O avanço do STR (short-term rental) como alternativa relevante à hotelaria tradicional, especialmente em grandes eventos, tem ampliado o debate sobre organização da oferta, formação de preços e limites entre os diferentes modelos de hospedagem. Em cidades que recebem congressos, feiras e shows de grande porte, o setor passa a ocupar papel central na absorção de picos de demanda, mas enfrenta, por outra ótica, desafios relacionados à previsibilidade, profissionalização e impacto na imagem dos destinos.
Episódios recentes, como o show de Lady Gaga na praia de Copacabana e a escalada de preços em Belém durante a COP30, reacenderam discussões sobre precificação responsável, articulação entre iniciativa privada e poder público, e o risco de ganhos de curto prazo comprometerem a reputação do mercado no médio e longo prazo. Ao mesmo tempo, cresce o número de operadores estruturados, edifícios dedicados e soluções tecnológicas voltadas à leitura de demanda em períodos de alta compressão.
Para entender como o setor enxerga esses movimentos, a reportagem do Hotelier News ouviu Ricardo Nielsen, diretor de Marketing, Vendas e Distribuição da Slaviero Hospitalidade, que administra a operadora de STR, 1/4 Um Quarto, e Sven dos Santos, CEO e fundador da Stays.net.
Parcerias pedem organização
Na avaliação de Nielsen, as parcerias formais entre operadores de STR e organizadores de eventos não apenas são viáveis como ajudam a trazer previsibilidade ao mercado. “Essas parcerias ampliam o entendimento e trazem mais previsibilidade para demandas futuras, permitindo que o STR se prepare melhor no operacional e precifique sua oferta de forma mais adequada a grandes eventos”, explica.
Santos segue a mesma linha e reforça que, hoje, o STR é parte essencial da oferta de hospedagem em grandes cidades, sobretudo em momentos em que a hotelaria tradicional não consegue absorver sozinha os picos de demanda. Para ele, esse modelo funciona melhor quando envolve operadores de maior porte e mais estruturados. “Eles conseguem oferecer escala, previsibilidade e um padrão consistente de experiência, algo que os eventos exigem”, diz.
Ainda segundo o executivo da Stays.net, o desafio central está na fragmentação da oferta. “A solução começa por organizar essa oferta, estabelecendo padrões de serviço, utilizando dados de mercado e aproximando operadores profissionais dos promotores de eventos”, afirma.
Precificação e imagem dos destinos
A formação de tarifas corporativas específicas para grandes congressos e feiras aparece como um dos pontos mais sensíveis dessa equação. Para Nielsen, aumentos excessivos não trazem ganhos sustentáveis. “A imagem do destino se desgasta e eventos que deveriam funcionar como vitrine acabam gerando percepção negativa e afastando futuras demandas”, pontua.
Ambos destacam que a valorização do período é natural, mas precisa ocorrer dentro de limites razoáveis, mantendo uma relação de valor justa para todos os envolvidos. Nesse processo, entidades como secretarias de Turismo, MTur (Ministério do Turismo) e agências de promoção turística desempenham papel relevante na orientação de proprietários e operadores de STR. Por isso, quando o destino atua de forma alinhada, evita excessos e garante um ambiente mais saudável no longo prazo.
O problema, contudo, surge quando o preço se desconecta do valor entregue. O caso da COP30, para Santos, trouxe evidências de falta de planejamento e coordenação entre oferta, demanda e poder público. “Tratar tudo como alta temporada extrema gera distorções, desconfiança e prejudica a imagem do destino”, complementa.
Padronização
O crescimento de produtos como midstay e multifamily também tem impacto direto na organização da demanda. Nielsen avalia que esses empreendimentos mais estruturados elevam a percepção de valor e o nível de exigência do público. Assim, cria-se uma segmentação mais clara entre os tipos de oferta e influencia diretamente o posicionamento e a precificação.
Recursos como coworking, fechaduras eletrônicas, portarias remotas, lavanderias compartilhadas e mercados de autoatendimento tornam a experiência mais profissional. Para imóveis mais pulverizados, o caminho é adaptar tendências e investir em pequenos aprimoramentos tecnológicos e operacionais.
Santos concorda que edifícios dedicados ajudam a organizar parte da demanda, mas ressalta que não substituem o STR tradicional. “O modelo segue essencial pela flexibilidade e capacidade de absorver picos em diferentes regiões da cidade”, diz. Para estar alinhado às melhores práticas, o CEO aponta a necessidade de mais profissionalização, com padrões mínimos de serviço, processos claros e uso estruturado de tecnologia. Menos improviso e mais processo.
Tecnologia
O uso de ferramentas específicas para leitura de demanda em períodos de alta compressão já é realidade para grandes operadores. A 1/4 Um Quarto, por exemplo, utiliza PMS integrado a soluções de precificação e análise de mercado. Esses recursos ainda são mais viáveis para grandes administradoras, seja pelo orçamento ou pelo conhecimento necessário para operá-los. Por conta disso, pequenos proprietários preferem atuar de forma manual e empírica.
Santos observa que ainda não há plataformas dedicadas exclusivamente ao chamado event compression pricing como uma categoria consolidada, mas reconhece avanços importantes no revenue management. Segundo ele, alguns modelos já incorporam dados externos, calendários de eventos e sinais quase em tempo real para construir projeções mais sofisticadas.
Modelos híbridos
A aproximação entre hotelaria e STR em períodos de alta pressão também vem ganhando força. Para Nielsen, hotéis distribuindo em canais de STR e operadores oferecendo serviços típicos da hotelaria é um movimento crescente, mas que carrega riscos. “O principal é a descaracterização de produto e posicionamento, com impactos operacionais, jurídicos e na experiência do hóspede”, alerta.
Ele destaca que o modelo híbrido não é negativo, desde que haja clareza total na oferta. “O cliente precisa saber exatamente o que está comprando”, acrescenta. Neste caso, planejamento de demanda e precificação antecipada reduzem a necessidade de ações reativas.
Santos reforça que essa aproximação é estrutural e vai além de grandes eventos, mas reconhece que datas de alta pressão funcionam como um teste de performance. “O risco surge quando o modelo é adotado de forma improvisada”, afirma. Para depender menos desse tipo de solução emergencial, o executivo defende que modelos híbridos sejam tratados como estratégia de longo prazo, com padrão e planejamento, e não como resposta pontual a momentos de pico.
(*) Crédito da capa: Alexandre Macieira/Fotos Públicas
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