atuação ativa na aquisição de ativos hoteleiros nos últimos dois anos. Entre os negócios realizados estão as compras do InterContinental São Paulo e do JW Marriott Hotel São Paulo, ambos na capital paulista.
A gestora avalia ainda reunir os empreendimentos em um FII (fundo de investimento imobiliário) voltado ao segmento hoteleiro. A possibilidade depende, entre outros fatores, de uma janela considerada adequada no mercado de capitais.
“Do ponto de vista operacional, nossos hotéis vão muito bem e já têm maturidade para fazer parte de um FII com estabilidade e previsão de distribuição, características que o investidor de varejo gosta bastante”, finaliza Reali.
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